Самара обошла Милан и Париж, Москву и Питер по количеству торговых площадей в пересчете на душу населения. Вероятно, наш город в лидерах и по количеству пустующих коммерческих площадей. ДГ вместе с экспертом в сфере недвижимости, архитектором, собственником и арендатором разбирался, в чём тут дело.
Спустя почти сотню лет Самара возвращает себе былую славу купеческого города. Из года в год город поднимается в рейтингах обеспеченности жителей торговыми площадями, а фамилия владельца крупнейшей сети самарских ТЦ Виктора Суркова регулярно светится в списке «Королей российской недвижимости». Но кризис, ударивший по карману покупателей-подданных, показал, что «не всё спокойно в датском королевстве» и других «государствах» помельче.
«Амбар», «Гудок», «Магнит» на ипподроме, новый корпус «Авроры» — новые полигоны для шопинга на сотни тысяч квадратных метров — выросли в Самаре за последние три года.
Всё здесь — для того, чтобы ввести покупателя в «состояние потребления». Постоянная температура и влажность, свет и приятные запахи, тихая музыка и медленный эскалатор погружают человека в вечную весну, создают ему безоблачный день и хорошее настроение, которое называется «настроением покупать».
Широкие и чистые проспекты между витринами магазинов в торговом центре конкурируют с немытыми улицами города — особенно зимой и в межсезонье. Фудкорты, кинокомплексы, выставочные пространства, детские зоны и прочие «точки притяжения» создают альтернативу традиционным местам отдыха.
Но жители не спешат впадать в потребительское оцепенение и создавать в ТЦ проходимость — термин, слетевший в наш лексикон с языка маркетологов, означавший ранее нормальную работу кишечника или способность машины ездить по российскому бездорожью. Наглядный пример — иск на 1,188 миллиона долларов, который Media Markt выкатил к владельцам «Амбара» за отсутствие этой самой проходимости.
Нет покупателей — нет продавцов. Многие сети, в том числе продуктовые, приостановили развитие и даже сократили количество магазинов, отметив закрытие «праздничными забегами с корзинами на скорость». Как следствие — невостребованные площади не только в старейшем «Колизее», которому скорее всего позволят умереть своей смертью, но и в новых современных торговых центрах.
Алексей Ульянин, директор агентства оценки «Гранд Истейт», считает, что дело не только в экономическом кризисе и избытке коммерческих площадей в Самаре:
— Собственники крупной недвижимости могут испытывать затруднения, потому что торговля, как и весь бизнес, смещается в Сеть. Все крупные ритейлеры — «Эльдорадо», «М-видео», «Техносила» и другие — развивают свои интернет-магазины. Сегодня в Сети можно купить не только бытовую технику, но и еду, одежду, потому что это выгодно, удобно и технологично.
Появление новых форматов торговли, моделей поведения покупателей и их потребительских запросов — факторы, которые должны учитывать участники рынка, в том числе владельцы недвижимости.
Так, по мнению Алексея Ульянина, большинство «неформатных» торговые центров, построенных в 1990-х, морально устарели и не соответствует современным запросам бизнеса. С тех пор, когда были созданы «Империя», «Захар», «Аквариум» и другие центры, изменились не только привычки, ритм жизни и потребности покупателей, но и требования, предъявляемые к торговым пространствам и инфраструктуре. Срабатывает эффект домино — арендаторы съезжают, а покупатели теряют интерес к шопингу в местах, где много пустующих отделов и секций, которых в итоге становится все больше.
Решением проблемы может быть смена формата и концепции. В качестве примера можно привести «Вертикаль», обернувшуюся «Силой Спорта», или ТРК «Московский», владельцы которого решили вернуться к корням и организовали продуктовый рынок «с элементами цивилизации».
Если ничего не предпринять, пустующие торговые комплексы ждёт быстрая старость, смерть и место на кладбище самарских моллов. В этом смысле может быть полезен опыт американцев, организовавших продажу магнитиков, футболок и прочего «мерча» с символикой ресурса Deadmalls.com, посвященного мёртвым моллам США.
По мнению эксперта, спрос на торговые площади, сместившийся во время кризиса в сторону более качественных площадей, расположенных в новых ТЦ, не способствует и развитию стрит-ритейла.
— Особенность стрит-ритейла Самары заключается в том, что значительная доля торговых помещений — это первые этажи зданий жилой постройки середины прошлого века и ранее, которые не привлекательны для крупных сетевых ритейлеров или их сложно приспособить к торговой функции. Многие местные предприятия, работающие в небольших форматах, выживают в основном благодаря спросу, сформированному привычкой постоянных покупателей, или рассчитаны на ситуативные покупки.
Развитие стрит-ритейла в историческом центре Алексей Ульянин связывает с реализацией планов его реконструкции:
— Стрит-ритейл в старом городе интересен тем, что улицы Ленинградская, Куйбышева, Максима Горького, Волжский проспект — это места традиционного отдыха и прогулок горожан. Люди едут сюда просто погулять, поэтому спрос на объекты торговой недвижимости в любом случае будет. Но если власти озаботятся благоустройством старой Самары, модернизацией среды, мы увидим оживление уличной торговли в этой части города.
Архитектор Дмитрий Храмов мечтает о временах, когда владельцы бизнеса и коммерческой недвижимости возьмут на себя часть обязательств по благоустройству прилегающей территории. От этой инициативы выиграют все — бизнес, жители и город, считает Дмитрий.
— Самаре пока далеко до прекрасного сна, в котором коммерсанты вкладываются в общественные пространства и благоустраивают территорию дальше своего крыльца. В основном ждут, что кто-то придёт и сделает, но есть понимание, что максимум благоустройства — это плитка, без особого внимания к фасадам, озеленению, уличной мебели и т.п.
Хотя, казалось бы, чего проще — создать микропространство перед входом, соединив заведение со средой. Поставить кашпо-скамейки под витринами. В европейских городах это норма жизни, а нам кажется удивительным, что, выйдя из магазина, можно встретить приятеля, присесть на лавку и поболтать. Мелочь, но весьма важная.
К сожалению, примеров благоустройства общественных пространств города силами предпринимателей можно вспомнить немного. Часто инициатива упирается в бюрократические препятствия. Поэтому для Самары характерен пример, когда заброшенная среда убивает торговую функцию первого этажа зданий, расположенных неподалёку. Самый яркий — это «Шанхай» на Молодогвардейской.
Дмитрий Храмов:
— Конечно, существует много факторов, из-за которых много лет пустуют помещения на первом этаже в этом доме, но один из них — имидж маргинальной среды перед популярным некогда “Шанхаем”. Я знаю много предпринимателей, которые хотели бы там открыть свои заведения, но всех пугает тёмный заросший сквер: “Да нас же не будет видно за этими курмышами”.
Они рассматривают это пространство как проблему, а не как бонус. Хотя его можно привести в порядок, подстричь кустарник, сделать красивый парк с подсветкой. Пусть даже это будет небольшой участок перед своим фасадом, но это место можно сделать привлекательным для горожан и получить дополнительный трафик для заведения.
Помимо ветхого состояния фонда и коммуникаций, отсутствия парковок, бизнес в старом городе должен быть готов решать проблему вечернего трафика. Как только заканчивается рабочий день — улицы в центре, за небольшим исключением, пустеют. Причин тут несколько: небольшая плотность населения, отсутствие точек притяжения и конкуренция, которую центр проигрывает набережной летом, торговым центрам зимой и в межсезонье.
По-настоящему оживить исторический центр можно, вернув жизнь в пустующие особняки, бывшие доходные дома и учреждения старой Самары — Реальное училище, особняк Неронова, Дом промышленности и другие, как это произошло со зданием, в котором разместился «Арт-Лофт». В качестве несбыточной мечты можно предложить кампус Самарского университета, распределенный в этих и других пустующих зданиях. Но пока приходится уповать на планы благоустройства Молодогвардейской, Фрунзе и ключевых общественных пространств старой Самары.
Николай Муханов, управляющий коммерческой недвижимостью, размещенной преимущественно вдоль улицы Гагарина, не видит смысла переезжать в центр до тех пор, пока эти планы не будут реализованы:
— В старом городе работать сложнее и дороже. Даже если это одна из центральных улиц и трафик хороший, помещения, как правило, продаются в ветхом состоянии и по завышенным ценам. К тому же, здание может оказаться объектом культурного наследия, что является проблемой при последующем переводе помещения из жилого в нежилое.
Мы видим, как стремительно развивается стрит-ритейл вдоль Гагарина и Победы — улиц с хорошим автомобильным и пешеходным трафиком, на которых, в отличие от старой Самары, можно без труда припарковаться.
Николай считает, что эти улицы выигрывают у Московского шоссе и Ново-Садовой, потому что дома с размещенными объектами торговли не удалены от проезжей части.
— До кризиса ценник на Гагарина был в районе 1200 рублей за квадратный метр, но кризис скорректировал стоимость арендной платы до 800-1000 за квадрат. При этом средняя «живучесть» арендатора — от одного до трёх лет.
Руководитель сети «Додо Пицца» в Самаре Дмитрий Троян также заметил, что собственники помещений в условиях кризиса стали сговорчивей, и считает, что надежный арендатор сегодня большая удача для владельца недвижимости.
— Можно сказать, что до кризиса стоимость аренды многих помещений в Самаре была переоценена, но сейчас мы наблюдаем, как арендная ставка опускается до реальной. Владельцы помещений идут навстречу и предоставляют арендные каникулы на два-три месяца, поскольку найти хорошего арендатора сегодня не так просто.
У каждого бизнеса есть свой предел рентабельности. Какое бы ни было прекрасное место, экономику не обманешь — мы знаем свой «потолок». Многие собственники понимают, что в условиях кризиса лучше выбрать надёжного арендатора по меньшей ставке, поскольку вместе с увеличением ставки увеличивается риск, что арендатор съедет, и помещение будет пустовать.
