В понедельник, 16 января, в Самаре состоялись публичные слушания по смене зонирования территории проекта “Пять кварталов”. Мы сходили на собрание, послушали мнения экспертов и жителей и не смогли проголосовать.
Напомним, речь идёт о концепции реновации исторической среды в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого. Концепция предполагает строительство на территории в 27 гектаров в Ленинском районе многоквартирных домов переменной этажности от 3 до 11 этажей.
Срок реализации проекта, по расчётам авторов, — 5-7 лет. На реализацию проекта потребуется около 25 миллиардов рублей, причем более 80% — это частные инвестиции, в том числе 510 миллионов рублей облигационного займа. Территория пяти кварталов поделена на лоты, каждый из них предложат инвесторам на конкурсной основе. В каждом лоте можно построить среднем от 5 до 15 тысяч м² жилья и коммерческой недвижимости.
На карту поставлено будущее 1800 жителей, проживающих в пяти кварталах, однако в полумраке актового зала центра творчества МТЛ можно было насчитать не более сотни участников публичных слушаний (87, если быть точнее). Причём жители пяти кварталов могли оказаться в меньшинстве, если бы не общественники и градозащитники — постоянные участники подобных мероприятий.
На галёрке, как это часто бывает на публичных слушаниях, образовалась фракция знакомых между собой людей, не проявляющих интереса к происходящему в зале. Они не фотографируют стенды, не задают вопросы выступающим и не просят слова. Сидят в основном тихо, беседуя между собой, и оживают лишь в финале, когда председательствующий обращается к аудитории с вопросом: “А не пора ли кончать?” Вероятно, они смогли бы создать оппозицию местным жителям, настроенным в основном против смены зон, однако выяснить их позицию не удалось, как и цель цель их присутствия на собрании — голосования не было.
Дело в том, что полтора года назад депутаты изменили городское Положение о публичных слушаниях, подробнее здесь. Перечень форм публичных слушаний был расширен — к очным собраниям жителей был добавлен сбор мнений по электронной почте и «Почте России». Однако жители теперь лишены права принимать решения по слушаниям путём голосования. Они могут обсуждать проект, вносить предложения, делать замечания и делиться мнениями, убедившись, что всё это вносится в протокол. Заключение по слушаниям выносит организатор слушаний, в нашем случае комиссия по застройке и землепользованию при главе города.
После соблюдения всех формальностей и оглашения темы собрания председательствующий представитель департамента градостроительства Самары Пётр Артемьев предоставил слово Марине Худояровой, юристу компании “Октогон”.
Марина, принимавшая участие в разработке концепции “Пять кварталов”, обосновала необходимость изменения зон соответствием генплану Самары и предложением СОФЖИ наделить территорию множеством функций. И зона Ц-3, разрешающая строительство жилых домов, объектов общегородского значения, социальной инфраструктуры и т. п., позволит добиться этой цели.
Урбанист Андрей Чернов призвал быть честными с собой и выразил обеспокоенность тем, что зона Ц-3 разрешает строить здания выше трёх этажей: “Существует риск, что здесь вырастут 12-этажки. Придёт инвестор и скажет: «Я не вписываюсь по экономике. Вместо этих картинок будут другие, привычные нам многоэтажки, как в Ленинском районе».
Чернов предложил выносить на слушания изменения в ПЗЗ совместно с проектом межевания и проектом планировки территории, причём изменения зон провести максимально жёстко, с разбивкой кварталов по лотам. Сообщил, что будет голосовать против проекта, и призвал собравшихся последовать его примеру: “В таком виде все отдать под Ц-3 с полной свободой действий нельзя”.
Общественный деятель Алла Дёмина высказалась категорически против изменений, назвав проект преступлением против Самары, жителей и истории: «Эта застройка не решает городских проблем, а напротив, создаёт новые и усугубляет имеющиеся. Самара приобретает вид, как будто архитекторов в городе больше нет, а вся архитектура — это кубик вверх, кубик по горизонтали. Цивилизованный мир идёт по другому пути. Подобные проекты признаются градостроительной ошибкой и исправляются путём сноса, а мы сейчас предлагаем принять очередную градостроительную ошибку».
Архитектор Константин Африкантов назвал “Пять кварталов” несомненным шагом вперёд по сравнению с тем, что делают «Трансгруз» и другие самарские застройщики, но и смену зонирования не одобрил, посчитав, что нельзя “накрывать все кварталы одной волшебной зоной, в которой можно всё”. Константин предложил более тонкий подход с назначением различных зон под конкретные объекты и разрешив “волшебную” Ц-3 только под 11-этажные здания.
“Что произойдёт, если все кварталы будут под Ц-3? Реновация начнётся с 33-этажного дома и им же закончится. Денег хватит только на него и мы получим уничтоженный квартал в центре города”.
Из зала архитектору сообщили, что этажность строительства будет ограничиваться охранными зонами памятников, заметили, что 72-метровая гостиница на Красноармейской строится в неизменной зоне Ц-1, и призвали войти в положение жителей территории, многие из которых живут в домах без полов.
Архитектор Юрий Астахов, выступил с контрастной, по его выражению, речью. Он обратился к присутствующим с вопросом: «Кто-нибудь видел в своей жизни зону? Что это за загадочное явление? Зачем они нужны? Мне ответят: чтобы спасти старую Самару. Это глубочайшее заблуждение! Зоны не спасут старый город.
Удивительная вещь, но самые алчные инвесторы и самые благородные защитники старой Самары занимаются одним и тем же — они окисляют город. Инвесторы окисляют быстро: инвестиционные пожары — это быстрое окисление. Благодаря градозащитникам Самара окисливается медленно. Самара гниёт — медленно, верно — вся.
Центр города — самая привлекательная и ценная часть города, но спасти её можно только привлечением средств — капитализацией памятников, фоновой застройкой и вообще любого здания, простоявшего более 50 лет. Тот же «Том Сойер Фест» показал, что любой дом можно привести в порядок, но этот метод не основной.
Единственный способ ввести капитал в центр — это строительство. Другого способа нет. Застройка в центре даёт сверхприбыль, которая должна пойти восстановление исторической среды».
Реплика из зала: — У нас мало домов построено в центре?
Астахов: — Их надо строить больше! Только активное строительство спасёт город. Поэтому бессмысленно обсуждать зоны. Нужно обсуждать не изменение зон и параметров, которые большинство архитекторов не понимает, а проекты.
Реплика с места: — Старая Самара — это заповедник, а вы предлагаете устроить в нём сафари. Это музей, а вы предлагаете нажиться. Зарабатывайте в другом месте!
Астахов: — В каком месте вы заработаете для старой Самары?!
Архитектор Игорь Галахов просил не судить авторов концепции, поскольку они предложили новую версию решения старых проблем, которая позволит, “не обращаясь к бюджету, модернизировать историческую часть города с сохранением культурного наследия”.
Архитектор ответил на реплики предыдущих ораторов: “Утверждаемым в ППТ будет не просто пятно на всю территорию. Межевание выполнят по каждому дому с указанием пятен застройки, показателей этажности и выхода площадей по каждому адресу. Инвестор, который займётся реализацией проекта, не сможет изменить программу, которую утвердит город».
Вопрос из зала: — Если на основе изменений будет создан проект планировки территории, почему мы не обсуждаем это сегодня?
— По градкодексу ППТ не может быть согласован, утверждён и вынесен на публичные слушания, если он не соответствует карте правового зонирования.
Андрей Чернов поправил архитектора: — ППТ не может быть утверждён, но на публичные слушания он может быть вынесен. И ещё раз предложил выносить на публичные слушания проект межевания, ППТ и изменения ПЗЗ одновременно.
Галахов: — Утверждение ППТ в департаменте градостроительства остановлено по этой причине.
Архитектор Виталий Политов спросил, зачем менять зонирование в квартале музея Алабина, если при реализации проекта «5 кварталов» он не изменится.
Галахов: — Наиболее близким к зонированию этого квартал является все таки Ц-2 или Ц-3, поскольку этажность существующих здесь зданий уже выше четырёх этажей, например в Пенсионном фонде.
Архитектора поправила жительница, представившаяся Галиной Ивановной: — Здание Пенсионного фонда находится в соседнем квартале.
Галахов: — Прошу прощения, я ошибся.
Галина Ивановна: — Так зачем менять зонирование этой территории?
Галахов: — Я с ходу не вижу причин для перевода в другие зоны.
Галина Ивановна: — Вот такие лживые посулы порождают недоверие горожан, и властям было бы правильнее ставить вопрос так, чтобы не возбуждать негативных настроений. Никто не против развития города, но непонятно, что мешает городу развиваться в зонах, определённых сейчас. Детализация проекта и чётко сформулированные цели — обязательное условие того, чтобы публичные слушания проходили конструктивно, а не в пустопорожней дискуссии.
Архитектор Виталий Политов посетовал на недостаток информации, размещённой перед публичными слушаниями: «Чтобы горожане могли обсудить проект, они должны познакомиться с его обоснованием. В публикуемой части, доступной в Сети, обоснований нет, и мы эту информацию узнаём сейчас. Но граждане должны подготовиться к обсуждению, созреть и прийти сюда со своим мнением. И это массовое нарушение при проведении публичных слушаний».
Алла Демина напомнила соавтору проекта, что жителям пяти кварталов негде будет учиться и проходить лечение, потому что проект не предусматривает строительство школы и поликлиники. «Разрешением высотной застройки вы эту проблему не решаете, а загоняете в угол», — подытожила она.
Галахов: — Проектировщикам нужен инструментарий в виде различных объектов социального обслуживания, которыми обладает именно зона Ц-3, имеющая 33 вида разрешённых общественных зданий. В зоне Ц-1 только 17. У нас нет той палитры, которой можно формировать разнообразную среду.
Архитектор Юрий Корякин высказался о необходимости разработки ППТ для всего исторического центра Самары и поддержал изменения: «Зона Ц-3 представляет больше возможностей для разнообразия городской среды, и дело не в этажности. Складывается ощущение, что мы безвольные какие-то и департамент градостроительства у нас не работает. Пришел дядя: “Дайте мне 25 этажей”. Так здесь не получится. 109-й квартал это показал».
Реплика из зала: — 33 этажа уже стоят.
— Сейчас мы рассматриваем смену зон. ППТ будем рассматривать пристально под увеличительным стеклом.
Затем слово было вновь предоставлено Марине Худояровой, которая предложила рассмотреть вопрос смены зонирования, чтобы перейти в будущем к проекту планировки территории.
Она заверила участников слушаний в том, что СОФЖИ не планирует создавать в пяти кварталах спальный район. По её словам на территории разместят социально-культурную зону, деловую, торговую, досуговую и т.п.: «Именно этим обусловлен выбор зоны Ц-3, а не этажностью. Этажность регулируется охранными зоны памятников архитектуры, а они накрывают почти всю проектируемую территорию».
— Смысла зонировать по лотам мы не видим, поскольку все лоты также имели бы зону Ц-3. В квартале музея Алабина под сквером планируется строительство подземного паркинга, и именно по этой причине здесь будет зона Ц-3. Строительство здания на территории сквера невозможно, поскольку в соседнем квартале расположен дом Челышева — памятник федерального значения.
Игорь Субботин, заместитель председателя совета Самарского областного отделения ВООПИиК уточнил: — Что будет, если инвесторов не устроит этот проект?
Марина: — Они не войдут в этот проект.
Галахов: — Им придётся изменить городское постановление об утверждении этого проекта и разработать новый.
Архитектор-реставратор Иван Стафеев не поверил в искренность легенды о смене зон, необходимой чтобы привнести на эту территорию больше функций: «Это игра в демиургов. Скорее всего, построят 33-этажный дом с “Пятерочкой” на первом этаже.
Нельзя говорить, что зоны охраны памятников защитят город и ограничат этажность, поскольку эти регламенты может пересмотреть любой эксперт, даже не приезжая в наш город.
Закон плохо охраняет памятники — рядом с Управлением охраны объектов культурного наследия снесли объект культурного наследия — и тишина».
Последним к микрофону вышел житель одного из этих кварталов по имени Дмитрий. Он сообщил, что его, как и многих жителей квартала, интересует вопрос: «На сколько затянется реализация «Пяти кварталов», если мы сейчас не примем проект?»
По словам Дмитрия, жители делятся на две категории — одни живут в “неплохих домах” с ремонтом и они предпочли бы остаться. Другие живут в условиях, в которых “жить невозможно в принципе”. И эти люди задаются вопросом: «Когда меня снесут? Сколько мы будем здесь ещё мучиться? Ещё 40 лет лет назад нам говорили, что нас через пару лет снесут. В 2003 году квартал отдали под застройку, но инвестор обанкротился, а люди поверили и не стали делать ремонт. В 2014 году я получил постановление о том, что дом мой аварийный и до декабря 2016 года меня переселят. Не отселили. Я заинтересован, чтобы зону сменили».
— Предлагаю подвести итоги, — взял инициативу в свои руки председательствующий, после полутора часов обсуждения. — Результаты публичных слушаний будут рассмотрены комиссией по застройке и землепользованию при главе Самары для учёта по проекту о внесении изменений в ПЗЗ. Все мнения будут занесены в протокол. Повестка дня исчерпана.
— А как же голосование? — в недоумении участники слушаний стали расходиться по домам.
Михаил Власов, историк, волонтёр «Том Сойер Феста»:
