Российская экономика летит в бездонную пропасть с ускорением свободного падения, а самарские новостройки лезут из-под земли, как будто на них не действуют силы гравитации или невидимая рука Адама Смита. Переживут ли кризис местные застройщики? Кто покупает квартиры в новостройках? Можно ли успеть оформить ипотеку по программе господдержки? Почему стоить брать кредит на максимальный срок? На эти и другие вопросы ДГ ответила Мария Иванова, экс-вице-президент Поволжской гильдии риелторов, а ныне официальный представитель ОАО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе.

— Вы давно связаны со строительной отраслью и переживаете вместе с ней не первый кризис. Сравните ситуацию, которая сложилась в строительстве, с кризисом 2008 года.

— Сегодня застройщики чувствуют себя увереннее. К кризису 2008 года никто не готовился — всё произошло внезапно. Долгое время было ощущение, что это недоразумение — ну, упали фондовые рынки, упали продажи, но вот затмение пройдёт и всё наладится. Но ничего не наладилось, напротив, начались проблемы. Первыми пострадали застройщики, набравшие банковские кредиты. Сейчас очень мало закредитованных застройщиков, поэтому можно сказать, что к этому кризису все были готовы, тем более застройщики, пережившие 2008 год.

— В 2008 году застройщики с перепугу сбросили цены — не знали, что делать. Сегодня мы не видим активного снижения цен, а если это и происходит, то мы понимаем, что это акционные продукты. Застройщик выделяет 5-10 квартир, чаще всего не совсем неликвидных, и снижает на них цену. В информационном пространстве появляется сообщение, что продаются квартиры с выгодой 150 тысяч рублей. Мы это считываем и покупаемся, но понимаем, что предложение ограниченно, а в целом цены не снизились.

— В 2008 году государственной поддержки строительства не было никакой. Строители оказались один на один с экономической ситуацией, с упавшим резко спросом, с кредитами. Сегодня через субсидирование процентных ставок по ипотеке мы получаем реальную государственную поддержку и с опаской ожидаем завершения этой программы.

Надо понимать, что история инвестиционных сделок в строительстве заканчивается. Сверхприбылей в этом сегменте больше не будет. Подавляющее большинство покупателей новостроек — это ипотечники, покупающие жильё для себя.

— Сегодня застройщики чувствуют себя уверенно, но как насчёт завтра?

— Мы понимаем, что история инвестиционных сделок в строительстве заканчивается. Сверхприбылей в этом сегменте не будет. Подавляющее большинство покупателей новостроек — ипотечники, покупающие жильё для себя.

— Спекулятивный или ажиотажный спрос в этом сегменте не нужен. Как вы думаете, сколько квартир Кошелев-проекта сейчас продаётся на «Авито”?

— Ну, сотня…

— Более тысячи!

— Вы понимаете, какая это проблема для застройщика и людей, которые инвестировали в этот или любой другой проект. Они выходят с этого рынка, перекрестясь, понимая, что теперь это не работает.

— Спрос на рынке недвижимости достаточен, чтобы застройщики строили и развивались, не получая сверхприбылей при этом. Проходят времена историй в духе “я построю дом, заработаю 150 миллионов” — времена непрофессиональных застройщиков, случайных людей с деньгами в строительной отрасли. Именно эта категория идёт в точечную застройку. Урвал кусочек. Воткнул свечку. Заработал. Взять конфликт на Солнечной. Вы знаете этих застройщиков? И я не знаю.

— Спрос сократился, и если рынок упадет ещё на 50%, оставшиеся 50% всё равно будут покупать. А вот что и у кого — другой вопрос. Заметно, как растёт потребительская культура. Вопросы, которые задают люди при покупке квартир, еще пару лет назад никого не интересовали: какие трубы, отопление, центральное или котельная? Какие поставят окна? А какие лифты? Каким материалом отделают места общего пользования? Что с благоустройством? Будет ли стяжка, какой площади лоджия. Лоджия продается с коэффициентом 1 или 0,5?

— Хотя до сих пор продаются новостройки, в которых из сотни квадратных метров площади квартиры — жилой 54 метра. Всё остальное — площадь лоджий, коридоров, кухни и санузла. Это издевательство над людьми, пережиток “жирных” лет, когда проекты не заказывали, а перекупали по сходной стоимости, и одни и те же планировки кочевали от застройщика к застройщику. Такие квартиры не продаются, потому что люди научились выбирать.

— Застройщики, если они хотят добиться успеха, должны поменять отношение к потребителю, на потребностях которого они зарабатывают. Они должны изменить подход к своим проектам, качеству планировок, комплектации и благоустройству.

— Покупатели выбирают проекты, которые соответствуют их потребительской цепочке: квартира, этаж, подъезд, двор, район, микрорайон. В противном случае человек не купит квартиру. Прошли времена, когда было достаточно купить квартиру, сделать в ней хороший ремонт и поставить железную дверь. Теперь ему интересно, что там за дверью, на лестничной площадке, во дворе, какие дороги и подъезды.

— В Самаре существуют такие продукты?

— Кошелев-проект. Как бы мы ни относились к нему, он изменил ситуацию в городе — сформировал продукт для людей, у которых немного денег. До этого ими никто не занимался. Южный город, учитывая ошибки Кошелев-проекта и оставаясь в том же сегменте, поднялся на уровень выше по качеству самого проекта. Эти два проекта изменили представление о том, как можно жить на выселках.

— Если говорить о городских стройках, пока нет ни одного проекта, способного качественно изменить эту отрасль. Проект СОФЖИ застройки территории 3-го военного города в Октябрьском районе, если он будет реализован так, как задумано, станет образцом комплексной застройки квартала. Правильная компоновка застройки, двор без машин, детский сад, поликлиника, “третье место”.

— Если на минутку отвлечься от грёз о сознательных застройщиках, которые поменяют отношение к стройке, и выбирать из того, что есть, назовите свой субъективный топ самарских строек.

— Если выставить несколько критериев — темпы строительства, темпы продаж, эргономика планировок, качество строительство, уровень комплектации проекта, сформулированный продукт для покупателя, то я бы предпочла ЖК “Арго”, “Ботанический”, Желябово.рф, “Дом у Космопорта”, “Фаворит”, ЖК «Госуниверситет».

Сегодня подключение любого объекта к коммуникациям стоит космических денег, и не потому что энергетики, например, хапуги, хотя и это тоже, а потому что лишний киловатт — это реконструкция подстанции, которая давно выработала свой ресурс.

— Давайте снова погрезим. Расскажите о перспективах проекта СОФЖИ “Пять кварталов”. Если вы помните, на рождественском саммите застройщики раскритиковали его за экономику.

— “Пять кварталов” — идеально проработанный проект. Сам проект не безупречный, но проработан, подчеркну, идеально. Мы видим стратегию и дорожную карту проекта. Понятно, кто, что, как, какими средствами, в какие этапы будет строить. У “Пяти кварталов”, в отличие от другого проекта реконструкции старой Самары — “Стрелки”, есть драйвер. Реализацией первых лотов займется СОФЖИ, чтобы показать, как это может быть сделано.

— Да, проект раскритиковали за экономику. Да, проект сложный. Да, здесь не заложена сверхприбыль, но я поддерживаю сам факт наличия планов реконструкции исторического центра. Подготовка проекта вскрыла важную проблему, на которую городские власти должны обратить внимание — реконструкция и расширение ёмкости городских коммуникаций и энергетических сетей. В центре нет ни электричества, ни водопровода, ни канализации.

— Сегодня подключение объекта к коммуникациям стоит космических денег. Не потому что энергетики, например, хапуги, хотя и это тоже, а потому что лишний киловатт — это реконструкция подстанции, которая давно выработала свой ресурс. Поэтому, если мы хотим, чтобы жильё стало доступнее, нужно уменьшить затраты строителя по «входу на площадку”.

— Инвестиции в модернизацию городских сетей, которые приведут к уменьшению расходов строителей и как следствие к снижению себестоимости квартир, — это такой сложный механизм государственной поддержки строительной отрасли и стимулирования потребительского спроса.

— Как изменятся спрос и цена на квартиры после завершения программы государственного субсидирования ипотеки? И можно ещё успеть получить кредит по льготной ставке?

— Программа господдержки ипотечной ставки заканчивается 1 марта, и за оставшееся время можно успеть оформить документы на получение кредита по ставке до 12%, главное — получить одобрение кредитной комиссии банка до указанной даты.

— Я советую брать на максимально возможный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Русский человек не привык жить в кредит и обычно гасит ипотеку в течение 5-7 лет. Но никто не мешает взять в долг на 30 лет и рассчитаться с банком досрочно, заплатив ему за это время меньше процентов по кредиту. Очевидно же, что сначала мы выплачиваем проценты банку, а затем тело кредита.

Впрочем, окончательное решение о завершении программы субсидирования процентных ставок ипотечного кредита ещё не принято, и вполне возможно, что программа будет продлена. Но если государство не планирует больше субсидировать ставки по ипотеке, с 1 марта ставки вырастут до 15-16%.

Если сесть и посчитать, то увеличение несущественное, размер ежемесячных платежей вырастет не радикально, но ставка 16% вместо 11,4% психологически останавливает покупателя. Чтобы снизить этот шоковый порог, застройщики придумают маркетинговые ставки и станут рекламировать, например, 11%, спрятав разницу в стоимость квартиры. Снизится напряжение, и люди продолжат покупать.

В материале были использованы иллюстрации сообщества «Самара, как я её вижу».

В этот раз тест ДГ посвящён деталям самарских улиц. Узнаете ли вы, где находятся мозаики, барельефы и другие детали самарских зданий, расположенных как в центре, так и в спальных районах?

Обложка — Леонид Шабалин

Про Ташкент очень красиво пишет Дина Рубина в своем романе «На солнечной стороне улицы». Её город полон прекрасных деталей, запахов, людей и, конечно, солнца. Как всякий настоящий писатель, она способна окунуть читателя в атмосферу Ташкента, заставить почувствовать его в себе. «Благословенный Юг, со всеми вытекающими подробностями быта, дружб, соседства, некоего южного вавилонства, смешения языков и рас», — цитата из её воспоминаний.

Сегодня, как вы уже поняли, речь пойдёт про Узбекистан. Больше поэзии в повествовании вы не встретите, потому что впереди вас ждут сугубо практические советы: как передвигаться по стране, где и что поесть, куда селиться.

Что касается удивительной истории этой страны и памятников, в избытке расположенных на её территории, то это материал для собственного изучения. Денис Козлов, наш эксперт-путешественник, составляет свои карты дорог в соответствии с собственными предпочтениями, которые никому навязывать  не хочет.   

1. Для посещения Узбекистана гражданам РФ не надо оформлять визу, а достаточно иметь при себе загранпаспорт. При пересечении границы оформляется миграционная карта.

2. Узбекская кухня – самая богатая и вкусная во всей Средней Азии. Это признают жители соседних республик (Таджикистан, Кыргызстан, Казахстан) и рекомендуют попробовать всё кулинарное многообразие своего соседа. Более того, в каждом виляте (области) Узбекистана есть, к примеру, свой рецепт плова (испробованы самаркандский плов, ташкентский плов, ферганский плов). Кроме плова ещё много разных вкусных блюд. Жители Узбекистана, как и любой восточный житель, гостеприимны и хлебосольны. Поэтому в чайхане, в кафе и просто закусочных едой вас не обделят, порции будут добротными.

3. При пересечении границы досмотр гораздо строже, чем в Казахстане, Кыргызстане, Таджикистане. Как при въезде в страну, так и при выезде. Оружие, наркотики, эротика – это всё под запретом. Будьте готовы к тому, что будут просматривать литературу, которую вы везёте, фотографии в вашей фотокамере. У меня просматривали как при въезде в Узбекистан, так и при выезде. А при мне на въезде в страну оформляли дело за провоз литературы «18+» какой-то женщиной (то ли книги, то ли журналы это были).

4. Особое внимание уделите своей одежде. Так как страна мусульманская, то не допускается обнажённый торс, нежелательны майки с открытыми плечами. А в Ферганской долине (Фергана, Андижан, Наманган) желательно не надевать шорты, а ходить в брюках, в рубашке (можно с коротким рукавом), т. к. в той области порядки ещё строже. Местное население не одобряет вольностей в одежде. Женщинам с покрытой головой ходить необязательно, как, например, в Иране. Но мини-юбку тоже надевать не стоит.

5. Еще одно важное правило пребывания в Узбекистане: обязательная регистрация в месте пребывания. Где бы вы ни находились, вы должны на ночь остановиться в гостинице, в которой вам дадут квиток со штампом о регистрации. Корешки эти не выкидывайте – по ним вы на выезде будете отчитываться за каждую ночь, проведённую в стране. Если же вы проводите ночь в поезде (как было у меня 2 раза), то сохраняйте билеты. Хостелами в Узбекистане не пользовался. Самая дешёвая гостиница не обойдется дешевле 10 долларов, потому что они обязаны вас зарегистрировать. А с каждого зарегистрированного постояльца владельцы гостиницы выплачивают сбор в размере нескольких долларов. У меня самый дешёвый ночлег обошёлся в 12 долларов (переночевать без завтрака. 10 долларов сбор + 2 доллара за постельное бельё).

6. Гостиниц в Узбекистане очень много, от элитных до частных (это и есть, думаю, аналоги хостелов). И даже в этих частных гостиницах у владельца есть своя печать, которой он проставляет вам штамп на листке прибытия.

7. Языкового барьера, по понятным причинам, практически нет. Правда, совсем уж молодое поколение (дети) зачастую не понимают русскую речь, но при этом уже могут общаться по-английски. С недавних пор Узбекистан взял курс на сближение с Западом, и потому ввели латинский алфавит и обязательное изучение английского языка. Русский язык учат по желанию.

8. К туристам из России относятся более чем доброжелательно и дружелюбно. Даже в некоторой степени обижаются, что россияне стали ездить в Турции и Египты, тогда как совсем рядом есть братская республика с тесными связями. Поэтому туристам из России очень рады. Особенно на фоне того, что действительно много туристов из Европы посещает Узбекистан.

9. Узбекистан – самая дорогая республика в Средней Азии. Во многом, думаю, за счёт того, что поток туристов туда самый большой. Есть статьи расходов, на которых сэкономить не получится (например, жилье и ночлег – см. выше), но зато можно сэкономить, к примеру, на сувенирах (см. ниже).

10. К вопросу о деньгах. В Узбекистане 2 курса обмена валют: официальный и неофициальный. Официальный – это в банках и обменниках. Неофициальный – это у уличных менял, у таксистов (мне меняли рубли даже простые местные жители, подвозившие меня автостопом до Ташкента). Неофициальный курс (тот, что на улице) выгоднее (иногда почти в полтора раза). Но такие операции в республике незаконны. Однако же облав на меняющих валюту я не встречал, и обменять её на улице можно относительно свободно. Лучше это делать днём — не только в целях безопасности, но и из соображений экономии. Довелось мне раз в Ташкенте искать возможность обменять рубли на узбекские сумы ночью. Так курс оказался ниже того, по которому менял днём. Да и ночью гораздо меньше мест, где можно обменять.

11. К вопросу законности. За порядком в Узбекистане следят очень тщательно. Хоть внешне полицейских может быть и не видно, но не стОит мусорить, безобразничать (хотя культурному человеку это и так должно быть понятно). А вот на входе в метро, в вокзал вас могут начать обыскивать, если вы с багажом или большой сумкой. В первый день меня это удивляло, но потом привык. В Ташкенте также вокруг правительственных зданий строгая охрана, которая появляется внезапно и не подпускает к зданиям ближе определенного уровня. Кроме того, не стоит критиковать власти Узбекистана в разговоре, особенно с незнакомыми людьми. В поезде попутчик мне рассказал, что на вокзале в Самарканде двое увели под руки мужчину, который нелестно отзывался о действующем президенте. Может, это из области фантастики, но, как говорится, предупрежден – значит, вооружён. Да и вы же поедете в Узбекистан не для того, чтобы давать оценку действующей власти, ведь? Хотя из разговоров с местным населением понятно, что власть там строго следит за порядком и пресекает любые посягательства на себя, любимую. Вспомните подавление беспорядков в Андижане несколько лет назад. Восток – дело тонкое.

12. Ещё касаемо денег. В Узбекистане в национальной валюте цены высокие, в ходу купюры с невысоким номиналом. Следовательно, будьте готовы носить с собой пачки денег. Доводилось видеть, как на вокзале при покупке ж/д билетов на большую узбекскую семью доставали пакет с пачками денег и выкладывали кассиру. Правда, в таких местах у кассиров стоят счётные аппараты для денег и деньги пересчитываются не вручную. Раз сам побывал в этой роли, когда покупал билет на «Афросиаб».

13. «Афросиаб» — скоростной экспресс между Самаркандом и Ташкентом. Типа нашего «Сапсана», только стоимость гораздо ниже. Однако же билет на него лучше брать заранее. В день отправления билетов может и не быть. Я покупал за 3 дня.

14. Ещё к вопросу о транспорте. Т. к. республика частично горная, то города, находящиеся в горах или разделённые горными перевалами, связаны между собой только автомобильными дорогами. Например, Ташкент и города Ферганской долины, Самарканд и Шахрисабз. По таким дорогам автобусы не ходят, т .к. им банально не подняться в перевал. Поэтому на этих направлениях передвигаться можно только на легковых автомобилях (либо грузовых попутках). Пассажиропоток основной использует такси или коллективное такси. Заполняют салон легкового автомобиля такси и оплачивают сообща.

15. Такой же вид транспорта используется и между Бухарой и Хивой. Дорога пролегает через пустыню Кызыл-Кум (красный песок). Автобус ходит только 1 раз в день, по-моему. Поэтому расстояние между этими двумя туристическими городами преодолевают на такси. Автостопом рисковать не стоит, т. к. есть риск застрять посреди пустыни. Машины идут заполненные, да и дорога проходит через Каракалпакию, где, как говорят местные, живет очень недоверчивый народ и автостоп там такой же плохой, как и в грузинской Кахетии. 150-километровый участок дороги делали немцы. Получился полноценный автобан в пустыне, ровный и прямой, как стрела. Поэтому на этом отрезке таксисты разгоняются до 200 км/ч и выше. Какой же узбекский не любит быстрой езды?

16. При въезде в Ферганскую долину (Ферганскую область) будьте готовы предъявить документы и не удивляйтесь досмотру (про более строгие правила в Ферганской долине см. выше). Это лишь меры предосторожности от нелегального пересечения границы, и не более того. В Ферганской долине самым причудливым образом переплетены границы Таджикистана, Узбекистана и Кыргызстана, потому и миграционные потоки там бурные.

17. Одно из самых интересных мест в Узбекистане – Аральское море. Через несколько лет (или десятков лет) его вообще может не остаться. Исчезает оно очень быстро. Добраться до него можно на автомобиле самостоятельно или попросить проводников из местных жителей. Посмотреть кладбище кораблей.

18. Для тех, то помнит песню «Учкудук — три колодца» и надумает посетить этот город, скажу, что доехать до него можно на поезде. Но поезда ходят только 1 или 2 раза в сутки, а ж/д станция находится на удалении 25 км от самого города. Смотреть там абсолютно нечего, только зря потратите сутки. Разве что проехать на поезде, обозревая бескрайние просторы пустыни Кызыл-Кум. У меня маршрут пролегал таким образом, что я проезжал поездом через Учкудук и имел возможность посмотреть на пустыню из окна поезда. Но на станции Учкудук был не более 15ти минут, пока там стоял поезд.

Текст, фото: Денис Козлов

Обложка отсюда