Прошедший год сильно изменил все сферы нашей жизни. Особенно это отразилось на рынке недвижимости: и новостроек, и вторичек, и даже исторических зданий.
Как СВО и частичная мобилизация повлияли на рынок недвижимости, кто в Самаре строит качественные ЖК, а кто остался в нулевых, почему план по спасению исторического центра пока не работает и как его можно исправить — об этом главред ДГ Максим Фёдоров поговорил с, пожалуй, самым популярным экспертом по недвижимости в Самаре Марией Ивановой.
Она почти 20 лет в этом бизнесе. Управляет продажами и маркетингом новых ЖК и консультирует девелоперов по запуску новых проектов. А ещё ведёт свой Telegram-канал, где транслирует личные (часто критические) мысли о самарском рынке недвижимости.
«Произошла стадия принятия – высокие цены стали рыночными»
— Как изменился рынок недвижимости в Самаре после февраля 2022 года?
— Произошло сильное снижение спроса. По разным оценкам – от 25% до 40%. Если мы посмотрим на объёмы продаж самарских застройщиков, то я бы отметила снижение спроса в 50%. Это что касается новостроек.
На рынке вторичного жилья тоже произошло снижение спроса. Ещё и потому, что на новостройки правительство улучшило условия по ипотеке, а ипотека на вторичное жильё сохранилась в базовой версии.
После сентябрьских событий [объявление в России частичной мобилизации] все ожидали увеличения предложений по вторичному жилью и скидок. Однако этого не произошло. Предложение выросло только на 2%, но, правда, цены немного снизились.
Если говорить в общем, то в Самаре с годами сократилось количество новых проектов – в таких условиях относительного дефицита рынок обычно держится. Года три назад в стадии активных продаж в Самаре было 57 новостроек одновременно, сейчас – только 36.
Более того, из этих 36 новостроек для покупки можно рассматривать не более 15. Все остальные – «условно съедобные».
— В конце 2021 года вы у себя на канале советовали подождать с покупкой квартиры до начала 2022. А стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать 2023 года?
— Я сторонник одной простой мысли: если у тебя стоит задача решить жилищный вопрос, то его надо решать в настоящий момент.
Откладывать жизнь в ожидании вселенской стабильности нельзя. Как показывает практика, она никогда не наступит.
Тогда была острая фаза, нужно было подождать, куда выплывет рынок, и когда он стабилизируется. Не было понятно, что со спросом, что будут делать застройщики, банки.
— А сейчас нет хаоса на рынке недвижимости?
— Сейчас рынок более-менее стабилизировался. И вторичка, и новостройки. После шоковых событий этого года цены закрепились.
В марте 2022 мы видели резкое повышение цен на новостройки. Застройщики повысили цены на 20-27%.
Это было связано с резким ростом курса валюты, перекрытием путей доставки валютных строительных товаров и ростом цен на составляющие стройки. Из-за этого подняли цену за квадратный метр, в некоторых случаях «на всякий случай».
Тогда было непонятно, станет эта цена рыночной или она временная – на период форс-мажора. Оказалось, установленные тогда высокие цены превратились в рыночные. Произошла стадия принятия.
Самарские застройщики сохранили цены, установленные в марте. Причём как на строящиеся объекты, так и на те, что только выходят на рынок. В стартовых прайсах новых проектов уже отражается среднерыночный показатель.
Сейчас в Самаре ЖК с претензией на «комфорт», «комфорт-плюс» ставят от 100 тыс. рублей за 1 кв. м. Хотя несколько лет назад 100 тыс. рублей было психологическим порогом. Жильё за 100-120 тыс. рублей считалось по настоящему элитным. Сейчас 120 – средненькое.
Я помню нашумевшее интервью Виталия Стадникова трёхлетней давности, где он сказал, что жилье в центре города должно стоить 150 тыс. рублей за 1 кв. м. и быть качественным.
Тогда ему попеняли, что он называл не самарские цены. Сейчас мы видим этот ценник на совсем другом жилье, которое уж точно не имел ввиду Виталий Эдуардович.
«У самарцев есть запрос на качественное жильё, и застройщикам надо это понять»
— В 2014 году вы говорили: «Чем выше стоимость жилья в городе, тем лучше, так как это самый лучший индикатор желания людей жить на той или иной территории». Исходя из нынешних цен, Самара стала привлекательнее для покупки жилья?
— На протяжении нескольких лет я наблюдала такую историю: когда крупные корпорации (федеральные банки или международные компании) решали, где в Поволжье расселять топ-менеджеров, Самара часто не входила в зону интересов.
Топ-менеджеры говорили: в Самаре нет элитного жилья, здесь просто негде жить. И это не связано с тем, что Самара была в принципе недооценённым городом, просто у нас «так себе» строили.
— Это вы про «коробки», которые строит «Град»? Читая ваш канал, заметил особую «любовь» к их домам.
— Это и про «Град» в том числе. «Коробки» со штукатуркой, покрашенные в цвет «вырви глаз», не могут стоить дороже 100 тыс. рублей за кв. м.
ЖК «Волжские паруса» на улице Лейтенанта Шмидта от компании «Град»
Понятное дело, что никто не хочет съезжать в цене на свои «шедевры», но такое строительство не помогает Самаре стать лучше в плане качества недвижимости.
Можно сказать, что Самара была недооценена ещё и потому, что застройщики много лет делали среднее по качеству жильё.
Хочется, чтобы они по достоинству оценили потенциал нашего красивого города и желание самарцев покупать качественное жильё. Можно давать чуть больше качества за те деньги, которые вы хотите взять.
Недавно я смотрела новый проект, который запускают в центре города. Цена – 150 тыс. рублей за 1 кв. м. В здании 10 этажей и не очень много квартир – это хорошо.
— Пересечение Пионерской и Водников?
— Да. Но все эти плюсы перебивают планировки квартир. Просто позавчерашний день.
Дальше. Они сделали нестандартный фасад, поиграли архитектурными формами, но повесили корзины под кондиционеры. Ну это же эконом экономыч.
— Вы сказали, что Самара «была недооценена», значит в городе всё-таки начали строить современное жильё?
— Да, и началось это совсем недавно. Наверное, с «Империала» (ЖК сдали в 2017 году). Он хоть и начинался по-простому, но всё равно задал тон. «Ладья» в 2008 году была единичным случаем и никак не оказала влияния на общий контекст жилья.
Новую планку сейчас поставили «Гранд Империал» и, отчасти, «Панова Парк».
Первый несмотря ни на что, не упрощает свой проект, а только улучшает. Делает реально красиво. Второй – стабильно остаётся в классе «комфорт» с заявленным качеством, что тоже важно для развития отрасли.
ЖК «Гранд Империал»
ЖК «Панова Парк»
Мы недавно с коллегами фантазировали про идеальный объект в центре города. Это должно быть здание до шести этажей, с удобной планировкой и необычной архитектурой. Понятно, что и цена будет высокой.
И возник вопрос – в Самаре люди готовы платить выше 200-250 тыс. рублей за квадратный метр? Готовы ли самарцы потратить деньги на исключительный ЖК? Я верю, что в Самаре люди готовы платить рублём за качество.
У нас есть деньги и запрос на качественное жильё. И застройщикам нужно это понять.
«Историю с 5-й просекой можно сравнить с потребительским терроризмом»
— Можете тогда назвать топ-3 и антитоп-3 строящихся ЖК в Самаре?
— «Империал» [застройщик «Новое время»], «Панова Парк» [застройщик – «Древо»] и «Амград» [застройщик – «ГВ Девелопмент»].
ЖК «Империал»
ЖК «Панова Парк»
ЖК «Амград»
Антитоп можно сократить до двух: некоторые проекты компании «Град» и «Дом на Митирева» [застройщик – «Трансгруз», подробнее об этом странном проекте можно почитать в нашем материале].
ЖК «Дом на Митирева»
— А что можете сказать о довольно спорном ЖК «Радужный-Омега» (застройщик – «Берег») на 5-й просеке?
— Который так и не состоялся?
— Да. Жители соседних домов выступают против: вместо нового ЖК они хотят школу или поликлинику. У себя на канале вы сравнили эту историю с потребительским терроризмом. Получается, требования местных жителей не оправданы?
— Их требования оправданы. Но если решения об отмене строительства будут приниматься только из-за того, что вышли жители, то мы так далеко не уедем. В таком случае город будет тяжело развивать.
ЖК «Радужный Омега»
Мы понимаем, что люди не всегда объективны в своих желаниях. И часто люди вообще не хотят, чтобы у них под боком что-то строили.
Люди хотят возле дома социальный объект и парк, а не новый дом. И это логично, но вопрос должен решаться превентивно и централизованно в плоскости закона, градостроительных регламентов и мастер-планов развития города.
«Застройка промышленных территорий оживит все объекты вокруг»
— Продолжим про новую застройку возле уже существующей. Сейчас в центре Самары есть две самые перспективные площадки для строительства – ЗИМ и ГПЗ 4. Как освоение таких масштабных территорий отразится на сталинках/хрущёвках по соседству?
— Отлично! И там, и там будет уже не пустырь, а территория, в которую вернулась жизнь. Объекты, которые находятся в «зоне покрытия» оживающих территорий, тоже будут формировать дополнительную ликвидность.
Потребительское качество квартир возле этих локаций никак не ухудшится: перед носом же ничего не построят, во двор не загонят новые машины.
Вот, например, жилой комплекс «Галактика» [застройщик – «Альянс Менеджмент»]. Когда он только начал строиться, это был «дом на магистрали Ново-Садовой, с пустырем за спиной».
ЖК «Галактика» — высокое стеклянное здание справа у дороги по Ново-Садовой
Сейчас это – «жилой дом у Третьяковки, с перспективной территорией развития вокруг». И это серьезно отражается на текущей цене, она выросла в несколько раз. Вот вам и разница, как влияет окружающая локация.
— Да, но есть мнение, что после освоения этих локаций станет больше пробок. Новые дома, новые жильцы, новые машины. Кольцо на Московском шоссе/Луначарского и Ново-Садовая уже сейчас в пробках.
— В Самаре в принципе на многих участках тяжёлая транспортная ситуация. Её нужно решать централизованно. Но это не повод не возвращать территории из небытия к жизни.
— Есть шанс, что вместе с пустырями оживут «Вертикаль» и «Захар»?
— «Вертикаль» и не умирала – как офисный центр. Как торговый центр «Вертикаль» изначально не могла рассчитывать на успех. Есть объекты, которые строились с ошибочной функцией. Такие объекты никак и ничем не оживить.
Территории ГПЗ-4 возле «Вертикали»
У «Захара», а теперь это бизнес-центр ЗИМ, такая же история. Прошла реконцепция, заезжают новые арендаторы, работает интересный смарт-формат. Он как будто готовился к новому строительству.
Площадка ЗИМа за «Захаром»
Так что эти офисники будут дополнять территорию будущего развития.
«Для развития исторического центра нужен муниципальный Петухов»
— Давайте теперь про исторический центр. Почему в Самаре только недавно стали открываться креативные кластеры, расположенные в исторических домах? Такие как «Станкозавод», «8 студий» и «Артист».
— В футболе деньги приходят туда, куда приходят агенты. В искусстве деньги приходят туда, куда приходят дилеры. В обывательском смысле это коммерсы, чья цель — заработать.
Но у них есть ещё одна важная функция – сделать доступными те или иные процессы, вещи и явления для широкого потребителя.
Дилеры вытаскивают не верящих в себя художников на свет и делают из них знаменитых творцов. Агенты продают футболистов в топ-клубы, помогая им повышать уровень игры.
В недвижимости такая же история. В Самару явление редевелопмента [когда берут заброшенный объект, восстанавливают его и открывают там бизнес] пришло потому, что появился человек, который стал этим заниматься. Этот тот самый случай, когда предложение рождает спрос.
— Это — компания «REC» Никиты Петухова?
— Да. Он пришёл и начал делать. И это стало развиваться. Теперь в эту тему приходят инвесторы, которые всю жизнь сдавали помещения под «Пятерочки» и «Магниты». Они поверили, что, вкладываясь в историческую недвижимость, тоже можно заработать.
Креативный кластер «Станкозавод» на улице Куйбышева, 128
— В одном из своих постов вы писали, что власть в качестве инвесторов в историческую недвижимость рассматривает по большей части девелоперов, но им это не интересно. Почему?
— Девелоперы – это люди, которые строят большие объемы. Им не интересны эти масштабы, им не интересно отвлекать свои мощности, не интересно работать вдолгую.
— Это Давидюк и прочие крупные застройщики?
— Да. Их немного. Власти каждого знают лично. Они все наперечёт. Я слежу за недвижимостью с 2004 года, и за 20 лет можно по пальцам пересчитать новых застройщиков.
— Даже после тренда, который задал Петухов, девелоперам по-прежнему не интересно вкладываться в историческую недвижимость?
— Нет. Это больше тема для частных инвесторов. У них другая манера зарабатывать – они пристраивают свои деньги и придумывают, как они должны делать новые деньги.
— А инвестор – это какая-то компания или частное лицо?
— Может быть и то, и другое. Но, например, в Самаре все креативные кластеры появились благодаря инвестициям частных лиц.
За исключением, может, «Артиста» — это реновация площадей компании «Отрада», хотя ей владеют тоже конкретные лица и это они принимали решение о ревитализации своих активов.
— Вернёмся к вашему посту про историческую недвижимость. Там же вы написали, что предлагать девелоперам-застройщикам социальные обязательства – опасный путь.
— Ну, например, девелоперу предлагают восстановить исторический дом или даже целую улицу. Девелопер согласится, но попросит за это с властей ништяки.
Например, дополнительную площадку, где будет строить, что сам захочет. И потом с него спрос не большой.
— В посте вы предлагаете выход – чтобы власти сотрудничали не с крупными девелоперами, а с небольшими предпринимателями: от мелких IT-компаний до барберов. Думаете, они потянут восстановление исторического здания?
— Да, вполне смогут восстановить небольшое здание. Вообще идеальная история для Самары – чтобы, например, такая институция, как «Том Сойер Фест», взяла на себя функцию управляющей компании, которая занимается развитием исторической недвижимости.
Например, вот Ленинградская и прилегающие к ней улицы. Это очень недооценённая локация из-за того, что она развивается стихийно.
Там владельцы коммерческой недвижимости, которая могла бы активно участвовать в жизни города, закрываются в себе.
Их здания и помещения подгнивают, не функционируют, туда заезжают магазины не актуального назначения – например, магазин «Ткани», который непонятно кому нужен.
Если бы пришла городская управляющая компания, своего рода «муниципальный Петухов», собрала всех собственников и сказала: давайте мы сами будем концептуально выбирать арендаторов и развивать.
Всё то же самое, как в управлении арт-кластером, торговым центром или офисным центром, но вынести этот принцип на городские улицы. Тогда мелкому бизнесу станет более доступно инвестирование в историческую недвижимость.
Это одно из решений, которое принесло бы пользу как собственникам исторической недвижимости, так и предпринимателям, которые хотят туда въехать. Получился бы качественный продукт с качественным функционалом.
Фото на обложке от Марии Ивановой
Фото от застройщиков, с YouTube-канала Сергея Бобина и Telegram-канала «Самарские новостройки»
Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город» и ВКонтакте
Год 1961-й стал для 
