Важная часть плана УГООКН Самарской области по развитию исторического центра Самары, о котором недавно писал ДГ, — разработка схемы привлечения инвесторов для реставрации объектов культурного наследия. До сих пор этого сделать не удавалось. ДГ поговорил с участником рабочей группы при УГООКН гендиректором консалтинговой компании REC Никитой Петуховым о том, как наладить взаимодействие властей Самары с инвесторами при восстановлении памятников культуры.
— В качестве кого вы участвуете в рабочей группе — потенциального инвестора?
— Я хожу на разные совещания, рабочие группы, потому что я, кажется, один, кто в диалоге с представителями власти пытается отстаивать позиции потенциальных инвесторов. Проблема чиновников — в том, что они не выходят дальше кабинетов, и для того чтобы они понимали реальный рынок, им про этот рынок все время нужно рассказывать. А рассказывать есть о чем — в Самаре появляются инвесторы с интересом к хорошим красивым проектам, в том числе к памятникам.
Но пока им нечего покупать. Люди готовы к инвестициям в объеме 30-40 млн рублей со сроком окупаемости 8-10 лет. И это должны быть проекты, которые будут жить долго — если хотите, века. Таких нет.
Чиновникам трудно договориться не только с инвесторами, но и между собой. Вот, например, я был на заседании рабочей группы при УГООКН, которая обсуждала список потенциальных ОКН для первоочередного расселения и ремонта. В таком серьезном и сложном деле у всех сторон должно быть единое понимание того, как все должно происходить. Здесь участвуют и городской департамент управления имуществом, и департамент градостроительства, и главный архитектор области, и УГООКН. Они все должны преследовать одну цель и играть по одним правилам. А они не знают, кто в какую сторону движется. Как расселять, на каком основании, куда? А если там частные собственники, и они не согласны? С муниципальной собственностью процесс понятный, с частной — нет. В итоге участники группы так пока толком между собой не договорились.
— Вы видели список домов под реставрацию, который сформировал УГОККН? Сейчас, мне кажется, в нем не видно логики — это просто набор домов, которые надо отремонтировать, отреставрировать. И с тем, что это действительно надо сделать, никто не спорит. Но не видно единого механизма для той части, в которой предполагается привлечение инвесторов.
— Это действительно пока просто список домов, причем он был еще длиннее. Его составили просто: взяли список памятников и эмоционально решили, что именно вот эти дома — самые больные места.
Первое, за что мы боролись — чтобы в этом списке не было памятников из «Пяти кварталов». Это отдельный проект и отдельный бюджет (территория вокруг пл.Куйбышева, о которой не раз рассказывал ДГ. — прим. ред.).
Второе: убираем памятники на площадках, на которые уже есть ППТ или РЗТ. Там уже есть потенциальный инвестор, застройщик, зачем мы будем сами расселять, реставрировать там объект? На Садовой, Маяковской практически везде есть или застройщик, или ППТ, или уже проделаны какие-то работы.
В этом списке есть дома, у которых огромное количество собственников, которые из этого дома точно никуда не собираются. Есть разница между людьми, живущими в многоквартирном кирпичном доме, пусть и старом, и людьми с туалетом на улице. Это, например, два челышевских дома — на Фрунзе (о нем подробно писал ДГ) и Красноармейской (и о нем тоже писал), дом Гребежева на Молодогвардейской. Там по 20-30 семей — это не одолеет ни один инвестор. Даже 10 семей обойдутся в 30 млн только на расселение. Такие дома надо сразу убирать даже из теоретического обсуждения взаимодействия с инвесторами. Схема их реставрации может быть только одна: выделение денег, поиски маневренного фонда, организация временного разъезда жильцов, реставрация и заселение обратно.
Обсуждать нужно небольшие объекты. Это вторая часть списка УГООКН, там вариантов больше, и среди них есть очень интересные. Например, дом компании Зингер на Никитинской, 48. Там все очень просто: две или три квартиры, нормальный земельный участок, часть дома муниципальная. Только надо разобраться, что внутри: у УГООКН к ОКН отнесен только один дом, а на самом деле в охранном обязательстве фигурирует еще и литера во дворе с частным собственником. И этот объект сейчас, кстати, продается. Но выглядит он в целом перспективным, требуемые инвестиции в него я бы оценил в 12-15 миллионов рублей. Можно купить у физлица — владельца литера этот литер, у мэрии забрать низ и расселить квартиры, признав дом аварийным, квартиры. Сделать из него единый объект с двором и парковкой — может быть, под офисы, может быть, под квартиры. Давайте вот на нем обкатаем схему.
— Какие схемы могут быть, если не ждать, что придет фантастический инвестор и просто сделает все за свой счет?
— По-хорошему, инвестор должен получить право выкупа объекта за ноль рублей с реставрацией за свой счет — но кроме реставрации у него появляется много других расходов, и вот здесь уже возникают варианты. Есть, например, объекты и с частной, и с муниципальной собственностью. Инвестор должен выкупить их или за стоимость расселения, или за стоимость реставрации — и то и другое сразу он не потянет. Вот, например, дом братьев Матвеевых на Молодогвардейская-Некрасовская. Объект непростой: первый этаж нежилой, коммерческий, в собственности у частного лица — будет тяжело выкупать. Верхние два этажа — жилые, частично муниципальные, жильцов нужно расселять, а расселение тоже бывает разное: расселяем, признав аварийным, или расселяем «давайте договариваться». Предположим, что дом признан аварийным. Тогда департамент управления имуществом Самары берет передает инвестору свою собственность и помогает расселить жилые квартиры, используя маневренный фонд. Задачей инвестора становится реставрация. Это посильно, потому что объект очень привлекательный. Верхний этаж можно оставить жилым, первый отвести под коммерцию. Никакая стандартная схема здесь не сработает.
Самое простое сейчас для города — искать объекты, где вообще нет жилья, и есть частный собственник и муниципалитет. И отрабатывать на них схемы взаимодействия с инвесторами.
Еще один пример. Небольшой дом, первый этаж нежилой, муниципальный, второй — три квартиры, одна муниципальная и две частных. Такие проекты должны быть небольшими по стоимости, 5-15 млн руб., чтобы круг инвесторов, заинтересованных в них, был как можно больше. Административно это может быть, например, ГЧП: инвестор вкладывается в реставрацию или компенсирует расселение, а город передает ему объект в собственность. Такая схема позволит избежать ситуации, когда город сам расселяет объект, потом выставляет его на торги и, чтобы компенсировать свои затраты, просит за него уже более высокую цену. Кроме того, на торгах будут появляться другие инвесторы, и отладить схему опять не получится.
— До сих пор ничего не мешало всем департаментам мэрии Самары, УГООКН и инвесторам договариваться, налаживать схемы взаимодействия — но они никогда этого не делали. Что должно измениться, чтобы все эти люди пошли на диалог, и самое главное, чтобы договоренности начали бы исполняться?
— План, разработанный УГООКН, подразумевает, что эти договоренности становятся обязательными. Что город, область и инвесторы обговаривают некую схему и ее придерживаются. Почему именно сейчас? Во время ЧМ люди увидели, что памятники могут быть красивыми и могут реально работать. И как раз во время ЧМ город уже тренировался действовать вместе с частными собственниками.
Сейчас я призываю власти двигаться пообъектно. Есть, например, очень интересующий инвесторов доходный дом на Некрасовской, где полдома упало. Там есть собственник, все охранные обязательства просрочены, продается на авито за 40 млн руб. Судитесь, забирайте объект, отдавайте инвесторам. Он требует огромных денег, поэтому вход в него должен быть нулевым.
Есть прекрасные винные погреба Иванова на Венцека-Чапаевской. Там все понятно: есть частный собственник, который продает помещения, есть муниципальная собственность, и есть ошибки в документах, в которых легко можно разобраться. Мы спорили с ДУИ, легко выяснили, где там проблемы. Это было бы типовым примером того, как можно работать. Начать, конечно, надо с инвентаризации. Пока УООКН пытается нахрапом взять большой и тяжелый список.
— Администрация Самары, в частности, департамент градостроительства, обязанности заниматься такими вещами не имеет. УГООКН обязан постольку, поскольку у него есть обязанности по охране. И если он их выполняет, реставрация и реконструкция с него тоже не требуются. Где интересанты этой истории, кроме условных инвесторов?
— Я считаю, что должна возникнуть коалиция города и области, направленная на то, чтобы городские программы по расселению и капремонту были более продуманными и чтобы инвесторы получали конкретный посчитанный продукт. Они должны знать, что город оценивают расселение, аукцион, стоимость ГЧП, реставрацию в конкретные суммы. Самому городу, чтобы это понять, надо разобраться в своих активах. В 77 квартале, где начиналось расселение под «Пять кварталов», в этом удалось разобраться, только когда в него ногами пришли и стали смотреть, где чья собственность — частная, муниципальная, сколько собственников, сколько прописано, сколько все это стоит.
— Будучи инвестором конкретного объекта — например, дома Зингер на Никитинской, каких шагов вы сейчас ждали бы от города?
— От департамента управления имуществом, от департамента строительства, от УГООКН — от каждого свое. От ДУИ — сколько людей надо расселять и конкретное предложение по покупке муниципальной собственности на первом этаже, — торги или ГЧП, с ценой квадратного метра.
От УГООКН я жду полное понимание по предмету охраны — что конкретно я должен восстановить, и оценку стоимости предпроектных работ по этому дому.
Дальше у физического лица литеру, расселяю жильцов, и договариваюсь с УГООКН о согласовании изменений в объекте под мой проект. Нарушать я не хочу, но хочу, витринные окна, например. Если мне это в рамках проекта согласовывают, департамент строительства и ДУИ говорят — надо расселить три квартиры, а первый этаж мы продадим за 3-5 млн рублей, желательно без торгов. И я если понимаю, что мой бюджет на проект, например, 30 млн рублей, и я за него не выйду, — все прекрасно.
Если говорить более глобально, должна быть городская программа формирования комфортной инвестиционной среды. Проще всего начать с объектов, где нет жилья — город должен их готовить к продаже, чего сейчас не делает. Вот и стоят бедные винные погреба Иванова, завешенные много лет. А ведь там максимально просто можно все сделать — только кто-то должен встать и заказать все выписки из ЕГРН, выписки ОКСа, техпаспорта, провести работу, которую обычно делают девелоперы, формируя объект. Кто-то должен делать это со стороны города. Возможно, это проектный офис, который соединяет город с инвесторами и УГООКН, помогает всем участникам. Что-то вроде единого окна для инвесторов, через которое можно получить оценку объекта и все документы.
Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город» и ВКонтакте
