Как прошлое Самары должно стать ее будущим

У Владимира Филипенко появился план. Это давно ожидаемая стратегия сохранения и развития исторического центра Самары

 1 118

Автор: Редакция

.

,

Управление охраны культурного наследия Самарской области предлагает совместить процесс получения Самарой статуса исторического поселения с мероприятиями развития и сохранения исторического центра города. В план Владимира Филипенко входит глобальная инвентаризация, разработка схем финансирования реставрации жилых домов-памятников (есть конкретный список), создание специальных управляющих компаний, а самое главное — утверждение новых объединенных охранных зон по всей территории исторического поселения. Это ограничит ближайшие планы застройщиков, но в долгосрочной перспективе повысит ценность всей территории, уверены разработчики плана.

Откуда взялся план

Разработанный УГООКН документ, с которым ознакомился «Другой город», называется «План мероприятий по наделению статусом исторического поселения части территории городского округа Самара, содействию развития территории и сохранению объектов культурного наследия в исторической части городского округа Самара». В разработке плана принимала участие компания «Октогон», особого статуса документ пока не имеет — это просто «дорожная карта».

Часть плана описывает процесс получения Самарой статуса исторического поселения, который начался в 2018 году и при наилучшем раскладе будет завершен в конце 2019 — начале 2020 года. Как уже писал ДГ, к 1 апреля 2019 года УГООКН должен получить от своего подрядчика, СамГТУ, результаты исследования предметов охраны и границ исторического поселения Самары. Потом предполагается этап обсуждения, а к 1 сентября УГООКН должен подать документы в Минкультуры РФ, который и утвердит статус исторического поселения.

После этого город должен внести границы исторического поселения в генплан и скорректировать правила застройки и землепользования Самары, а министерство строительства — изменить региональные нормативы градостроительного проектирования и схему территориального планирования Самарской области. Статус поселения также потребует изменений в правилах благоустройства территории Самары и ее районов, в городских программах развития.

Этап публичных обсуждений проекта исторического поселения не обязателен по закону, но, как надеется директор «Октогона» Олег Никитенко, он запустит более глобальный процесс реализации мероприятий по сохранению и развитию исторического центра Самары.

В презентации к плану, подготовленной «Октогоном», выделены несколько основных проблем исторического центра: 80% ветхого жилья, только 10% домов оснащены канализацией, численность населения постоянно сокращается. При этом 95% территорий обременены разного рода охранными ограничениями (УГООКН утвердил и поставил на кадастровый учет более 300 ОКН в Самаре), квартальная застройка убыточна. Нет единой картины ограничений: регламенты охранных зон объектов культурного наследия могут не соответствовать регламентам ПЗЗ, есть пересечения зон ОКН с разными регламентами, есть зоны в исторической части, где не установлены предмет и зоны охраны.

План работы с историческим центром в концепции УГООКН и «Октогона» состоит из трех частей: получение статуса исторического поселения, исполнение мероприятий сохранения наследия и разработка финансовой модели взаимодействия города и инвесторов.

Каталог городских кварталов

С получением статуса исторического поселения УГООКН надеется запустить масштабную инвентаризацию ОКН. Собственно, это и сейчас — работа управления. Тем не менее, в плане есть формирование детальных перечней ОКН. Это списки утраченных и утративших предмет охраны или признаки ценной градоформирующей застройки объектов наследия (проще говоря, тех, что собственники успели снести) и последующее исключение их из единого реестра ОКН. А также исправление ошибок в адресах, дополнение сведений в едином реестре ОКН и ЕГРН, техническая инвентаризация, актуализация границ территорий ОКН и так далее.

Управление также планирует заказать разработку информационной системы «об объектах культурного наследия и историко-культурном потенциале Самарской области». Предполагается — пока очень предварительно, поскольку техническое задание только будет разрабатываться — что это будет база данных ОКН с их территориями и охранными зонами, с историей каждого объекта, привязанная к карте и «совместимая с государственными и муниципальными базами данных».

Основным итогом инвентаризации должно стать формирование градостроительных паспортов по городским кварталам исторического центра Самары.

В паспорта кварталов — «каталог городских кварталов» — как предполагает УГООКН, должны войти описания всех объектов на территории, их состояния, сведения о землевладении, все режимы использования территории и действующие в отношении нее программы с бюджетным финансированием. Сейчас даже у города нет сведенных вместе данных о собственниках, состоянии и инфраструктуре кварталов.

Объединенные охранные зоны

После получения статуса исторического поселения и внесения соответствующих изменений в ПЗЗ «Октогон» предлагает создать на территории поселения объединенные охранные зоны для защиты квартальной сетки и этажности. Сейчас в Самаре их две утвержденных (ул. Алексея Толстого/Пионерской и Алексея Толстого/Степана Разина) и одна спроектированная (от дачи Головкина по берегу Волги).

Объединенные охранные зоны должны обеспечить сохранение городской сетки — квартальной застройки, ширины улиц, соблюдение углов, высотности, рисунка квартала. По словам Олега Никитенко, снижение этажности и, соответственно, доходов застройщиков неизбежно, но в долгосрочной перспективе это может быть им выгодно. Подробнее об этом он рассказал в интервью ДГ.

Сколько объединенных зон и как именно будут созданы — вопрос открытый и решаться будет, видимо, очень сложно, даже если эта идея будет принята. Компания «Октогон» уже разрабатывала один глобальный проект реновации исторического центра — «Пять кварталов». Он остановился на стадии расселения жителей из первого квартала, и Никитенко отмечал, что одной из причин остановки стала неспособность УГООКН и оператора площадки СОФЖИ сформировать из квартала объединенную охранную зону.

Капитальный ремонт памятников

Еще одна большая часть плана — мероприятия по разработке схем капремонта памятников культуры со сложной структурой собственности. Это объекты, у которых много собственников, и многоквартирные жилые дома.

«Такие многоквартирные дома не могут быть подвергнуты сносу и в то же время они не могут быть включены в региональные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, так как нуждаются уже не в капитальном ремонте, а в серьезной реконструкции с реставрацией», — отметил консультант УГООКН Александр Аксарин.

Управление планирует разделить домов, относящиеся к ОКН, на несколько категорий.

Многоквартирные жилые дома (МКД):

— включенные в региональную программу капремонта;

— подлежащие включению в эту программу;

— признанные аварийными.

Дома со множеством собственников, не являющиеся МКД:

— требующие капитального ремонта;

— неиспользуемые, находящиеся в неудовлетворительном состоянии.

Что делать с этими списками

Во-первых, как предлагает УГООКН, подумать о создании специальной управляющей компании для ОКН — у нее должна быть лицензия на реставрационные работы. Обычные управляющие компании таких лицензий не имеют. Методические рекомендации по созданию таких компаний УГООКН будет ждать от министерства энергетики и ЖКХ Самарской области.

Еще один пункт плана — разработка критериев определения очередности финансирования капремонта ОКН-МКД, которых сейчас нет.

Не дожидаясь формирования критериев, УГООКН составил список ОКН-МКД, которым в первую очередь нужен капремонт. Это объекты, «имеющие особую архитектурную ценность и находящиеся в неудовлетворительном состоянии».

Список состоит из двух видов домов, «признанных непригодными для проживания». В первой части — 21 дом, который предполагается полностью расселить, а потом «приспосабливать под современное использование» за счет внебюджетных инвестиций. Сюда вошли, например, дом Неклюдиной по улице Венцека, 48 (ОКН федерального значения), дом Лебяжинских на Льва Толстого, 70, дом Соколова на Венцека/Молодогвардейской. Некоторые из домов уже расселены полностью или частично. В 16 из 20 есть муниципальная собственность.

На этом списке УГООКН должен обкатать схему взаимодействия города с инвесторами — льготная аренда, право собственности с условием финансирования городом инфраструктуры.

Вторая часть списка — 22 многоквартирных дома, которые УГООКН планирует хотя бы частично сохранить именно в таком виде. Для них предлагается частичное расселение, реконструкция или капремонт за счет бюджетных средств и затем «возвращение части граждан».

Это, например, доходный дом Челышева на улице Красноармейской, дом Филимонова на Ленинской/Льва Толстого, дом Лидефорт на Чапаевской, 110, дом Субботиной-Маркинсона на Алексея Толстого, 30.

На вторую часть списка, как предполагает УГООКН, администрация Самары должна получить субсидии из областного бюджета. Для этого в областную программу «Государственная поддержка собственников жилья» должно быть внесено дополнительное финансирование капремонта ОКН-МКД.

Вот полный Список приоритетных объектов культурного наследия для полного и частичного расселения. Для каждого объекта ДГ подготовил короткую справку о том, что с ним происходило в последние годы.

Александр Аксарин назвал план расселения ОКН «пилотным проектом». По его словам, формирование списка домов — это первый этап. На втором этапе должны быть разработаны юридические и экономические механизмы привлечения инвесторов, оценен объем финансирования из бюджета Самарской области.

Для того чтобы собственники могли более эффективно управлять своими ОКН-МКД, УГООКН планирует разработать предложения об изменении федерального законодательства. Это, например, освобождение их от налога на имущество в размере расходов на сохранение ОКН, но одновременное ужесточение обязательств по содержанию, введение специальной лицензии для управляющих компаний.

Глобальная реставрация

Еще одна часть плана УГООКН — это создание в Самаре Центра инженерной реставрации при архитектурно-строительной академии СамГТУ. Управление хочет привлечь финансирование оснащения и мастерских центра реставрации из областного бюджета, а также увеличить прием студентов на специальность «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия». Сейчас таких специалистов учат в СамГТУ, в плане приема вуза на 2019 год — три места для бакалавров и два для магистров.

Последние пункты плана — самые глобальные и самые неопределенные. Это «разработка и обеспечение сопровождения финансово-экономической модели, стимулирующей инвестиционную привлекательность исторической территории» и разработка двух программ. Региональная программа — «Сохранение исторического наследия Самарской области» до 2030 года, муниципальная — «Сохранение исторического наследия городского округа Самара» до 2030 года.

В каком виде может быть исполнен этот план, более-менее понятно только в отношении процесса получения статуса исторического поселения, остальное — вопрос сговорчивости администраций Самары и Самарской области и финансирования. Но в целом идеи УГООКН выглядят достаточно реалистично и в общих чертах похожи на стратегию сохранения исторического центра Самары, которую много лет горожане ждут от властей. ДГ продолжит обсуждение этого документа и приглашает к диалогу девелоперов, архитекторов, инвесторов и всех заинтересованных читателей.

Список ОКН-МКД, предполагаемых к расселению УГООКН

Интервью директора «Октогона» Олега Никитенко

Следите за нашими публикациями в телеграме на канале «Другой город»ВКонтакте и Facebook

comments powered by HyperComments