Так уж устроен человек, что постоянно стремится к совершенствованию. Не только себя, но и пространства вокруг.  Наш соотечественник пределы «пространства вокруг», как правило, ограничивает стенами собственной квартиры или забором придомового участка. Основную массу жилья в Самаре (как, впрочем, и по всей России), преимущественно составляют  многоэтажные и безликие дома, «фаршированные» небольшими квартирами с типовой планировкой.  Вот здесь-то и появляется  поле бурной деятельности по переустройству и облагораживанию своей «хрущёвки», «лиманки» или «кошелевки». Рушатся стены, стеклятся лоджии и балконы, санузлы «развязываются» и увеличиваются в размерах. Однако, впоследствии коренные изменения удобств и планировки часто тянут за собой целый шлейф неудобств юридических, о которых мы совсем не задумываемся. А теперь от лирики к безжалостной и сухой конкретике в ее самарской версии.

Текст: Анастасия Попова, руководитель Правового агентства «АЮР», иллюстрации: Анар Мовсумов, Наталья Пирожкова

11 ноября 2009 года Постановлением Главы города Самары утвержден новый порядок узаконения перепланировки. В основном это касается самовольно произведенной перепланировки, хотя изменения затронули и согласования планируемого переустройства жилого помещения. Глава города Самара изъял часть дел из судебного производства и предусмотрел для узаконения самовольной переделки жилья  административный порядок.

Перепланировка по всем правилам

Прежде всего, жилищный кодекс РФ разграничивает переустройство и перепланировку. В статье 25 жилищного кодекса РФ даются понятия «перепланировки» и «переустройства».

Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт помещения. Следует отметить, что в сегодня в законодательстве отсутствует четкий перечень случаев, в которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Получается, что без получения разрешения можно сделать косметический ремонт, установить или разобрать встроенную мебель, заменить инженерное оборудование, не меняя его места, установить дверь в существующем проеме. А все остальные работы по обустройству дома разрешены по согласованию. То есть, если вы захотите: перенести стену, разобрать межкомнатные перегородки, сделать нишу, совместить или перенести санузел, устроить камин, объединить балкон с жилой комнатой или кухней, присоединить к квартире общий коридор или тамбур —  придется получать разрешения.

Несмотря на формальное разграничение этих институтов, новый жилищный кодекс устанавливает единый порядок для проведения перепланировки жилых помещений и их переустройства. И то и другое требует согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры. Для получения разрешения собственник квартиры должен представить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения определнные документы. В Самаре таким органом является Департамент cтроительства и архитектуры г.о. Самары (адрес: 443100, г. Самара, ул. Галактионовская,132).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник  помещения или уполномоченное им лицо или наниматель жилого помещения по договору социального найма (далее — заявитель) представляет в Департамент:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке, форма и содержание которого утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года N 266;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Отдельно несколько слов о проекте вашей будущей перепланировки. Вы должны чётко усвоить, что дизайн-проект и проект перепланировки — это два абсолютно разных проекта. Дизайн-проект делается для того, чтобы вы чётко представляли себе вид будущей квартиры. Сделать такой проект может дизайнер или архитектор, представив в нем даже расстановку мебели. Однако, такой дизайн-проект не имеет никакой юридической силы, так как у дизайнеров нет соответствующей лицензии.  Иными словами, согласовать вы его  не сможете.

Для согласований разрабатывается другой проект, имеющий юридическую силу — «проект перепланировки». Он может содержать в себе идеи дизайн-проекта, но разрабатывается в организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию.
Очень часто по причине незнания дизайнером строительных норм и правил, идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и впоследствии согласовать их будет невозможно. В идеале, профессиональный дизайнер обязан вас предупредить о существовании строительных нормативов и о возможных рисках. Увы, но такое  встречается редко. Наоборот, на практике часто заказчики приходят уже с готовым и оплаченным дизайн-проектом (а иногда даже с заказанной мебелью). Тут-то и выясняется, что дизайнерские идеи не реально согласовать. Приходится либо делать отступления от проекта, либо переделывать его целиком.

По истечении трех дней после подачи всех документов, Департамент cтроительства и архитектуры выдаст вам документ, подтверждающий принятие положительного (а возможно и мотивированного отрицательного) решения о согласовании, что является единственным правовым основанием для проведения перепланировки жилого помещения. И только после этого можно непосредственно приступить к задуманной перепланировке и (или) переустройству.

После проведения строительных работ по переустройству вас посетит приемочная комиссия, которая зафиксирует, что именно вы изменили и соответствует ли это полученному вами разрешению. Акт приемочной комиссии направляется в муниципалитет, давший санкцию на такие действия.

Если в результате перепланировки изменилась площадь и внешние границы помещения, то в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести изменения в Свидетельство о регистрации права собственности. Это можно осуществить только в случае получения разрешения на перепланировку. Без внесения изменений в Свидетельство невозможно осуществлять распоряжение недвижимым имуществом.

Совершенная перепланировка 

Как вам поступить, если перепланировка и (или) переустройство в квартире совершены, но не оформлены  надлежащим образом?

На сегодняшний день самовольно совершенная перепланировка квартиры не препятствует   в сделках по отчуждению (купля-продажа, дарение) и вступлению в права наследования. Лишь скорое окончание бесплатной приватизации жилья  (01.03.2015г.!) обязывает всех, кто хочет стать собственниками своей квартиры или дома, заняться оформлением прав. Также не узаконенная совершенная перепланировка может стать препятствием в случае продажи  квартиры, а вашему покупателю придётся  приобретать её за счет ипотечных средств. Банк может просто отказать в предоставлении ипотечного кредита покупателю.

В соответствии с Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 22.12.2010 № Д05-01-06/73 заявители могут обратиться в Департамент строительства и архитектуры по вопросу получения разрешения на переустройство и (или) перепланировки жилого помещения, а так же по вопросу согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Для согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо или наниматель жилого помещения по договору социального найма (далее — заявитель) представляет в Департамент:

1) заявление о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (до и после);
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
7) доверенность, выданная наймодателем жилого помещения нанимателю по договору социального найма, содержащая согласие наймодателя на сохранение жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.

В случае положительного результата, по рассмотрению ваших документов Департамент выдаст вам решение о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В случае, если ваша перепланировка совершена с грубыми нарушениями и результат рассмотрения документов отрицательный, то вы получите в Департаменте решение об отказе в согласовании самовольно произведенных действий и отказ в подтверждении завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается в течение 45 календарных дней со дня регистрации заявления о предоставлении муниципальной услуги. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки выдается в течение 30 календарных дней со дня регистрации заявления о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Как быть в суде

В случае отказа Департамента в согласовании вашей перепланировки, вы имеете право обратиться в суд.

Положительное решение выносится, когда перепланированное помещение соответствует строительным, техническим, пожарным и санитарным нормам, согласно полученным заключениям. Если все члены семьи согласны, и переделанное жилье не затрагивает интересы соседей. И, что очень важно — перепланировка не должна отрицательно сказываться на благоустройстве квартиры. Например, если вы двухкомнатную квартиру  переделали в однокомнатную, то это уже сомнительное благоустройство.

В зависимости от сложности вашей перепланировки суд может дополнительно потребовать, например, разрешение на перенос газового оборудования, проект по электрике, проект на вентиляцию, разрешение на увеличение мощности и другие документы. Учтите, что указанный список не полный. Если при перепланировке затрагивается фасад здания (обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон и т.п.), то еще дополнительно необходимо разрешение на реконструктивные работы.

Если суд сочтет, что прошедшая де-факто перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной.

Если же суд не признает ваше право на сохранение перепланировки, вы должны вернуть квартире прежний вид. Если вы не выполните требование о приведении помещения в прежнее состояние, Государственная жилищная инспекция будет вправе обратиться в суд с иском  к собственнику – о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику полученных средств, за вычетом суммы на принудительное исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние. Это не грозит только тем, кто успел приватизировать квартиру. С нанимателем же просто расторгается договор, и он остается без крыши над головой. При этом, он все равно должен будет оплатить расходы на приведение жилья в первоначальный вид.

Рекомендации

Безусловно, каждому по силам заняться самостоятельно оформлением перепланировки своего жилища. Однако при этом будьте готовы потратить уйму своего личного времени на выстаивания  в гигантских очередях и на частые встречи с малообщительными чиновниками.

Лучше обратиться в юридическую фирму, где вам помогут  грамотно и качественно   собрать все необходимые разрешения и заключения,  профессионально составить исковое заявление и представлять ваши интересы в судебных заседаниях.

Продолжая тему о земле и недвижимости, представим, что вы оформили участок, а государство за счет кадастра  и реестра прав признало ваше право и защищает его. Поговорим об обязанностях собственников участков и другой недвижимости.

Текст: Андрей Чернов, иллюстрации: Наталья Пирожкова, Анар Мовсумов

Использование объектов недвижимости и плата за них

Земельный участок должен использоваться в соответствии с видом использования, внесенным в кадастр (под индивидуальное жилищное строительство, под торговлю и т.д. – всего в классификаторе около 100 видов).

Правообладатель может самостоятельно выбрать вид использования участка из перечней видов разрешенного использования. Эти виды, в свою очередь, определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых вся территория города разбита на зоны, для каждой из которых установлен перечень видов использования и регламентов, но подробно о ПЗЗ мы поговорим в следующий раз.

Попыток изменить вид использования, чтобы уйти от неслабого земельного налога или «прирезать» себе часть территории, землепользователи предпринимают очень много. Переставляют заборы, строят и не оформляют коттеджи на участках с видом использования «под садоводство», меняют назначение участка так, чтобы снизить налоговую ставку, переоформляют участки на льготные категории граждан.

За самозахватом, использованием без документов и не по назначению следит муниципальный земельный контроль (подразделения Департамента имущества и Департамента строительства) и государственный земельный контроль  (подразделение Росреестра). Если вы обнаружили самозахват, пишите туда или в полицию. Муниципальный земельный контроль проводит плановые проверки, а по заявлениям граждан – и внеплановые. Его сотрудники выписывают предписание об устранении нарушения, потом небольшой штраф, потом повторный штраф побольше – в целом, закон таков, что эти процессы не быстрые. Ну, и на всякий случай, если у вас перед окнами ставят гараж «прямо сейчас», быстро звоните в полицию или городскую ЕДДС.

Кроме обязательности использования участка в соответствии с выбранным видом, возможными обременениями, на собственника еще налагаются общие требования по рациональному использованию земель, содержанию территории – в общем, раз твое, ты и отвечаешь.

Поговорим теперь о плате за землю и недвижимость – общий платный характер использования закреплен в земельном кодексе. Формами платы являются земельный налог, налог на имущество (для иных объектов недвижимости) и арендная плата.

Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, получаемой на основе оценки земель. Раз в пять-десять лет, а при необходимости и чаще, органы власти проводят массовую кадастровую оценку земель, которая корректирует стоимость квадратного метра под разные виды использования и категории земель (удельный показатель кадастровой стоимости), по возможности приближая его к рыночной стоимости. После этого для всех участков обновляется стоимость, исходя из площади и вида использования. В Самаре последнее обновление было  в начале 2014 г. Можно у оценщиков заказать и индивидуальную оценку участка, чтобы скорректировать стоимость. Налог вычисляется как стоимость участка * ставка налога * налоговые льготы. Ставка налога бывает 0% (лесной и водный фонд и др), 0,3% (садово-дачные участки, личное подсобное хозяйство и др.)  и 1,5% (иные виды, включая производство, торговля). 1,5% — довольно болезненно для производства, поэтому его стараются вынести из центральной части города на периферию или избавиться от части территории. Если  участок находится в аренде, то вместо земельного налога ежегодно вносится арендная плата.

К сожалению, у нас пока не введен единый налог на недвижимость, поэтому налог  на здания, сооружения и квартиры рассчитывается отдельно – как налог на имущество физических и юридических лиц. До недавнего времени это были копейки, но с 2015 года налог начинают рассчитывать из кадастровой стоимости (см. инфографику). Напомним, что весь земельный налог и налог на имущество физических лиц поступает в городскую казну.

Вообще, стоимость земли важна не только для исчисления налога. Она еще и интегральный показатель привлекательности этой территории —  агрегирует внутри себя все факторы местоположения, наличия инженерных коммуникаций, транспортную доступность и многое другое. Например, в стоимости квартиры только 20-30% — балансовая стоимость материалов, а остальное – инфраструктура и местоположение. Умелое управление налоговыми ставками, арендной платой может стимулировать городские процессы. Например, лет 8 назад вся привлекательная часть территории города была «расчерчена» отводами под строительство, Девелоперы «на всякий случай» застолбили территорию и продлевали срок отводов. С введением приличной арендной платы эту практику прекратили.

Наконец, с недавних пор государство может выкупить участок по кадастровой стоимости для государственных или муниципальных нужд, хотя такая практика пока еще единична.  В этом есть большой плюс  для развития города – определенность в затратах, например, на выкуп участков под продление Карла-Маркса. В целом, этого не стоит бояться – процесс муторный и дорогой, и государство это будет делать, только если действительно «очень надо».

Предоставление земельных участков

Как уже было сказано выше, предоставлением земельных участков занимается областной Минстрой для целей, связанных со строительством, и Минимущества — для остальных участков.

Порядок предоставления участков имеет различные вариации. Они зависят от оснований (переоформление «старого права», оформление участка под зданием и др.), от целей предоставления (временный объект, объект торговли, рекламы, капитальное строительство и т.д.), а также от вида права (собственность, пользование, аренда).

В общих чертах  процесс состоит из следующих частей:

1) Прием заявления со схемой расположения участка и других документов, проверка комплектности.
2) Если на эту территорию не было проекта планировки и межевания, то надо определить границы участка. Для этого составляется схема его расположения, затем отправляются запросы в ведомства – Минприроды (не залезаем ли мы на лес, водные объекты или памятники природы), Росреестр (кадастровые выписки соседних участков для отсутствия наложения границ ), муниципалитет (возможности предоставления участка в соответствии с ПЗЗ ) и схема согласовывается. Это все делает Минимущества или Минстрой через СМЭВ, и заботиться об этом не надо
3) Минимущества или Минстрой выполняют кадастровые работы за свой счет, заказывают оценку, ставят участок на кадастр и отправляют его на аукцион. Сведения об аукционе публикуются в газете, выжидается положенный срок, затем проводится аукцион. Для большинства участков на аукционе единственный участник – заявитель.
4) Победитель платит, подписывается постановление о предоставлении участка и договор – основание для оформления права.
5) Договор победитель аукциона регистрирует в регпалате и получает испрашиваемое право.

В отдельных «простых» случаях предоставления участка под садово-дачное хозяйство и огородничество пункты 2-3 не проводятся, а кадастровые работы выполняет заявитель.

Как видите, процесс этот небыстрый, требует много бумаг от заявителя.  И например, количество отказов больше количества предоставленных участков.  В общем, тут бюрократия иногда и помогает — например, в 2009 году в производстве Минимущества находилось более двухсот «подвешенных» заявлений  о предоставлении участков в аренду под пивные ларьки. И предоставить нельзя было, и отказать по формальным основаниям сложно. Сейчас этот «навес», разумеется, снят.

Основная тенденция в последние годы – переход от схемы «хочешь участок – бери и выкупай» к планированию территории  — участки предоставляются на основе утвержденной схемы размещения объектов (нестационарных объектов торговли, рекламы и др.) или проекта планировки территории квартала.

Чтобы упростить этот порядок для оформления «под дачи», с 2014 года на территории региона  действует упрощенный порядок (дачная амнистия), хотя сроки ее формально закончены. У дачников почти никогда нет документов оснований  — в каком-то году по какому-то решению участок выделили, хотя все вокруг знают, что это дача Марь Ивановны, и никто на него не претендует. В результате в массиве оформлено  хорошо, если треть дач, а остальные – «дырки».

«Дачная амнистия» говорит следующее – для основания нужно три условия. Первое – зарегистрированный СНТ.  Второе – план внешней границы дачного массива с координатами, подписанный председателем СНТ. И третье – так называемая «шахматка» — внемасштабная картинка-нарезка территории массива по членам СНТ также за подписью председателя.  Эти документы приносят в Минимущества, а за пределами Самары – в администрацию района. Затем дачник  просто выполняет межевание и без аукциона и каких-либо других документов может получить участок в собственность. Теоретически это должно сильно сократить процесс, увеличить количество оформленных участков, на практике – посмотрим в ближайшее время.

На этом все. Надеемся, теперь Вы знаете про землю ещё что-то, кроме «все там будем».