СКРЫТЫЕ РЕСУРСЫ

4 июня в Самаре состоится урбанистическая конференция «Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен». На один день в Самаре соберутся международные и российские эксперты в области градостроительства и урбанистики, представители властных структур и бизнеса.

Участник конференции Елена Короткова, старший аналитик Центра городских исследований бизнес-школы СКОЛКОВО, рассказала ДГ о том, как город может развиваться в условиях экономического кризиса, используя свои скрытые резервы. Елена представит на конференции исследование «Экономический ландшафт города: скрытые ресурсы развития».

— Какие вопросы вы рассматриваете в исследовании, которое готовите для конференции?

— Объект нашего исследования — пространственно-экономический ландшафт города. Цель исследования — найти скрытые ресурсы развития, источники внутреннего роста и дополнительного дохода в городские бюджеты. Наш Центр проводит это исследование при поддержке компании Tashir.

— С каждым годом наши города становятся все более зависимыми от внешних источников финансирования. Речь идет о безвозмездных поступлениях из вышестоящих бюджетов, отчислений от федеральных и региональных налогов и сборов.

— В Самаре доля таких поступлений растет на глазах — еще в 2009 году они превышали 66%. В 2014 году этот показатель достиг 78%. С одной стороны хорошо, что дополнительные средства вливаются в экономику города, но эта ситуация таит в себе риски, связанные с непредсказуемостью внешних вливаний. Что мы сегодня и наблюдаем, когда сокращаются бюджеты верхних уровней и городу по сути не на что рассчитывать, кроме как на собственные доходы. Очень сложно заниматься долгосрочным планированием, а городские проблемы не решаются за один бюджетный год в ситуации, когда вы более чем на половину зависите от внешних источников.

Парк «Шесть флагов» в Новом Орлеане

— Согласен с вами. Вот будет у нас чемпионат мира по футболу в 2018 году, отлично. Город получит новый стадион, скоростной трамвай и обновленные фасады зданий вдоль так называемого туристического маршрута. Как сделать так, чтобы город не зависел от денег из центра?

— Колоссальный ресурс для развития Самары — это «странные» пустыри в центре, территории бывших предприятий. Речь идет о заводе ЗИМ и площадке под проект “Самара Центр”. Город страдает от того, что негде строить, уходит на периферию, а тут огромные территории в центре пустуют.

— Городская земля — это чрезвычайно ценный ресурс, который обеспечен всеми видами инфраструктуры, и отчасти это общественное благо. Но девелопер, фактически сидя на пустом земельном участке, получает прибыль. Он ничего не сделал, чтобы его участок стал дороже. Во всем мире подобные вопросы решаются довольно жестко. Вводится повышающий коэффициент к земельному налогу с таких участков, девелопера вынуждают либо строиться, либо уходить с земли.

— Город должен защищать свои, то есть общественные, интересы, используя инструментарий, предоставленный федеральным законодательством. Например, Налоговый кодекс определяет максимальную ставку налога на землю, но никто не запрещает городу играть с этими налоговыми ставками, устанавливая за пустующие земли в центре повышенную ставку налога. Кроме того, никто не запрещает раз в три года проводить кадастровую переоценку этой земли. Таким образом, достигаются сразу две цели: повышение доходов местного бюджета и пространственное развитие города.

— Еще один ресурс — это межевание земельных участков в центральной части города. Нужно поставить на кадастровый учет все земельные участки. Городу стоит посчитать, сколько стоит размежевать один квартал и сколько город получит земельного налога, который будут платить жители частных домов.

— Развитие качественной городской среды можно также рассматривать как один из ресурсов. Во-первых, город получает конкурентное преимущество перед соседними городами, а во-вторых, это выгодно даже с точки зрения собираемости налогов. Повышение качества городской среды приведет к увеличению стоимости жилья, а налог на имущество физических лиц, как известно, поступает в местный бюджет.

— Во многих странах до 50% поступлений в муниципальные бюджеты города — это местные налоги. То есть город сам зарабатывает деньги, а не ждет подачек сверху. Это совершенно другой подход к своей территории. Я хочу сказать, что управленческое отношение к своей территории — это тоже ресурс развития.

остров Хашима, Япония

— Если говорить о территориальном развитии, Самара «расползается в поля»: активно строятся Южный город, Крутые Ключи, другие микрорайоны. Так ли нужны городу новые микрорайоны на окраине?

— Через экономику мы управляем пространственным развитием города. Повышение финансового состояния складывается из двух стратегий. С одной стороны вы начинаете больше зарабатывать, с другой стороны вы начинаете больше экономить. А застройка на периферии часто ведет к дополнительным расходам муниципалитета. Застройщик присутствует на площадке несколько лет. Потом он уходит, а город остается с проблемами строительства новых дорог, других коммуникаций, развития социальной инфраструктуры, создания новых рабочих мест и т.д. Поэтому город, выдавая разрешение на очередное строительство, должен спрогнозировать ситуацию на 10 лет вперед, посмотреть, нужно ли столько жилья людям. Понять, кто покупает новое жилье в Самаре, всегда ли это самарцы и для кого строится это жилье.

— Еще один вопрос — это довольно смешной бренд доступного жилья. Давайте подсчитаем, сколько житель Кошелев-проекта ежедневно тратит времени на то, чтобы добраться до работы и обратно. Сколько денег он потратит на то, чтобы устроить своего ребенка в хорошую школу, которая находится совсем не в Кошелев-проекте, а в центре города, и так далее.

— Сложив все эти дополнительные расходы и разделив на квадратные метры, которые этот житель купил, окажется, что это жилье не такое уж дешевое. Поэтому город, заботясь об интересах своих жителей, должен научиться считать. В этой ситуации мы предлагаем интенсифицировать центральные районы города.

Парк развлечений Нара Дримлэнд (Nara Dreamland), Япония

— Как цивилизованно увеличивать плотность городской застройки в центре, при этом повышая качество среды?

— Вопрос о прекращении точечной застройки лежит скорее в области политики и управленческого самосознания города. Но если говорить об экономике, минусов больше, чем плюсов, просто их никто не считал.

— Кому выгодна ситуация с высотками в центре города? Ответ очевиден: мы вновь жертвуем комфортом и устойчивостью города ради обслуживания интересов девелоперов. Необходимо сесть и посчитать, что город дополнительно получит от этих новостроек в центре, кроме тысяч квадратных метров жилья, учесть все дополнительные затраты. По-хорошему, если застройщик решил построить 30 этажей в центре города, стоит предложить ему “подумать” о том, в какой детский сад или школу будут ходить дети будущих собственников квартир, где они будут парковаться и так далее. Я уверяю, ценник будет такой, что ни один застройщик не решится на строительство подобного объекта, потому что за эти деньги никто не купит жилье даже в центре Самары.

— Строительство — это хороший бизнес, и без девелоперов не было бы современного города, но, к сожалению, город настолько многофакторный организм, что доминирование корыстных интересов только одной из сторон процесса ведет к весьма и весьма губительным последствиям. В этой ситуации городу поможет повышение культуры управления земельными ресурсами и использование полномочий, предоставленных ему федеральным законодательным.

В качестве иллюстраций использованы фотографии Криса Люкхардта (Chris Luckhardt). Источник фото: http://www.chrisluckhardt.com/