Перевороты на Олимпе

В Самаре сегодня порядка 1000 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Почти каждая форма управления общим имуществом сталкивается со сложными проблемами, но они настолько разные, что эксперты затрудняются выделить основные. В числе самых трудноразрешимых — вопросы, которые законодательство не регламентирует, а значит, жильцам нужно договориться самим. История ЖК «Олимпия Парк» показала, к чему это может привести.

Свержение «ГУК»

ЖК «Олимпия Парк» в Кировском районе представляет собой два дома, каждый высотой в 24 этажа. Компания «Русский базар» приступила к строительству комплекса в границах ул. Ташкентской и Бронной в 2014 году. В 2018 году, до начала чемпионата мира по футболу, дольщикам обещали выдать ключи от квартир, но не нарушать же старые самарские традиции. Сроки сдачи ЖК сорвали, дав тем самым будущим жильцам первую возможность сплотиться и заявить о себе.

Застройщику предъявили сотни исков с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта и моральную компенсацию. Большинство дел в судах «Русский базар» проиграл. В конце прошлого года в отношении застройщика завершилось конкурсное производство — компания обанкротилась.

«Олимпию Парк» ввели в эксплуатацию в конце июля 2018 года. Первые жильцы стали заселяться в новые квартиры в августе и тут же столкнулись с проблемой: как завезти на верхние этажи высоток стройматериалы, если грузовой лифт не работает? В поисках решения соседи встретились на парковке, и дальше начали действовать сообща.

Дом на тот момент был в ведении «Городской управляющей компании», нанятой застройщиком. Но ей еще предстояло закрепиться на территории, и для этого надо было получить одобрение самих жильцов. Неработающие лифты и другие бытовые проблемы диалогу мешали.

На том памятном собрании на парковке жильцы решили управлять домом через ТСЖ.

— Один из дольщиков оказался юристом, специализирующимся в этой сфере, и вызвался съездить в управляющую компанию, чтобы передать ей наши требования. Мы сформировали инициативную группу и не дали «ГУК» провести собрание, которое узаконило бы ее пребывание в нашем доме. Тогда мы были уверены в том, что поступаем правильно, — рассказал Андрей Котельников, член первого состава правления ТСЖ в «Олимпии Парке».

Смута и раскол

ТСЖ начало работу в «Олимпии Парке» 1 апреля 2019 года. Тот самый инициативный юрист, Андрей Богданов, стал первым председателем товарищества. Жильцы, вдохновленные победой над управляющей компанией, с надеждой смотрели в будущее. Но очень скоро стало ясно — что-то идет не так.

— Еще в январе, до официальной передачи дома ТСЖ, мы почувствовали, что Богданов не очень-то стремится делиться планом управления домом, хотя бы с членами правления. Важные для дома вопросы предлагал решать путем голосования в вайбере, детали обсуждать отказывался, какие-то решения принимал, вообще ни с кем не согласовывая, многих документов не показывал. В результате к середине 2019 года часть правления, включая меня, вышли из команды управления домом — мы были бесполезны, — рассказывает Котельников.

Тогда жильцы «Олимпии Парка» разделились на два лагеря — многие еще верили в товарищество и списывали перебои с квитанциями, неработающие лифты и другие проблемы на то, что оно еще молодое и не успело «встать с колен».

Новый заговор

«В каждом подъезде по три лифта, но один всегда сломан», — писал в отзыве о ЖК «Олимпия Парк» на Яндекс.Картах знаток города восьмого уровня по имени Артем в августе прошлого года. Он поставил комплексу три «звезды».

А в середине октября того же года жильцам стало известно, что у «Олимпии Парка» накопилось как минимум более 2,5 млн руб. долга перед ресурсоснабжающими организациями. Люди решили не дожидаться отключения света, газа и воды — 15 декабря по итогам общего собрания новым председателем ТСЖ объявили Анастасию Афанасьеву. Процесс передачи дел от старого правления новому растянулся на несколько месяцев — бывший председатель, по словам некоторых наблюдателей, ушел в «жесткую оппозицию». Сам Андрей Богданов комментировать ситуацию «Другому городу» отказался. По словам Афанасьевой, с новым правлением он сейчас общается посредством бумажных писем, которые приходят по «Почте России» — в конвертах с марками.

На 31 декабря у действующего руководства еще не было сведений о расчетах с контрагентами и ресурсными организациями, бухгалтерских документов, данных о текущем состоянии коммуникаций и полной информации по долгам ТСЖ и судебным искам. Но удалось выяснить, что долгов за газ, свет, воду и лифты у товарищества накопилось уже более чем на 10 млн руб.

По мнению нового председателя ТСЖ, путь к бытовому благополучию для «Олимпии Парка» делает тернистым не только позиция Богданова.

— Ситуацию сильно осложняет то, что с ТСЖ не хочет иметь дела ни одна инстанция. Прокуратура отправляет в ГЖИ, а там только разводят руками. Нотариусы не хотят заверять документы, чтобы не участвовать в судебных разбирательствах. Мы еле нашли понимающего юриста, — говорит Анастасия Афанасьева. — От консультаций толку мало — один специалист отправляет к другому, другой — к третьему, и так по бесконечному кругу. Инициативным жителям, готовым взять на себя ответственность за МКД, может помочь единая служба помощи, горячая линия с компетентными специалистами, которые смогут оказать необходимую, в первую очередь юридическую, помощь и поучаствовать в решении вопросов. В нашем ЖК 940 объектов недвижимости, за которыми — около 1500 человек. То есть отмахиваются службы не от номинального ТСЖ, а от нескольких тысяч граждан.

Свои законы

В Самаре сейчас порядка 1000 ТСЖ и ЖСК. Почему им где-то не помогают, объясняет юрист самарского «Квалификационного центра жилищно-коммунального хозяйства и энергетики» Елена Алексеева.

— ТСЖ — хозяйствующий субъект, и в его деятельность можно вмешиваться, если есть нарушения, связанные, например, с эксплуатацией здания. Смена правления или председателя — это внутренние вопросы товарищества, и в законодательстве они жестко не регламентируются, чтобы не ущемлять права жильцов. ГЖИ старается действовать в рамках своих компетенций, а в практике нотариусов есть случаи злоупотребления со стороны граждан, регистрирующих ТСЖ. Вообще борьба между жителями — зачастую очень некрасивый конфликт. Стороны бросаются взаимными претензиями и обвинениями, и понять, где правые и виноватые, довольно сложно — у каждого своя правда. Поэтому, да — нотариусы с большой осторожностью подходят к перерегистрации членов правления и, в частности, председателя. К тому же решение о проведенном собрании может быть обжаловано в течение шести месяцев, — отмечает Алексеева.

Специалист квалификационного центра добавляет, что устранить все проблемы единовременно невозможно — жилищное законодательство и так, пожалуй, «самое подвижное в мире». К тому же излишнее регламентирование всех процессов может и навредить. 

— ТСЖ — некоммерческая организация. Изначально законодательство подразумевает, что на первом собрании жильцы самостоятельно решают, как они будут жить: как часто собираться, в какой форме отчитываться и т.д. Эти вопросы закон не регулирует, а вот здесь часто и начинаются проблемы. Еще люди, которые берутся за руководство товариществом, могут до конца не понимать предмет деятельности организации. Поэтому мы обсуждаем возможность какого-то обучения с обязательным экзаменом, как у управляющих компаний, — говорит Елена Алексеева.

В квалификационном центре в рамках выполнения госзадания проводятся обучающие семинары «День ЖКХ», где специалисты освещают вопросы управления многоквартирными домами, правовые основы организации работы ТСЖ, ТСН, ЖСК, нормативно-правовую основу проведения общего собрания собственников МКД и др. Их расписание публикуется на сайте.

Фотографии Валерии Бастиной

Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город», ВКонтакте, Facebook и Instagram