Бремя собственника

Чек-лист ДГ: что надо проверить, если вы хотите купить недвижимость в старой Самаре

 1 998

Автор: Редакция

.

,

Дом в старой Самаре — мечта для многих. Уютные дворики, близко к Волге, недалеко от главных достопримечательностей. Правда, на центр города претендуют еще одна категория людей — застройщики. Они выживают владельцев домов в центре города как могут. И сносят, увы, не только ветхие деревянные дома. История с домом на Самарской, 192 показала: если участок понадобится, то способ зачистить его найдут. Вместе с экспертами по старой Самаре и юристами мы разобрались, что нужно сделать, чтобы и дом купить, и прожить в нем много лет. И составили список из 9 вопросов, на которые надо знать ответ перед покупкой недвижимости в старом центре Самары.

Частные дома с участками

Самый, наверное, романтичный для центра вариант — купить дом с участком. Участок при этом может быть большим, до 4-5 соток, а может быть совсем маленьким — в 1 сотку, но этого хватит для жизни в уже имеющемся доме или для строительства нового. Например, герой одной из наших статей Дмитрий Локшин построил для себя отличный дом рядом с Ленинским мемориалом на участке в 2 сотки.

Предложения на рынке есть, хотя и немного. Вот,  например, 5,5 соток за 4 млн руб. на Арцыбушевской/Ульяновской, рядом с офисом ДГ — интересный вариант, такой большой участок и с выходом на улицу для города редкость. Рядом есть вариант с 1 соткой за 1,65 млн руб.

Или, вот, например, на Ленинской участок в глубине двора за 2 млн руб. Или, тоже на Ленинской, но в менее привлекательной ее части, ближе к ул. Венцека, — 2 сотки за 1,35 млн руб. Или за 2,5 млн почти такой же участок на Буянова — цена оправдана, поскольку место более интересное, и к тому же участок находится в благоустроенном дворе многоквартирного дома.

Однако такая покупка, кроме хлопот с постройкой нового дома, несет определенные риски. Это и неизвестное состояние коммуникаций, и возможная застройка вокруг. Даже если дом в частной собственности, расселение окружающих домов и чересчур агрессивная позиция застройщика соседнего участка могут сильно испортить удовольствие от жизни в центре города.

Например, вы можете столкнуться с застройщиком, который перегородит подходы и подъезды к дому. Или пожары в соседних домах заставят вас подозревать намеренный поджог и опасаться того же в своем доме.

Квартиры в многоквартирных домах также могут нести для их владельцев риски, если дома достаточно старые и находятся на интересном для застройщика участке.

И дома, и «вторичка» в МКД в центре Самары, несмотря на определенную привлекательность — не слишком ликвидный актив. Объекты могут продаваться годами. Поэтому подходить к их покупке надо очень осмотрительно. Мы поговорили с несколькими специалистами по «старой Самаре» и собрали главные вопросы, на которые у вас точно должен быть ответ перед покупкой, и подробные советы.

✔️ Размежевана ли земля под домом? Если нет — ее обязательно надо будет межевать и оформлять в собственность.

✔️ Есть ли в доме квартиры соцнайма? Если да — лучше отказаться от покупки.

✔️ В каком состоянии окружающая территория? Если вокруг нет новой застройки, неухоженная территория, разваливающиеся дома, для застройщика это будет соблазнительный участок.

✔️ Дом или квартира? Разберитесь, что вы покупаете: дом, часть дома или квартиру. Наименование по документам и реальность часто не совпадают.

✔️ Есть ли охранный статус? Если дом признан объектом культурного наследия (в просторечии “памятник архитектуры”), то его не снесут. Но в вашей жизни появятся другие проблемы.

✔️ Каково состояние дома и его износ? На осмотр дома возьмите специалиста и внимательно изучите технический паспорт помещения.

✔️ Планируется ли застройка? Проверьте в планах публичных слушаний, не собирается ли застройщик освоить вашу территорию.

✔️ Площадь дома. Чем больше дом, тем меньше шансов, что его снесут.

✔️ Кто соседи? Старайтесь сделать так, чтобы в соседях были добросовестные жители.

Нина Казачкова, председатель Самарского отделения ВООПИИК:

— Под частным и под многоквартирным домом мы рекомендуем оформлять землю в собственность. Ее надо межевать и заявлять на нее права пропорционально площади квартиры в МКД. Не все дома в центре города взяли в собственность землю. Получается, вы живете в многоквартирном доме старого фонда, его признают аварийным, если нужна эта площадка, и благополучно просят съехать. И хорошо, если дадут жилье. По идее вам не обязаны предоставлять жильё, если у вас есть в собственности другое. Вам скажут: «Дорогие, вы привели в негодность дом, поэтому снесите его, мусор вывезите, а земля муниципальная». На ней дальше кто-то будет строить. Частный дом признать аварийным сложнее, и участок, как правило, уже в собственности. Но там будут выживать другими способами: поджоги, например. И могут быть проблемы с коммуникациями, как в 109 квартале.

В многоквартирном доме может быть муниципальный собственник, как получилось в истории с домом на Самарской. У них всего одна муниципальная квартира, и то не она заявляла о том, что дом аварийный. Но департамент управления имуществом является собственником квартиры по соцнайму, он и пишет заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным. Такая квартира соцнайма – это всегда опасно.

Обращайте внимание на местоположение. Если вокруг все застроено, у вас сформированный участок и все вокруг приведено в хорошее состояние, то малая вероятность, что там будут ставить «свечки». А если рядом дома-развалюхи, то гораздо больше шансов нарваться на застройщиков. Когда введут градостроительные регламенты и будет понятен механизм защиты исторического поселения, будет свод правил: что можно, что нельзя.

Смотрите, кто живет в этом доме. Есть коммуналки пьющих людей, которые и за жильё платить не будут. В старом городе нужно формировать дома с добросовестными жителями, чтобы они могли следить за домом, чтобы за свой счет что-то делать. Старый фонд — это большая проблема, за такими домами нужно ухаживать. Дом на Самарской отстояли потому, что там собрались активные, неравнодушные жильцы.

Дмитрий Орлов, главный архитектор ВТС-П:

— Во всей «старой Самаре» 70% земли не размежевано. Это нужно иметь в виду при покупке. Получается, что часть города — это, по сути, большая коммунальная квартира. Земля под домами вся принадлежит государству, там может быть что угодно. Участок под домом нужно межевать и  оформлять его в собственность.

Нужно посмотреть статус дома. Если ему присвоили статус памятника архитектуры, с одной стороны, это большой плюс. Это гордость, что мы владеем чем-то важным и прекрасным. И объекты культурного наследия никогда не снесут. То есть вы полностью защищены. С другой стороны, если хозяева захотят сделать ремонт, столкнутся с проблемой: на любое действие с памятником нужна экспертиза лицензированной организации. Не все люди понимают, что за это нужно платить.

Чем больше дом, тем меньше шансов, что его снесут. Если дом маленький, то его снести соблазнительно. Если стоит дом многоквартирный, большой, то расселять его дорого.

В старом городе все сложно. Это следствие неоднократных смен форм собственности и принципов управления, в том числе осознанных афер с недвижимостью в постсоветское время. Нужно тщательно проверять юридическую, конструктивную, инженерную подноготную. Если человек не специалист в строительстве, он визуально  не может определить, в нормальном ли состоянии фундамент, есть ли грибок в камне… В общем, нужно туда идти со специалистом.

Светлана Савинова, юрист частной практики по гражданским и административным делам:

— Покупая квартиру в старой части города, будущему владельцу сразу стоит обратить внимание на несколько обстоятельств.

Оформлена ли земля под многоквартирным домом (МКД), в котором вы собираетесь купить квартиру?  Если да, то потенциальному застройщику, претендующему на снос, придется этот участок выкупать. Если нет, может случиться, что застройщик автоматом получает сразу большой участок без выделения земель под многоквартирными домами. Сформирован земельный участок или нет, можно узнать в публичной кадастровой карте в Интернете. Самостоятельно сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок, находящийся в городской застройке, начиная с марта 2015 года достаточно тяжело. Нужно обращаться к специалистам.

О планах  застройщика по освоению территории можно узнать из анонсов по проведению публичных слушаний. Размещаются они на сайтах районных администраций и в официальных СМИ. Объявление о проведении публичных слушаний в границах тех или иных улиц свидетельствует о предстоящей застройке.

Обратите внимание на процент износа здания и степень его пригодности для жизни. Процент износа здания указывается в техническом паспорте помещения, а также в отчете оценочной организации, если вы покупаете объект через ипотеку. Для признания дома ветхим и аварийным процент износа должен быть 70 % и выше. Дом может изначально входить в список по Программе сноса ветхого и аварийного жилья, а может быть признан непригодным для проживания в процессе эксплуатации.  Это является основанием предъявления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции. Узнать, относится ли дом к аварийному и входит ли в «особый список», можно в администрации района.

Засматриваясь на совсем уже исторические и старинные постройки, нужно понимать, что же вы по факту покупаете: квартиру или часть жилого дома, а может и жилой дом  целиком. По документам объект может иметь статус квартиры, но представлять собой часть жилого дома или индивидуальный жилой дом. Владелец дома или его части имеет преимущественное право на аренду и выкуп земельного участка из муниципальной собственности. Обслуживать дом собственник будет самостоятельно. Зато его не признают ветхим или аварийным.

Мне часто задают вопрос: «А если я специально найду квартиру в доме, являющемся памятником, то есть объектом культурного наследия? Его не снесут?» Не снесут. Но, покупая недвижимость в центре города, вы вместе с жильём получаете дополнительные обязательства и ограничения. Собственники объекта культурного наследия должны оформить отдельный документ – охранное обязательство — в федеральном или региональном органе охраны объектов культурного наследия. Там указано, что должен сделать собственник для данного объекта. Могут быть проблемы с пресловутым размещением кондиционеров, вывесок, установкой пластиковых окон и так далее. Вы получаете не только бонус в виде месторасположения, эстетики постройки и закрытого дворика, но и ряд вопросов, которые  необходимо решить будущему или настоящему собственнику, чтобы сохранить недвижимость.

 Текст: Мария Шестерикова

Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город»ВКонтакте, Facebook и Instagram 

comments powered by HyperComments