«Безликие типовые секции»

В конце ноября в Самаре прошло заседание секции градсовета, на котором одобрили проекты застройки высотками нескольких кварталов в границах исторического поселения. Все они не соответствует действующему законодательству — режимам зон охраны и ПЗЗ.

В распоряжение ДГ попал протокол заседания и визуализация проектов. Публикуем разбор предложений, которые не отклонили на заседании секции градсовета, с комментариями экспертов.

Что за секция градсовета

Участник градостроительного совета — архитектор Виталий Стадников — объясняет, что все проекты в границах исторического поселения должны проходить градосовет при губернаторе, но в реальности сложилась другая практика:

«На самом деле, функция секции градосовета — отсеивать проекты для градосовета при губернаторе. [Однако] никаких обсуждений в части качества городской среды и архитектуры на секции не происходит. Никто не проводит отбор проектов. Нет критериев этого отбора. Иными словами, секция при градосовете никак не выполняет роль, повышающую качество проектных решений».

Несмотря на то, что решения секции градсовета носят рекомендательный характер, одобренные проекты представят на градсовете при губернаторе.

Не все участники заседания секции голосовали «за» представленные проекты. Один из них, архитектор Олег Казаков, заметил, что «не ясно, как мы будем отслеживать отработку рекомендаций, зафиксированных в протоколе, так как после данного протокола дальнейшая необходимость показывать объекты на секции градостроительного совета у застройщиков отсутствует».

И главное, что по итогам заседания секции градсовета практически все проекты получили рекомендации на «спецсогласование», что разрешает строительство высоток до 34,4 метров.

Арцыбушевская, Чкалова, Буянова и Маяковского 

Застройщик: ООО СЗ ИК «Новый Город»
Что хотят: дома до девяти этажей
Параметры: квартир — 526, паркинг — на 526 мест

Проект застройки этого квартала презентовали ещё в мае 2021 года. На секции градсовета его одобрили, а также рекомендовали отклонение от разрешенной высоты до 34 метров. Но с одним условием — нужно утвердить проект зоны охраны ОКН «Соколовская богодельня с домовой церковью святых апостолов Иакова и Иоанна» на углу Мичурина и Чкалова.

По словам Виталия Стадникова, есть ответ УГООКН на запрос минстроя о действии охранной зоны на данной территории, а значит, «проект не соответствует её режимам».

Что можем потерять

Арцыбушевская, 147

Квартал уже практически полностью потерял свою историческую застройку. Среди ещё не снесенных можно выделить дом №147 на улице Арцыбушевской, имеющий богатую деревянную резьбу. В мае 2020 года он был исключен из списка ценных градоформирующих объектов (ЦГФО).

Пионерская, Водников, Венцека и Алексея Толстого

Застройщик: СК «Берег»
Что хотят: жилые дома с подземными автомобильными стоянками
Параметры: квартир — 97, паркинг — на 94 машины

Небольшое количество квартир в заявленном проекте обусловлено тем, что на секции градсовета обсуждали только застройку территории на углу Пионерской и Водников. Однако в планах — освоить квартал полностью. Плюс — на заседании рекомендовали отклонение по высоте до 34 метров.

Компания «Альфа Стиль», входящая в ассоциацию «Берег», пытается застроить 21 квартал с 2015 года. В 2013 году компания уже построила здесь один ЖК, но продолжить освоение территории «Берегу» не удалось.

В мае 2020 года прошли публичные слушания по внесению изменений в проект межевания квартала. Жители домов на Алексея Толстого и Водников выступили против строительства высоток.

К ним подключилось самарское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК). В марте 2021 года областное управление госохраны объектов культурного наследия (УГООКН) включило «культурный слой» этого квартала в перечень выявленных объектов культурного наследия региона.

На территории 21 квартала находится объект археологического наследия. Как заметила председатель самарского ВООПИиК Нина Казачкова, на заседании градсовета не представили проект по археологии, утверждённый УГООКН.

«Цветовые решения фасадов и материалы отделки привязаны к диссонирующей современной застройке, а не к исторической архитектуре. Визуализация всего квартала представлена безликими типовыми секциями, не имеющими ничего общего с архитектурой и масштабом исторического центра», — высказался о проекте главный архитектор ГУП Самарской области института «ТеррНИИгражданпроект», участник заседания секции градсовета Пётр Яковлев.

Что можем потерять

Венцека, 17 

Судя по визуализации проекта, квартал лишится всех дореволюционных зданий. Среди них, к слову, есть ансамбль градостроительства и архитектуры, в 2014 году признанный ОКН регионального значения — «Жилой дом и флигель самарских купцов Мясниковых» (Алексея Толстого, 80 / Венцека, 15 и 17). На визуализации квартала на его месте — пустота. То ли недвижимость купцов Мясниковых хотят и вправду снести, то ли поленились отрисовать, остается неизвестным.

Водников, 77

Есть, что сохранить и отреставрировать на улице Водников. Например, дом с резным солнышком. Вот что о нем говорит самарский архитектор Ирина Фишман: «Такие выдающиеся образцы деревянного зодчества, как дом по ул. Водников, 77, должны сохраняться независимо от своего состояния. Эти объекты, как части первой улицы города, ценны своей историей, они достойны статуса памятников архитектуры с последующей реставрацией и восстановлением деревянных элементов».

Кутякова, Максима Горького, Крупской

Застройщик: ГК «Новый Дон»
Что хотят: дома от четырёх до девяти этажей
Параметры: квартир — 299. Паркинг — на 299 мест  

С августа 2021 на эту территорию претендует ООО «Капитал Девелопмент». В Самаре зарегистрировано ООО «СЗ «Капитал Девелопмент». Генеральный директор компании — Анатолий Давидюк, владеющий одним из крупнейших застройщиков Самары — ГК «Новый Дон».

17 августа прошли публичные слушания по застройке площадки. «Капитал Девелопмент» предлагал построить высотные дома переменной этажности — от 4 до 9 этажей. Участники слушаний высказались против. На заседании секции градсовета рекомендовали отклонение от разрешенной высоты до 34 метров.

По мнению Виталия Стадникова, «предложение не соответствует предмету охраны исторического поселения, выраженному в треугольниках видимости панорамы Самары с волжского фарватера». А также не соответствует ПЗЗ и генплану.

Что было на этом месте 

Застроить планируется территорию, в советское время занятую элеватором 1940 года постройки. Здание было снесено в 2013 году и с тех пор освободившуюся площадку неоднократно пытались застроить.

Вилоновская, Самарская, Ульяновская, Садовая 

Застройщик: ГК «Трансгруз»
Что хотят: 10-этажный дом
Параметры: квартир — 100, паркинг — на 155 машин

В этом квартале уже есть одна высотка «Трансгруза» – 33-этажный «ЖК на Вилоновской». С 2016 года компания пытается застроить остальную часть квартала. Против этого выступают местные жители и архитекторы.

В конце 2020 года жители Ленинского района даже создали петицию, адресованную губернатору области и мэру Самары, с просьбой не допустить строительство высоток на территории 108 и 109 кварталов.

На градсовете рекомендовали отклонение по высоте до 34 метров.

«Считаю ошибочным транслировать архитектуру соседней высотки, так как получилось неубедительно и несовременно. Тут необходим авторский, современный подход», — пояснил Пётр Яковлев.

Арцыбушевская, Маяковского, Буянова, Ульяновская 

Застройщик: «СИТЦ» Развитие предпринимательства»
Что хотят: 9-этажка
Параметры: квартир — 123, паркинг — на 77 машин

Этот проект также получил рекомендацию по спецсогласованию на строительство до 34 метров в высоту.

Как отметил Виталий Стадников, в августе 2021 года для этой территории согласовали зону охраны с ограничением высоты зданий 12-18 метров: «В соответствии с ФЗ №73 не должен снижаться уровень охраны наследия».

Что можем потерять

Арцыбушевская, 123 

Ещё один дом, исключенный из списка ЦГФО, — Арцыбушевская, 123, фасад которого украшен резными солярными знаками.

Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская 

Застройщик: ГК «Новый Дон»
Что хотят: три секции жилой застройки от 6 до 12 этажей
Параметры: квартир — 123, паркинг — на 111 машин

Речь идёт о ЖК «Чемпион», который начали возводить в 2011 году. 15-этажный ЖК должен был занять весь квартал в границах Куйбышева, Пионерской, Фрунзе и Комсомольской, но строительство остановилось на первой секции в 2017 году.

В середине февраля 2019 года ЖК «Чемпион» включили в перечень проблемных объектов долевого строительства. А в сентябре 2020-го чиновники договорились  с компанией ООО «Специнжстрой», которая должна выполнить требования дольщиков на условиях, достигнутых ранее.

Учредители компании «Специнжстрой» – Олеся и Анатолий Давидюки.

«[Здесь] действуют две зоны охраны ОКН, с ограничением до 18 метров. Проект им не соответствует», — прокомментировал Виталий Стадников проект, предложенный «Новым Доном» на секции градсовета.

Что можем потерять

Куйбышева, 43

Вторая очередь ЖК «Чемпион» поглотит дома №41 (мещан Мясниковых), 43 (купца Нечаева) и 45 (мещан Сибирцевых). Охранного статуса они не имеют, но это — ценные градоформирующие объекты.

Ульяновская, Самарская, Галактионовская и Ярмарочная 

Застройщик: ГК «Трансгруз»
Что хотят: ЖК с переменной этажностью: от 2 до 10
Параметры: квартир — 152, паркинг — на 152 места

Летом 2016 года «Трансгруз» получил разрешение на строительство 25-этажного дома в этом квартале. Через год мэрия отменила это решение. Застройщик обратился в суд и сначала выиграл. Но потом и апелляционная инстанция арбитража отменила решение коллег.

Весной 2019 года отмену разрешения на строительство закрепил арбитражный суд Поволжского округа. Однако уже летом департамент градостроительства Самары выдал компании разрешение на разработку нового проекта планировки 112 квартала.

«Трансгруз» подготовил проект застройки с меньшей этажностью, летом 2020 г. глава Самары Елена Лапушкина его утвердила. А 30 ноября 2021 проект получил рекомендацию по отклонению от разрешенной высоты до 34 метров.

Против выступают члены самарского ВООПИиК, они указывают на «нарушение действующих регламентов зон охраны ОКН».

Что ценного в квартале

В дореволюционные времена на углу Самарской и Ульяновской находились торговые бани мещанки Елизаветы Николаевны Кошелевой.

А вот ее жилой дом на углу Ульяновской и Вилоновской уцелел и имеет статус ОКН регионального значения.

Элеватор

Застройщик: «Фаворит-3»
Что хотят: жилой комплекс и офисный центр от 7 до 24 этажей
Параметры: квартир — 466, паркинг — на 435 машин + 173 места для офисных работников

На месте уникального элеватора на Хлебной площади планируют построить две 24-этажки, рядом — жилой комплекс от трёх до семи этажей, а вместо набережной реки Самары — обводную дорогу.

Кроме сноса элеватора и строительства жилого комплекса, собираются реконструировать здание мукомольной мельницы Соколовых — объект культурного наследия регионального значения.

«Проект не соответствует режимам зон охраны ОКН, — уверен Виталий Стадников. — Действует ограничение — 24 метра. Поэтому на месте снесенного элеватора может появиться только застройка высотой в 24 метра. Но еще элеватор — часть предмета охраны исторического поселения. Проект можно рассматривать после утверждения регламентов исторического поселения».

Что можем потерять

К сносу приговорен экспериментальный элеватор, который планируется заменить «похожими на него по внешнему виду» высотными домами. Напомним, что в апреле этого года элеватор отказались признать выявленным объектом культурного наследия.

Самарская, Маяковского, Садовая, Чкалова

Застройщик: ООО «Юниверс-Строй»
Что хотят: семь секций жилой застройки от 6 до 17 этажей
Параметры: квартир — 316, паркинг — на 624 машины

Застройщик пошел на хитрость — все высотки спрятаны в глубине квартала, а дореволюционные здания, выходящие на красную линию, насколько можно судить по визуализации, сохраняются.

«Проект показывает сохранение ЦГФО, но не показывает как. Объекты ЦГФО не относятся к заявителю. Высотная застройка не обеспечена нормативной инфраструктурой», — привёл своё мнение Виталий Стадников.

По словам архитектора Петра Яковлева, «художественный образ, представленный авторами, больше подходит для офисного центра, расположенного вне центра города».

— К сожалению, данное предложение — это продолжение соседнего квартала по застройке безликими монструозными башнями на фоне ценных градоформирующих объектов. Хочется предложить авторам иной градостроительный подход — отказаться от отдельных башен и решать застройку пластинами меньшей этажности, с понижением к улице Маяковского и визуально-архитектурным членением посекционно, в соответствии с регламентами исторического поселения.

Текст: Максим Фёдоров и Андрей Артёмов
Фото домов: Максим Фёдоров
Фото на обложке отсюда 

Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город» и ВКонтакте