СПРОС НА НАСЛЕДИЕ

Урбанист Елена Короткова об экономике исторического центра

 1 301

Автор: Евгений Нектаркин

18 марта в Самаре состоялся форум, посвященный культурному наследию российских городов. Самой слабой позицией градозащитников и главным аргументом их противников является сомнение в экономической целесообразности сохранения исторической среды центра города, иными словами вопрос: «Где деньги, Зин?».

Елена Короткова, старший аналитик Центра городских исследований бизнес-школы Сколково, отчасти ответила на этот вопрос, а также поставила под сомнение целесообразность строительства многоэтажек в историческом центре с точки зрения экономики.   


Прошу прощения за то, что буду говорить об историческом наследии в экономических терминах — стоимость, спрос, предложение, товар и так далее. Я экономист, и для меня архитектурное наследие — один из активов, которым город обладает или нет. У наследия своя экономика, оно приносит прибыль или убытки, поэтому выводить его за рамки экономической парадигмы было бы неправильно.

Историческое наследие или архитектурный капитал имеет особенность — ценность не пользователя. Деньги в чужом кармане не имеют к нам отношения и не имеют для нас ценности, в отличие от памятника архитектуры, расположенного в другом конце города. Рост этого капитала в сознании жителя Безымянки — задача, которая стоит на стыке информатизации и вопроса утилитарной стоимости ОКН. Это к реплике, что борьба за наследие не стала общегородской проблемой. Когда весь мир говорит об Эйфелевой башне, странно, если завтра её снесут, потому что кто-то не очень понимает её ценности.

Часто историческое наследие — это символический товар. Чтобы делать сувениры, важен образ, который можно изобразить на тарелочках или открытках. Совсем необязательно, чтобы этот образ существовал реально в виде какого-то объекта. На этом символе строится бренд территории.

Потребность в наследии имеет специфическую характеристику — мы должны понять, что это ценность. В этом смысле спрос на наследие необходимо создавать, он не дан нам изначально, как потребность в еде

Потребность в наследии имеет специфическую характеристику — мы должны понять, что это ценность. В этом смысле спрос на наследие необходимо создавать, он не дан нам изначально, как потребность в еде. С экономической точки зрения образовательные истории, информационная поддержка, экскурсии и прочее не просто форма досуга — это повышение стоимости объектов в глазах девелоперов, власти, жителей города. Люди изучают товар в ходе потребления. И застройщиков тоже можно научить пониманию ценности этого товара.

Спрос на товар ограничен двумя параметрами — временем, которое мы тратим на использование, и суммой денег на то, чтобы его потребить. На потребление архитектурного наследия не нужно тратить денег. Существует такой термин — провал рынка: тот, кто отреставрировал свой дом, не может собрать деньги с тех, кто пользуется этим товаром.

Вопрос во времени. Когда вы идёте через исторический город на работу, вы не тратите времени на то, чтобы пользоваться этим товаром. Когда для этого нужно совершить специальную поездку на определённую улицу, временная стоимость этого объекта вырастает, количество потребителей, которые жаждут воспользоваться этим товаром, сокращается.

Спрос на наследие проявляется в различных видах. Спрос на визуальное наслаждение, спрос людей, живущих в этих домах, на историческую среду, спрос градозащитников на сохранение, спрос замещающий — речь идёт о покупателях сувенирных тарелочек. Туризм, наконец. Кстати, кажется странным, что туристические компании Самары не участвуют в общественной работе по защите исторического наследия — объекта, приносящего им прямые доходы.

Стоимость объекта, стоящего на земельном участке, состоит из двух частей — цены объекта и цены земельного участка. Проблема сноса заключается как раз в том, что земельный участок и локация часто оцениваются дороже, чем сам объект. И в этом смысле важно сделать объективную оценку объектов исторического центра, которая поможет высвободить территории, занятые строениями, не представляющими ценности. Наверное, мы не можем позволить себе использовать дорогую территорию в центре города под сараи. Но это не призыв к сносу.

Горожане также по разному оценивают градостроительные ограничения. Одни двумя руками за, потому что появляется гарантия, что перед окнами ничего не построят, другие — против, потому что “кому ты продашь эту историю, на которой даже гвоздь нельзя забить без разрешения”

Отношение к охранным режимам, ограничивающим строительную деятельность на территории вокруг объекта, у участников экономических отношений может быть разное. С одной точки зрения, запрещая строительство, мы уменьшаем ценность территории для застройщика, но если судить по Европе и США, ограничения повышают общий ценник по городу, а стоимость недвижимости в охранных зонах повышается на 5-25%.

Горожане также по разному оценивают градостроительные ограничения. Одни двумя руками за, потому что появляется гарантия, что перед окнами ничего не построят, другие — против, потому что “кому ты продашь эту историю, на которой даже гвоздь нельзя забить без разрешения”.

И тех, кто против, можно понять — как только город наложил ограничения и ничем не помог собственнику, объект недвижимости падает в цене. Он его и продать не может, и отремонтировать — получается чемодан без ручки. Но город владеет набором инструментов, которыми покрывают потерю рыночной стоимости недвижимости — пониженная арендная плата, снижение земельного налога и другие. В противном случае экономические условия, созданные для собственника, могут оказаться настолько тяжелы, что дешевле уничтожить этот объект и построить новый. Довольно распространенная практика.

Мы провели сравнительный анализ пяти самарских кварталов. Первые три квартала — исторической застройки и два квартала современной застройки микрорайонного характера. Понятно, что большие здания уменьшают количество фасадов, выходящих на улицу, 15 против 54. Прогулка по улице из исследования, приключения превращается в монотонный путь мимо однообразных фасадов, подъездов и так далее. Плотность в последних двух приближается к московской микрорайонной застройке. Анализ функционального наполнения показал, что в 4 и 5 кварталах жилые площади достигают 90%, а точки общепита, банки и торговые площади в 4-м квартале отсутствует вообще.

Важно, чтобы улица жила не только днём, но и вечером. Мы любим Европу за вечернюю историю. Город не засыпает, как деревня после заката. Мы посчитали время работы заведений, расположенных на первых этажах всех кварталов, и вывели среднее. Первые два квартала засыпают в 20:00, что при разбросе даёт определённое количество заведений, которые работают круглосуточно или до 22:00. 4-й и 5-й кварталы засыпают к 7 вечера. В 5-м квартале лишь 8% заведений работает после 20:00, в 4-м —28%. Посчитали количество предприятий и рабочих мест на территории кварталов.

Экономия и оптимизация расходов складываются из двух направлений — наращивание доходной части и сокращение расходов. Наши города, имея короткий горизонт бюджетного и межвыборного планирования, считают в одну сторону — доходы. Продали участок, девелопер построил многоэтажный дом, продал квартиры, город снял налоги и так далее. Но никто не сравнивает эти показатели с расходами на развитие инфраструктуры под эти объекты. Мы провели анализ и выяснили, что в 2014 году программа развития коммунальной инфраструктуры “съела” всё, что было разработано городом самостоятельно, включая НДФЛ, который не является местным доходом.

Напрашивается вывод, что доходы бюджета от массовой застройки в центре, нивелируются расходами на развитие инфраструктуры под них. Пониманию ценности культурного наследия нужно учить, в том числе и представителей власти, потому что они не награждаются осознанию этой ценности вместе с получением мандата.

Фото: Дария Григоревская