"НАМ НУЖНО 7-10 ЛЕТ"

Интервью с реализаторами проекта «5 кварталов» у площади Куйбышева Реналем Мязитовым и Олегом Никитенко

 1 796

Автор: Редакция

Программа реновации исторической среды у площади Куйбышева вызвала немалый резонанс в городе. ДГ неоднократно освещал события, связанные с преобразованием пяти кварталов в центре Самары. Но о программе в публичном информационном пространстве практически не было официальной информации. Теперь же главные реализаторы идеи проявили готовность подробнее рассказать о предполагаемом будущем одного из самых важных мест города.

Анастасия Кнор и Андрей Кочетков встретились с исполнительным директором СОФЖИ Реналем Мязитовым и руководителем компании «Октогон», соисполнителем по программе реновации исторической среды (проект «5 кварталов») Олегом Никитенко.

Про технологию реализации проекта

Мязитов: — Проект реновации исторической среды начнётся с квартала напротив макаронной фабрики, что в границах улиц Садовая, Льва Толстого, Самарская и Красноармейская.

Мы каждый квартал разделили на лоты. Не будем забывать, что это жилые кварталы, где много жилья, не обременённого объектами соцкультбыта. И одна из задач — эту функцию привнести. Там будут детские сады, будут офисы. Это будет совершенно понятная живая история. Там будут жилые кварталы, но что касается первых и вторых этажей, это будет общественно-деловая зона в полном смысле этого слова. Мы каждому уголку, каждому лоту придали свою функцию, ту, которой не хватало здесь.

Один квартал — это 9 или 10 лотов. По каждому из них разработан отдельный инвестиционный паспорт. Мы категорически ушли от продажи лотов в собственность. С тем, чтобы обеспечить контроль за тем, что происходит в квартале. Мы даём в аренду лот на 3 года. Первый год вы делаете проектирование, делаете фасады, причём мы это общественно обсуждаем, все архитектурные решения согласовываем, а потом отдаем на экспертизу. Получаем положительное решение и сразу разрешение на строительство. С этим разрешением можно продавать квартиры. С первой проданной квартиры земельный участок становится сразу обременённым.

Расчётные параметры по парковочным местам, жилым квадратным метрам, по озеленению — всё сделано с увязкой на пять кварталов. Поэтому нельзя взять один лот и перекроить. Это жёстко связано и с бюджетными деньгами. Государство платит за расселение и подведение инженерных сетей. Мы не делаем парадно — вылизанный объект, мы запускаем цепную реакцию. Бюджетные деньги вошли, задача их вернуть, реинвестировать и перенести на следующий квартал.

Внутри наших пяти кварталов 39 памятников архитектуры и объектов культурного наследия. Каждый посчитан, обмерян и по каждому разработан свой инвестиционный паспорт. Все они будут отреставрированы. Заметьте, не реконструированы! Это не значит, что только фасадная стенка осталась, остальное сломали. Это будет полноценная реставрация. Есть лоты, которые состоят из одного памятника архитектуры, а есть лоты, где памятник является обременением.

Никитенко: — Всё зависит от того, насколько памятник в силу пространственных характеристик способен быть самостоятельным интересным коммерческим объектом.

Мы даём в аренду лот на 3 года. Первый год вы делаете проектирование, делаете фасады, причём мы это общественно обсуждаем, все архитектурные решения согласовываем, а потом отдаем на экспертизу

.

Мязитов: — Давайте на примере. Вот наш первый квартал. Это у нас жилой дом — памятник, который мы расселили, улица Садовая, 124, литера «А». Все обязательства по сохранению объекта культурного наследия пожизненно лягут на будущего инвестора. Мы этот дом выделили в отдельный лот. Что мы предлагаем в этом лоте? Двухэтажное здание по 237 м2 на этаже, в котором мы предлагаем разместить итальянский ресторан. Очень логично напротив макаронной фабрики, не правда ли? С одними потенциальными инвесторами мы встретились. У них, конечно, свои жесткие условия: они хотят в собственность сразу. Но у нас другая позиция.

Никитенко: — У нас общая площадь проектирования — 27 гектаров. Из них под застройку — порядка 11 га. Оставшиеся 16 — это сохранившиеся здания, памятники и территория благоустройства. Общую стоимость 11 га мы распределяем по лотам. Но в общую стоимость лота мы закладываем затраты на расселение и считаем, сколько инвестор с каждого лота сможет заработать. При этом, чтобы не было конкуренции между лотами, мы разложили таким образом, чтобы рентабельность по каждому лоту была одинаковой. Вот это лот с памятником стоит 9 миллионов 800 рублей. Но на него уже потрачено в 3 раза больше на расселение. И эти затраты распределены на другие лоты, где меньше ограничений, где будет больше этажность зданий и можно будет побольше заработать. В нашем случае с будущим итальянским ресторанчиком должна быть привлекательная цена, которая компенсирует хлопоты по реставрации. Да, я мог бы купить помещение под ресторан, встроенное в жилом доме, за 80 тысяч рублей/метр. Но есть свои минусы в жилье: значит, работать максимум до 23:00. А это отдельно стоящее здание. Но памятник. А памятник — это всё равно возня. Пару лет, пока идет реставрация, придется подождать. В итоге мы смотрим, чтобы стоимость лота, помноженная на стоимость реставрации, позволила инвестору выйти на стоимость 60 тысяч рублей за метр. Тем самым ему будет выгодно в памятник вложиться.

На любом лоте инвестор будет одинаково зарабатывать. Просто один лот будет стоить 10 миллионов, другой 400 миллионов, в зависимости от того, сколько там квадратных метров жилья и недвижимости. В этом смысл технологии, по которой можно двигаться.

sofz2

ДГ: — А где здесь детский сад?

Мязитов: — Он встроенный…

Никитенко: — Весь наш город вот такой. Ни одного свободного сантиметра нет. Земля вся чья-то. И здесь везде чей-то интерес и чей-то рубль.

Мязитов: — Это как лоскутное одеяло сшить, вы не представляете, какой вышел объем работы. Всё, что есть в Кадастровой палате, никак не бьется с Росреестром и вообще не соответствует действительности. Я сейчас говорю про квартал Е, с которого мы начнем. Люди пристраивали, перестраивали, никто ничего не оформлял. И мы всё это за них с БТИ делали. Это то, чего не видно, и то, про что никто никогда не спросит. Только специалисты в том же кадастре понимают, какой мы объём работы вальнули с БТИ.

Никитенко: — Пока ты не заходишь на квартальный масштаб, ты не понимаешь, сколько у нас есть правдивой и объективной информации о недвижимости.

ДГ: — Но, тем не менее, люди критикуют вас за формальное обследование. Например, аварийное жилье было признано таковым без проникновения в него.

Мязитов: — Да вы что? Вы процедуру видели?

ДГ: — Даже в суде уже оспорено принятое решение.

Мязитов: — Это был, наверное, один раз. Слушайте, ну не без ошибок. Бывает. Но то, что по каждому дому вот такая кипа фотографий с заключениями экспертов, это же подделывать устанешь, проще настоящую сделать.

Про коренных жителей и расселение

Мязитов: — Пока мы занимались расселением, я со всеми жителями лично познакомился. Смотрите, в чём смысл. Сначала мы пробовали подбирать квартиры для них. За месяц мы убедились, что это не работает. Тогда мы предложили людям выбрать себе квартиру самостоятельно. Они находят вариант, подписывают документы по выбранной квартире, после этого мы идём на сделку.

Живых денег мы никому не давали и не выселяли. Мы переселяли. И я лично в этом убеждался: метр на метр и ключи.

Безусловно, мы ограничиваем по цене, чтобы не было переборов. Безусловно, никто на набережную Волги не переехал. Всё-таки бюджет есть бюджет. Это же рубль, за каждый из которых и фонд, и я лично будем отчитываться. Но и у нас есть обязательства: по закону мы не можем дать меньше занимаемых квадратных метров. Мы не можем уменьшить количество комнат. Мы обязаны учитывать постановление гордумы № 171, которое предписывает дать на каждого человека не менее 14 м2.

При переселении мы учитывали и такой важный аспект, как так называемый семейно-социальный статус, когда разведённым супругам, проживающим, например, в двухкомнатной квартире, мы даём не двухкомнатную квартиру, а две однокомнатные. Конечно, разведены эти супруги должны быть достаточно продолжительное время. Опять же, чтобы избежать спекуляций со стороны жителей. Живых денег мы никому не давали и не выселяли. Мы переселяли. И я лично в этом убеждался: метр на метр и ключи.

Где они оказались? Рядом, в близлежащих кварталах. Много уехало в Волгарь, чуть меньше в Кошелев и Южный город. Кстати, некоторые жители этажами переезжали, чтобы не расставаться.

5quartttt

ДГ: — А что вы делаете с людьми, которые наотрез отказываются уезжать?

Мязитов: — У нас уже предусмотрен механизм, при котором мы вернём их обратно. Мы строим маневренный дом на пересечении улиц Никитинская и Буянова. Специально выбрали конструктив, чтобы быстрее его построить, европанели. Туда люди будут на временной основе отселяться, а потом они обратно вернутся.

ДГ: — Отселению по программе подлежат порядка 2000 человек. А сколько квартир будет построено в этих кварталах?

Мязитов: — Примерно 2,5 тысячи квартир, но цифра условная! Наглядно будет в количестве людей. Расселяем 1950 человек, а станет там жить 4300 человек.

Мы почему сознательно сидели до сегодняшнего дня если не в оккупации, то соблюдая режим неразглашения тайны? Представляете, с какими проблемами мы сталкиваемся при расселении?!

К сожалению, начиная работу по реализации проекта, мы столкнулись с фактами откровенной спекуляции и мошенничества, когда люди, используя различные схемы, фактически становятся собственниками 1-2 квадратных метров, требуя за это полноценные квартиры. Яркий пример — дом по адресу: ул. Самарская, 127, где на данный момент зарегистрировано 27 (!) собственников. Конечно, в подобной ситуации мы будем применять индивидуальный подход. Но 27 квартир они, безусловно, не получат.

Про историческую среду

Никитенко: — Мы все ходим вокруг исторической части и сокрушаемся: всё ветхое, надо реставрировать. И как хочется сохранить всё, как есть. Но если не получается в полном объеме, то хотя бы сохранить профиль застройки и среду. Идеальная картина в умах определенного количества людей. Она неоднозначна, потому что есть масса людей, которая считает, что это вчерашний день и надо всё снести — не все ценят историю, и не всем это нужно. Но чем заканчиваются все эти разговоры? Застройщик выкупает недвижимость, ставит большое здание, и люди покупают в нем жилье с удовольствием. Рублем никто не протестует. Никто не говорит: я не куплю, потому что я — против. Я хочу жить в центре, близко к театрам, к набережной, это подчеркивает мой социальный статус. И даже если рядом с моей 30-этажной свечкой будет стоять халупа, я всё равно в эту свечку заеду, потому что это статусно.

И как бы ни хотели защитники сохранения исторической среды Самары, город будет продолжать развиваться, обрастая новыми домами, пока в формате точечной застройки. Мы живем в условиях рынка, где спрос диктует предложение. А людей, которые хотят здесь жить, много.

И даже если рядом с моей 30-этажной свечкой будет стоять халупа, я всё равно в эту свечку заеду, потому что это статусно.

И позиция того же «Спектра Недвижимости», который построил банальный дом на Галактионовской, такова: да, некрасиво, но если мы красоту наведем, то будет стоить + 10 тысяч рублей за метр, и продавать квартиры будет сложнее. Взять на себя политическую ответственность и заблокировать всю застройку в старой части Самары — мы спровоцируем процесс оттока людей из города.

Мы зашли внутрь этих пяти кварталов — это неурбанизированная среда. Там деревья вросли через сараи, полное отсутствие инженерии, то есть туалеты на улице или ведро, которое сливается в ливневую канализацию. Это всё не новости, и это всё у нас происходит в центре города, рядом с площадью Куйбышева. В Ленинском районе население с 1959 года сократилось почти вдвое. Центр деградирует. Нам надо людей в центр города вернуть, потому что город уходит на окраины. А люди вернутся, когда будет благоустроенное жилье. Мы должны создать комфортную среду. С другой стороны сделать так, чтобы это не была дисгармонирующая застройка.

Про количество этажей и дух исторического центра

Мязитов: — Мы сделали всё, чтобы максимально облегчить  1-ю линию, не «нагружать» пешеходную зону. Здесь проектируемая высота зданий 4-5 этажей. Этажность возрастает вглубь квартала.

ДГ: — По красной линии есть 7 этажей вроде бы.

Никитенко: — У нас вдоль основных улиц сохраняется много исторических зданий. По факту у нас 12 этажей от «Спектра недвижимости» уже здесь стоит. Это самое высокое здание, на которое получены все документы. А рядом памятники, которые мы оставляем. Какие-то доминанты на углу мы поднимем до 7 этажей. Именно угловые секции, но в остальном будем вставлять 4 или 5 этажей. Не меньше четырех, в 2-3 этажа мы уходить тоже не будем. В середине квартала у нас будут точки высокие, по 11 этажей.

5oZfl3QP7Nc

ДГ: — Ваше личное мнение, с учетом 11 этажей не убьётся дух исторического центра?

Мязитов: — Я больше скажу, мы этот исторический облик, наоборот, создадим. Его сегодня нет.

ДГ: — Мы с вами готовы поспорить. Мы в журнале делали материал и общались со многими людьми, которые уехали из Самары. И спрашивали, о чём они скучают. И подавляющее большинство из них сказало, что скучают по историческому центру.

Мязитов: — А по чему именно?

ДГ: — По атмосфере. Вот вы говорите, что люди уезжают, потому что исторический центр у нас деградирует, а люди именно по нему и скучают.

Мязитов: — Но они уехали! Человеческая память так устроена, что оставляет, особенно в периоды ностальгии, приятные воспоминания. А всё плохое уходит. И потом, атмосфера – это не только архитектура, но прежде всего люди…

О подходах

Никитенко: — Есть некие крайности. Первая — это тотальный редевелопмент. Всё снесли, заново отстроили, как будто ничего и не было. И второй край — это такое саморазвитие. Давайте, как есть, и скрупулезно на месте каждого домика будем воспроизводить. То, что мы делали, это такой мучительный поиск равновесия между этими крайностями. И мы эту точку пытались найти. Потому что мы же исходим из реальной действительности. Никто из нас не против, чтобы центр города был воспроизведён, как игрушка. Вопрос, кто за это заплатит. Чтобы это получилось, у нас должен быть такой уровень развития города и экономике, что метр квадратный стоит 300-400 тысяч рублей. Мы, конечно, можем подождать, когда это случится. Вопрос: доживёт ли город до этого? Есть обратная сторона медали. Если мы где-то не начнем развиваться, то не начнёт подниматься капитализация города. Он будет проваливаться всё дальше и дальше. Это замкнутый круг. И тем самым мы будем всё больше ухудшать положение. То есть мы должны взять на себя и смелость, и решимость в какие-то кварталы заходить, заходить аккуратно, находя эту равновесную точку. И возможно, в следующие разы мы сможем больше кварталов сделать. Ну, скажем, полностью их реконструировав, сделав музейный вариант.

Мы должны взять на себя и смелость, и решимость в какие-то кварталы заходить, заходить аккуратно, находя эту равновесную точку. И возможно, в следующие разы мы сможем больше кварталов сделать.

Критика получается с двух сторон. Потому что, с точки зрения бизнеса, - мало. С точки зрения тех людей, у кого есть свои представления о том, как должны сохраняться кварталы, — много. Девелоперы недовольны. Сколько мы проводили предварительных консультаций, нам вопрос задают: а где мои 25 этажей? Отвечаем: нигде. Мы начинаем терпеливо рассказывать, что здесь не будет 100% рентабельности, а будет 30%, и это неплохо в нынешних условиях.

Мязитов: — Для нас инвестор — это человек, который имеет опыт строительства и ответственность перед городом. На несколько лотов у нас уже есть претенденты.

ДГ: — Самарские?

Мязитов: — Да. Впрочем, заинтересовалась Уфа, 2 лота реально хочет забрать. Но они очень агрессивны в плане собственных проектных решений. Всё видят по-своему. .

Никитенко: — СОФЖИ на продаже лотов не зарабатывает. Будет инвестиционный конкурс, цена фиксированная, никакого аукциона на повышение, чтобы не было спекуляций. Вот есть стоимость затрат, вот её мы компенсируем, Мязитов берёт их и вкладывает в следующий квартал.

Мязитов: — Будет состязательность в стоимости продажи и в архитектурных решениях!

Никитенко: — По этажности инвесторы зажаты. Если дашь еще один этаж, то это убьет соседний лот, а там люди тоже денег заплатили. Они зажаты по посадкам. Это будет первый проект планирования территорий, где допуск изменений в посадке зданий составит всего 1 метр. Опять же для того, чтобы не повредить соседний лот. В противном случае мы понимаем, что начнется. «А я тут решил по-другому!» Развернул здание, и соседнее накрылось.

Это связано ещё и с тем, что нам надо всё оснастить сетями. Наложить сервитуты, чтобы больше не было таких самарских историй, когда ни трубу не положить, ни во двор въехать.

5quart9

ДГ: — За чей счет проводится прокладка сетей и все инфраструктурные дела?

Мязитов: — За счет бюджета. Напомню, что проект, о котором мы с вами говорим, поддерживает губернатор. И не просто поддерживает, а контролирует ход его реализации. Но потом все бюджетные затраты включаются в состав стоимости лота и возвращаются в проект.

ДГ: — А если всё-таки случится ситуация, когда этажей в здании вдруг станет больше от заявленного проекта?

Мязитов: — Снесём. Расторгается договор аренды — и до свидания. Да, вернём деньги за вычетом понесённых расходов.

Никитенко: — Смелость города берет. У нас в Самарской области власти никогда не хватало решимости. Ты снеси один раз, и дальше никто не посмеет надстраивать готовый проект.

ДГ: — А проект генплану соответствует?

Мязитов: — По правилам застройки и землепользования мы идем с отклонением по нескольким 11-этажкам. Для этого мы разрабатываем проект планировки территории, чтобы внести туда коррективы. Самое главное — принять проект планировки территории. Без него дальнейшие разговоры бессмысленны. Это и регламенты по памятникам. Нас Филипенко Владимир Михайлович (руководитель областного управления госохраны объектов культурного наследия — прим. ред.) очень здорово поддерживает. Во-первых, наш проект представил в Минкульте РФ, нас здорово там поддержали и с нетерпением ждут проект планировки. А еще Филипенко часть средств, которые у него были в бюджете по охране памятников на этот год, расторговал на наши объекты.

Про сроки и скорость строительства

ДГ: — Проект должен быть завершен к 2018 году?

Мязитов: — Это нереально.

ДГ: — Тогда что будет реализовано к 2018 году? Или вокруг фан-зоны на площади Куйбышева будет одна сплошная стройка?

Мязитов: — Эти 5 кварталов не являются частью фан-зоны. Они не входят в официальные маршруты. Вот карта, официально утвержденная ФИФА, давайте посмотрим. Я не вижу наших кварталов, только один бочком по Молодогвардейской.

ДГ: — И что же здесь будет в 2018 году?

Мязитов: — Наверное, всё то же самое, что и сегодня. Стройка будет вот здесь, выше.

ДГ: — Но вас же так или иначе привязывают к ЧМ-2018, хотите ли вы этого или нет…

Мязитов: — Наша задача – качественное обновление городской территории. Но это не значит, что мы всё реновируем к 2018 году. Это нереально. А делать потёмкинские деревни…

Никитенко: — Если бы у нас был взрывной рост рынка, может быть, было бы целесообразно ускориться. Но сегодня, особенно после событий прошлого года, мы считаем, 7-10 лет нам надо на то, чтобы закончить. Если бы мы вернулись на машине времени на 2 года назад, можно было бы закончить за 5 лет. Но сейчас это нецелесообразно. Рынок столько не съест, и СОФЖИ захлебнется.

Наша задача – качественное обновление городской территории. Но это не значит, что мы всё реновируем к 2018 году. Это нереально. А делать потёмкинские деревни…

ДГ: — Мы видим на карте отель южнокорейской сети. Его построят к чемпионату?

Мязитов: — Инвестор должен успеть.

ДГ: — А уместно ли сейчас затевать проект со столь ценной землей и ценной средой? Если мы не можем прогнозировать, сколько эта история будет длиться.

Мязитов: — Сейчас самое время.

Никитенко: — Почему и появилась тема кварталов и лотов. Да, мы понимали, что может настать день, когда нам придётся всё заморозить. Но так, чтобы не получилось, что 5 кварталов — это одна брошенная стройка. В этом смысле у нас структура реализации проекта на кризисные явления заточена так, что мы в любой момент можем остановиться.

5quart91

ДГ: — Чем будете заниматься в ближайший год?

Мязитов: — Принимать проект планировки территорий. Он будет выставлен на публичные слушания в следующем году. Потом будет экспертиза в федеральном Минкульте, потому что там есть памятники федерального значения.

В этом году мы уже хотим с рядом инвесторов подписать меморандумы. Потому что, как показала практика общения с ними, это по щелчку не делается. Наши будущие инвесторы очень умные люди, которые заработали деньги и которые знают, куда и как их вкладывать. У них масса вопросов, к некоторым из которых мы не готовы. Потому это процесс очень интимный. В следующем году мы предположительно будем иметь проекты домов. Три лота реально мы, наверное, отпроектируем — по Красноармейской и по Садовой. Это три лота, которые уже расселены.

ДГ: — Давайте немножко в поэзию уйдем от цифр. Какие вам самим нравятся города?

Мязитов: — Псков, Барселона и Роттердам. И Самара, само собой.

Никитенко: — Петербург, Сидней, Будапешт.

ДГ: — В чём-то у нас с вами вкусы совпадают…

Посмотреть ещё иллюстрации с визуализациями проекта можно по этой ссылке.