САМАРА ДЛЯ ЧАЙНИКОВ

Мы продолжаем рассказывать читателям ДГ об организациях, которые постоянно на слуху, но при этом в сути их деятельности не так-то просто разобраться. Мы уже писали о Фонде капремонта, а теперь расскажем об учреждении с тяжеловесным названием «Самарской областной Фонд жилья и ипотеки», или, аббериатурно, СОФЖИ. Организация с непростым репутационным шлейфом, зачастую занимающаяся проектами, вызывающими беспокойство у горожан. Объединим в одном материале историю, современность и функционал Фонда.

История

В 1997 году руководитель областного департамента строительства Александр Латкин впервые публично произнес слово «ипотека». Можно сказать, этим он определил судьбу первой в России организации, которая начнет воплощать основы новой жилищной политики в жизнь. Возглавила Фонд жилья и ипотеки в 1999 году Дания Вагапова. Она оставалась бессменным его руководителем на протяжении 13 лет, выстроив вокруг фонда отличный семейный бизнес.

СОФЖИ заявил о себе в Самаре, начав строительство первого ипотечного дома. Располагался он в непопулярном Железнодорожном районе, в так называемых «ямах» на ул. Тухачевского. После строительства и заселения этого дома СОФЖИ временно отказался от ведения собственных девелоперских проектов, заняв нишу посредника и кредитора. Справедливости ради стоит сказать, что на протяжении многих лет ипотечное кредитование осуществлял только Фонд. Банки «разнюхали» этот выгодный с точки зрения коммерции продукт спустя не менее 5 лет.

Самарский Фонд, как уже было сказано, предвосхитил развитие государственных программ по ипотеке, стал первым в стране, а в 2002 году появилось федеральное АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования. Тогда СОФЖИ занял скромную роль регионального оператора Агентства, при этом продолжая реализацию собственных областных программ.

На старте организации Фонда ему выделены были значительные бюджетные деньги, которые должны были обеспечивать кредиты населению. Предполагалось, что финансовые вливания из областной казны будут снижаться из года в год. Потому что у Фонда начнет формироваться портфель собственных средств, полученных от возврата кредитов. Тем не менее, Фонд и спустя 16 лет продолжает подсасывать бюджетные средства.

Уже упомянутый нами скандал разразился в 2006 году, когда Данию Вагапову обвинили в перекачивании областных денег в собственный пиджак, потом из правого кармана в левый и так далее. Счетная палата Губернской Думы выявила схему увода денег из СОФЖИ в ООО «Ипотечная строительная компания» (под задачу инвестирования в строительство), а оттуда в ООО «Ипотека-Риэлт» (под расселение граждан). Обе эти компании принадлежали, как нетрудно догадаться, Дание Вагаповой и аффилированным ей лицам. Общая сумма бюджетных средств, которые прогнали по этой схеме, составила порядка 200 миллионов рублей.

В 2012 году губернатор Николай Меркушкин освободил Данию Вагапову от занимаемой должности. Выступая на заседании Самарской Губернской Думы он тогда подчеркнул, что к работе СОФЖИ «имеется много вопросов, и следует разобраться, почему там образовались долги. И куда делись деньги». В 2012 году Фонд был чудовищно закредитован, его долг только перед «Эксимбанком» составлял 23 миллиона евро. К этому моменту рынок ипотечного кредитования в Самарской области был прекрасно развит, и СОФЖИ, как один из операторов, на нем практически не угадывался.

Новую жизнь Фонд получил с приходом Реналя Мязитова, до этого трудившегося в Министерстве экономического развития Самарской области.

Современность

Нынешняя структура Фонда жилья и ипотеки подчинена совершенно новым задачам. Фонд фактически перестал быть самостоятельным учреждением, он взят под жесткий контроль Министерством строительства Самарской области. Именно поэтому Фонду, как, во-первых, некоммерческой, а, во-вторых, управляемой структуре, поручили выполнение государственных задач.

После подписания Указа Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» в Самарской области постановлением регионального Правительства утверждается «Концепция жилищной политики Самарской области до 2020 года», а вместе с ней и комплексный план по её реализации. Основным исполнителем Концепции подразумевают СОФЖИ.

За общими словами концепции о «создании в Самарской области комфортной среды обитания» скрываются вполне конкретные действия. А именно: формирование необходимых земельных ресурсов и подготовка площадок для строительства доступного и комфортного жилья экономического класса, обеспеченных инженерными сетями и коммуникациями. Собственно, строительство экономного в плане денег жилья.

Официально это прописано в документах так:

«Самарский областной Фонд жилья и ипотеки определен региональным оператором Жилищной политики Самарской области и в данном качестве осуществляет работу по следующим направлениям:
— ипотечное кредитование
— строительство жилья
— формирование фонда площадок под жилищное строительство
— содействие созданию жилищно-строительных кооперативов
— реализация проектов «арендное жилье»
— завершение строительства проблемных объектов
— расселение из непригодного для проживания жилья».

Фондом руководит правление, перед которым ведется отчет не менее 1 раза в квартал. Членов Правления всего 4 человека: Андрей Крикуненко, первый заместитель министра строительства Самарской области, он же председатель Правления; Михаил Головушкин, руководитель главного управления организации торгов Самарской области; Татьяна Пигарева, руководитель управления внутри министерства строительства Самарской области, и сам Реналь Мязитов, исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки.

В 2014 году из бюджета области на все мероприятия Фонда было перечислен 1 миллиард 61 миллион рублей, что следует из финансового отчета фонда. Расходы СОФЖИ оказались в четыре раза больше и составили 4 миллиарда 8 миллионов рублей. Вот такими объемами средств оперирует некоммерческая организация — Самарский областной фонд жилья и ипотеки.

Жилье эконом-класса

По словам Натальи Ладовой, заместителя исполнительного директора — руководителя департамента обеспечения жильем и кредитовая СОФЖИ, «сейчас основным видом деятельности Фонда является строительство жилья эконом-класса. При этом хотелось бы сделать акцент, что жилье эконом класса — это не какие-то убогие квартиры с маленьким метражом или коммунального типа. Это комфортабельные квартиры с чистовой отделкой. Причисляются они к жилью эконом-класса на основании того, что, во-первых, квартиры недорогие, а, во-вторых, потому что люди, которые его приобретают, имеют сразу возможность въехать туда и не тратить дополнительные деньги на ремонт».

В понятие «эконом-класса» по версии сотрудников СОФЖИ укладываются квартиры общей площадью до 150 м2. Однако с любой цифрой этого материала надо быть осторожными. Потому что для каждой семьи в зависимости от численности, достатка, наличия жилья, первоначального взноса и тому подобного действуют свои условия подбора жилья и кредитной ставки. Можно лишь говорить о том, что, например, разбег в метраже однокомнатных квартир колеблется от 33 до 50 м2, а по части двухкомнатных — от 50 до 72 м2. Стоимость же квадратного метра начинается с 35 000 рублей и доходит до 75 000 рублей. Градация, опять же, в зависимости от типа жилья и многих других составляющих.

Есть очень серьезная особенность СОФЖИ: в отличие от других коммерческих застройщиков 30% от всего построенного жилья (и неважно — город это или область) Фонд обязан передать администрации муниципального образования по так называемой государственной цене, которая на сегодняшний день составляет чуть более 33 тысяч рублей. Администрация получает квадратные метры и самостоятельно решает отдать их детям-сиротам или переселенцам из аварийного жилья, находящегося в муниципальной собственности (только эти две категории по закону имеют право на получения бесплатного жилья от государства). «То есть когда появляется информация где-то в СМИ, что фонд не обеспечил ту или иную категорию, — поясняет Наталья Ладова, — очень важно понимать, что не фонд решает, какая категория будет закрыта этими квадратными метрами, это решает Администрация, а мы свою ответственность по 30% квадратных метров обязаны предоставить. Ребенку-сироте положена квартира в 33 м2. А, например, по аварийному жилью несколько иная калькуляция. Закон гласит, что мы должны предоставить гражданам из аварийного жилья ту же площадь, на которой они проживали: было у семьи 12 квадратных метров, им столько и положено. Но вы же понимаете, что таких маленьких квартир не существует, поэтому мы предоставляем жилье площадью 35 м2, хотя администрация нам оплачивает только 12. Сами понимаете, какая социальная нагрузка сейчас большая у фонда. Фактически остальные метры мы дарим! Сейчас министерством строительства поставлена задача полностью закрыть очередь переселенцев из аварийного жилья до 2017 года, и мы спешим».

Кстати, деньги на столь щедрые подарки для жителей аварийных домов идут из прибыли СОФЖИ, потому что 70% жилья Фонд продает «в рынок», естественно, с понятной нормой рентабельности, которая нам не известна, потому что является коммерческой тайной. Нам было сказано лишь то, что у фонда не стоит задача зарабатывать, а главная цель — решение социальных задач.

Если вернуться к тому же финансовому отчету СОФЖИ, то мы увидим, что в 2014 году на цели, связанные со строительством, им было потрачено почти 2 миллиарда рублей. Интересен тот факт, что основными подрядчиками СОФЖИ являются два малозаметных до недавнего времени игрока на строительном рынке: компании «СИТИ» и «Евроальянс». Изучая бухгалтерскую отчетность компании «Евроальянс» за 2011 год, я увидела по всем видам деятельности сплошные нули. То есть компания не вела ни строительных, ни каких-либо иных работ. И вдруг небывалый всплеск заказов из одного единственного источника — СОФЖИ.

Где берутся площадки под застройку СОФЖИ

В 2013 году были внесены изменения закон о земле, на основании которых НКО (некоммерческие организации) смогли получать земельные участки из федеральной/региональной/муниципальной собственности. В 2014 году СОФЖИ были переданы участки, как обремененные жилой застройкой, так и пустые, для подготовки их к дальнейшему современному строительству. Готовый земельный участок должен представлять из себя площадку, к которой подведены все коммуникации со всеми соответствующими мощностями, куда строитель сразу может загонять технику и рыть котлован под фундамент.

В Самаре неосвоенной земли осталось очень мало. Поэтому речь идет не о точечной застройке, а о комплексной застройке кварталов. Самый дискуссионый проект СОФЖИ — это проект реновации исторических кварталов. Фонду были переданы пять исторических кварталов города в границах улиц Льва Толстого, Садовая, Самарская, Галактионовская, Красноармейская. Сейчас на этих территориях активно ведется расселение жителей. По словам сотрудников СОФЖИ, процесс этот сложный, затяжной.

Проходит он с многочисленными конфликтами. И далеко не все жильцы готовы расставаться с историческими постройками в самом центре города. Впрочем, про судьбу этих пяти исторических кварталов нам обещали рассказать в СОФЖИ отдельно.

Процесс расселения здесь начался в 2013 году и закончится не раньше, чем через год. Именно на это Фонд получает значительные бюджетные средства. Например, в 2014 году на эти цели было израсходовано почти 850 миллионов рублей. Средства субсидии позволили провести процедуру расселения 88 семей из 127 квартир в новые квартиры и освободить территорию для проектирования и строительства первой очереди жилых домов. Очевидно, что ни одна коммерческая компания освоить такие долгоиграющие проекты не в состоянии, и здесь поучаствовало государство. Кварталы прилегают к главной фан-зоне Чемпионата Мира по футболу, на который последнее время ровняются все областные программы. После того, как площадки будут освобождены от обременения, их поделят на лоты и станут предлагать потенциальным инвесторам для жилой и общественной застройки. Специалисты обещают, что все памятники архитектуры, находящиеся на этих территориях, будут сохранены. Сейчас ведутся переговоры с различными архитекторами по созданию проектов освоения исторических территорий, главным условием которых является малоэтажная застройка.

По такому же типу в самое ближайшее время будет осваиваться и стрелка Волги. Проект «Ленгипрогора», который вызвал бурную критику местных архитекторов, является до сих пор основным.

Важно отметить еще один момент: земельные участки, которые у СОФЖИ через систему торгов покупает потенциальный застройщик, также обременены условием 30% передачи квадратных метров в муниципалитет по госцене. Несложно догадаться, что наверстывать упущенную прибыль девелоперы будут за счет оставшихся 70% квартир.

Социальные программы

Удивительное дело, но на сайте СОФЖИ нет информации по тем программам, которые Фонд исполняет. Там рекомендовано сделать звонок по бесплатному телефону 8 800 500 36 63, чтобы узнать все подробности. Как понимать тот факт, что оператор сознательно закрывает информацию по социальным программам, на которые государство тратит немалые деньги? Всю актуальную информацию в результате мы получили в СОФЖИ у Натальи Ладовой, которая перечислила их и объяснила подробности.

Это, например, субсидии бюджетным и муниципальным служащим в рамках областной программы «Жилище». Услуга давнишняя, по которой с течением времени изменились условия. Сегодня СОФЖИ компенсирует 5% от стоимости жилья молодым семьям, которые приобрели квартиру за счет средств денежных сертификатов и родили ребенка в ипотеке. Например, молодая семья (супруги в возрасте до 35 лет) встали в очередь на получение сертификата в местной администрации. Как только очередь подошла, администрация им выдала сертификат. Это приличные деньги — около 1 миллиона рублей или даже больше в зависимости от состава семьи. На эта деньги супруги обязаны приобрести жилье на вторичном рынке, то есть со свидетельством о праве собственности. Если эта семья приобретает жилье за счет средств ипотечного кредитования и после этого родился ребенок, то они имеют право на вторую часть компенсации. Супруги могут обратиться в СОФЖИ, и Фонд им компенсирует 5% от расчетной стоимости жилья, которое они приобрели.

Вторая программа — компенсация первоначального взноса для молодых учителей (не более 20% от суммы ипотечного кредита). Эта программа началась в 2012 году и продолжается до сегодняшнего момента. Пик её пришелся на 2013 год, потому что там была двойная помощь — и субсидия на первоначальный взнос, и льготный кредит под 8% годовых. Тогда Фонд провел около 180 сделок. На сегодня программа продолжается, компенсация существует, но АИЖК больше не даёт льготный процент. Были внесены соответствующие изменения в закон, и сегодня Фонд предлагает социальную ставку от 9,9% годовых.

Далее — компенсация первоначального взноса для молодых педагогов. Эта программа аналогична предыдущей, однако в ней расширен перечень получателей услуги. Автором этой инициативы выступил губернатор Николай Меркушкин после обращения к нему молодых педагогов из системы дополнительного образования. В ней также компенсируется первоначальный взнос, и плюс к этому еще и разница между той процентной ставкой, по которой они оформили жилье, и ставкой в 8,5%. В 2015 году началась реализация программы, завершится она 31 декабря 2016 года. Пока участников программы немного — 45 человек.

Кроме того, СОФЖИ исполняет программу «Жилье для российской семьи». Она стартовала на всей территории России. В Самарской областиначала действовать с мая 2015 года. В этой программе может принять участие не каждый желающий. На данный момент определено 17 категорий граждан. Полый перечень можно посмотреть здесь.

На нынешний момент в самарском реестре граждан, желающих поучаствовать в этой программе, 2244 человек. Суть программы в том, что стоимость квадратного метра жилья фиксированная — 35 тысяч рублей, все квартиры с чистовой отделкой и предоставляется льготная ипотека под 9,9 процентов годовых. Льготную ипотеку реализовывает фонд, а строительство ведут 8 компаний, которые предлагают жилье на 11 площадках. Самые крупные: «Кошелев-проект», «Южный город», «Экодолье» с поселком таун-хаусов в районе села Белозерки, коттеджный поселок «Звездный» в Ново-Семейкино. К уже существующему списку сейчас заявляются новые компании, которые должны пройти отбор в министерстве строительства. Это компания «Финстрой» с проектом «Новая Самара» и «Амонд» с жилым комплексом «Волгарь».

Граждане могут быть признаны участниками программы любым органом местного самоуправления. Например, проживая в Кинеле, будучи зарегистрированным в Елховке, человек хочет купить жилье в Тольятти. Он может подать заявление в любую администрацию из этих муниципальных образований.

Есть ещё и программа «Жилье для самарской семьи». Региональный аналог предыдущей, но с расширенным перечнем участников. В частности, туда попадают пенсионеры, семьи с несовершеннолетними детьми и специалисты, работающие не в самой системе оборонно-промышленного комплекса, но смежной с ним.

Занимается фонд и классической ипотекой.

Текст: Анастасия Кнор