САМАРА ДЛЯ ЧАЙНИКОВ

Сегодня поговорим о недвижимости и, в первую очередь, о земле. Большинство горожан встречается с этой темой при оформлении квартиры или дачного участка, но в реальности земля – один из самых важных ресурсов и ограничений для городского развития.

Текст: Андрей Чернов, иллюстрации: Наталья Пирожкова, Анар Мовсумов

Введение

Земельно-правовые отношения – довольно «молодая» тема. При СССР было «все вокруг народное, все вокруг мое», квартиры невозможно было продать, их «разменивали» с подпольными доплатами. Правили балом землеустроители, которых учили рационально планировать и организовывать использование земель, в первую очередь сельскохозяйственных, и градостроители, которые планировали развитие населенных пунктов и межселенных территорий. Это и плохо – не было собственника, не было прав и обязанностей, и хорошо – при необходимости что-то построить вопрос «зачистки территории» решался просто.

С приходом капитализма и частной собственности земля и недвижимость стали объектом рыночных отношений.  Появились законы сначала о земле, потом о недвижимости, земельный кодекс, уточнилось понятие «объект недвижимости» – земельные участки и их части, строения и сооружения, жилые и нежилые помещения, включая квартиры. Появились различные виды собственности — федеральная, региональная, муниципальная, частная. Началась «приватизация», когда жители и бизнес оформляли в частную собственность то, чем они владели и пользовались. Недвижимость стали массово оформлять, продавать и передавать, закрутились рыночные отношения со всеми  их плюсами и минусами – обманутые дольщики, «черные риелторы», распродажа муниципальной собственности.

В теме недвижимости довольно сложное разделение полномочий. Регистрацию — ведение кадастра недвижимости и реестра прав  осуществляет Росреестр – федеральная структура. Фискальные функции (начисление налога)  — Федеральная налоговая служба. В границах Самары последние 3 месяца доживает норма, когда земельными участками с не разграниченной собственностью (а свободные земли – все такие) распоряжается региональное правительство – Минстрой по участкам, связанный со строительством, а Минимущества – по остальным. С 1 марта 2015 года эти полномочия может осуществлять только муниципалитет. Муниципалитет выполняет градостроительное планирование территории, согласовывает схему размещения предоставляемых земельных участков и управляет своей собственностью, а региональное правительство – своей. Определение точных границ, технических характеристик участка и подготовка документов для кадастрового учета (кадастровая деятельность) отдано «на рынок» кадастровым инженерам, в которых переквалифицировались бывшие геодезисты, землеустроители  и органы БТИ.

Расскажем более подробно о разных аспектах и начнем с регистрации и учета.

Кадастр недвижимости и реестр прав

В России в конце 90-х годов учет недвижимости разделился  на две части – государственный кадастр недвижимости, который ведет подразделение Росреестра — Кадастровая палата и государственный реестр прав, который ведет его другое подразделение — Регистрационная палата. Кроме того, за основу был принят так называемый заявительный принцип кадастра – не государство формирует все границы участков и отвечает за их взаимное не наложение и корректность, а заявитель. В результате кадастровая карта напоминает сыр с дырками. Это здорово сокращает величину собираемого земельного налога, провоцирует самозахват участков и различные споры. В целом ситуация с  наполненностью кадастра у нас очень неплохая по сравнению с другими городами и регионами, но далека от идеальной. Не поставлены на кадастр или поставлены по упрощенной схеме без определения границ леса, водные объекты, большинство общественных территорий, большая часть земель под многоквартирными домами. Эти «дырки» жутко мешают, но на это нужны немалые деньги.

Кадастр недвижимости содержит систематизированный свод сведений об объектах недвижимости и их характеристиках, важнейшие из которых — кадастровый номер участка, вид собственности (государственная, муниципальная, частная), категория земель, вид использования, кадастровая стоимость, адрес, в большинстве случаев — точные границы.

Для упорядочивания учета выполнено кадастровое деление  — разбиение всей территории региона на кадастровые районы, которые почти совпадают с границами муниципальных районов и городских округов. В свою очередь, районы делятся на округа, границы которых в большинстве случаев идут по границам кварталов городской застройки или естественным объектам (лес, река и пр.).

Кадастровый номер —  это уникальный номер участка, состоит из
<номера кадастрового района (Самара – 63:01)> : <номера квартала>: < номера объекта недвижимости внутри квартала>. Он вписывается во все документы и позволяет отличить один участок от другого. Например, 63:01:0505001:509 — кадастровый номер участка под ГРЭС.

Вид использования влияет на величину земельного налога и выбирается собственником из перечня видов разрешенного использования, речь о которых впереди.  Дополнительно возможность использования участка ограничивает категория земель – в пределах Самары она одна  для всех — «земли населенных пунктов». Однако, за пределами города присутствуют разные категории (земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.). Скупить сельхозземли недалеко от городской черты, а затем перевести их в земли населенных пунктов с возможностью коттеджной застройки – любимый процесс девелоперов.

Сложнее дело обстоит с точными границами.  Для большинства участков они в кадастре есть, но точное описание границ довольно затратный процесс — нужно проводить геодезические работы, ведь для городов нормативная точность 10 см. Поэтому в рамках дачной амнистии и других «забот о населении» дали возможность поставить участок на кадастр «по упрощенной схеме» — без точного описания границ, а просто с указанием адреса и кадастрового квартала. Этих участков-фантомов нет на карте («видишь суслика? а он есть…»), и это здорово мешает при предоставлении других участков – можно нарваться на наложения и судебные споры. Со зданиями и сооружениями ситуация еще сложнее. До недавнего времени их учет производился отдельно от земельных участков «в  органах БТИ»  по своим правилам, и для подавляющего большинства из них нет информации о точных границах, но это не так критично, как для участков.

Данные в кадастр вносятся кадастровыми инженерами на основе подготовленного межевого плана участка, в котором  собраны все документы-основания, составлен план границ, и они согласованы с соседями. По квартире, говоря упрощенным языком, вместо межевого составляется технический план с указанием размеров и площадей комнат.

Кроме самих границ участков, в плане могут присутствовать еще и границы их частей. В большинстве случаев они образованы пересечением охранных зон от подземных коммуникаций с границами участка, границ водоохранных зон и других зон с особыми режимами использования. На эти части накладываются обременения – нельзя копать, нельзя строить, дать возможность свободного прохода соседям и т.д.

В реестре прав содержатся сведения о правах на объект недвижимости – номер в реестре, вид права (собственность, пользование, аренда и др.), ограничения и обременения (в том числе арест, залог по ипотеке), информация о правообладателях и долях права, документах – основаниях. В идеале запись должна содержать кадастровый номер ОН, но разделение на два реестра привело к тому, что иногда в кадастре запись не находится, а в реестре прав присутствует – тогда ОН определяется по адресу.

Получение кадастровой информации

Ну и, наконец, о том, как жители и иные потребители могут получить информацию из кадастра.  Во-первых, Вы можете заказать выписки по конкретному участку как из кадастра, так и из реестра прав – например, узнать, на кого записан соседний участок. Немного времени на сайте Росреестра или сайте госуслуг, госпошлина в 150-400 рублей, и выписка у вас в руках. Аналогично можно получить информацию по всем участкам в кадастровом квартале (кадастровый план территории). Если Вам не нужны юридически значимые сведения, вы можете посмотреть публичную кадастровую карту, однако, сведения там, к сожалению,  отстают на несколько месяцев, а по территории Самары в последнее время грузятся как-то странно и медленно. Так же Вы можете просто уточнить, есть ли объект недвижимости с заданным номером или адресом в кадастре или реестре прав – справочная он-лайн содержит актуальные сведения, правда  в виде списка, а не карты. Кроме того, на геопортале Вы можете совместить адресный план, публичную кадастровую карту и, например,  границы зон из правил землепользования и застройки.

Получение сведений из кадастра  по-прежнему является проблемой  для органов власти. Росреестр работает по единым схемам – выписка, план квартала, публичная кадастровая карта. И для осуществления  практически любого действия (например, предоставление участков) муниципалитет и региональные органы власти заказывают выписки — хорошо, что в  цифровом виде через СМЭВ (систему межведомственного взаимодействия). Мы знаем один из департаментов, где на таких запросах «сидят» два человека на полную ставку.

Итак, Вы оформили участок, а государство за счет кадастра  и реестра прав признало ваше право и защищает его.  В следующей части поговорим об обязанностях собственников участков и иной недвижимости.