Диагноз - «полумертв»

Старый центр Самары – как дитя без глазу у семи нянек. Все над ним пекутся, а толку нет. Конечно, радуют глаз обновленные фасады, которыми активно стали заниматься последние два года (спасибо ЧМ), но это не глобальная реконструкция, а всего лишь временный макияж.

Концепция проекта «5 кварталов», представленная компанией СОФЖИ четыре года назад, могла бы с некоторыми оговорками стать флагманским проектом по реновации старого центра, но его так и не запустили. Между тем, один из кварталов практически расселен и ждет активности — это квадрат в границах улиц Красноармейской, Садовой, Льва Толстого и Самарской. Что происходит с проектом «5 кварталов», нам рассказал один из его идеологов, руководитель компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко.

«5 кварталов»  — это определенная логика, замыкание кольца вокруг площади Куйбышева. Все остальные территории так или иначе в дело пошли, где-то естественным образом, как на Чапаевской, «Европейский квартал» плохо или хорошо, но застроен. А этим углом в принципе никто не занимается, а его надо делать, потому что центральная площадь города должна быть благоустроена со всех сторон.

Начиналось всё неплохо, бодро: давайте расселять, давайте пойдем по пути оптимизации охранных зон, создадим единую инфраструктуру…

Мы столкнулись с оригинальной позицией власти: одной рукой немного поддерживаем, а другой — здорово тормозим.

Немного денег на расселение дадим Фонду жилья и ипотеки, а по смене зонирования и рассмотрению оперативных вопросов время потянем. Сказать, что прошлый губернатор лично опекал проект, я не могу. Какая–то установка была, но не все ветви власти были заточены на реализацию. Пожалуй, только министерство строительства делало всё, что от него зависело. Я как непосредственный участник событий видел, что мы всё время встречали препятствия на своем пути. Более двух лет на смену зонирования – тут трудно что-то комментировать.

Первый квартал «Е» возле макаронной фабрики на две трети расселен. Осталось немного средств вложить, но их не вкладывают, словно ждут чего-то. По мастер-плану мы рассчитали, что расселение будет стоить 850 миллионов рублей. СОФЖИ в этот мастер-план укладывался. Примерно 650 миллионов было потрачено, осталось 200. Остановился процесс массового расселения в конце 2015 года, были еще единичные сделки в 2016 и 2017 годах, но они шли по старым договоренностям. Потом была идея  продолжить расселение за счет облигационного займа. Казалось бы, если денег взяли в долг, давайте сдвинем эту историю! Остановились из-за необходимости разработки объединенной охранной зоны. Насколько я понимаю, СОФЖИ и Управление охраны объектов культурного наследия её разрабатывают до сих пор.

По большому счету, расселение должно происходить (пусть на возвратной основе) за счет бюджетных средств. Почему? Потому что это слишком длинные деньги. Их возврат можно обеспечить только по итогам реализации всего квартала. Делать это на заемные средства – облигации или кредиты – убивать проект. Девелоперы изначально нам говорили: слишком маленькая рентабельность. И уже было понятно, что первые лоты придется застраивать СОФЖИ. Хорошо считать рентабельность, когда ты берешь точку какую-то из квартала, и всё из неё выжимаешь, например, забираясь на 33 этажа вверх. А когда тебе надо весь квартал вытянуть, конечно же, будет не всё так нарядно и хорошо.

Недавно получили письмо от городского департамента: надо в «5 кварталах» школу разместить. Да это же круто! Школа — это плюс, жильё рядом будет хорошо продаваться, где-то можно два этажа «спилить» из-за этого. Памятники по фронту улицы, а в центре — школа. Со всех сторон здорово. Как оживить исторический центр? Привлечь туда детей и молодежь! Вопрос: кто за это будет платить? Муниципалитет или государство – такие же инвесторы. Пишем ответ: надо компенсировать такую-то сумму на расселение. И у всех ступор: а почему?! Ну, потому что! В концепцию закладывались возвратные  средства.

Проект «5 кварталов» остановился, потому что он никому не нужен. Это мое личное убеждение.

Нас критиковали: вы разрушаете градостроительную среду, но на самом деле она уже разрушена. То есть, в наших пяти кварталах нет ни одного, где можно было бы воплотить в жизнь идеальную  концепцию, сделав низкоэтажную престижную застройку.

Очень сильно подпортила репутацию проекта «5 кварталов» гостиница «Лотте». С точки зрения экспертов Минкульта РФ это был показатель. Их позиция была оправдана: «Вы нам всё красиво рассказали, мы даже почти с вами согласились, но смотрите практику реализации. Если мы подпишемся под проектом, а потом неожиданно появиться еще один такой объект, как гостиница, то нам придется рисковать своими иенами и фамилиями в репутационном плане».

На самом деле, с точки зрения восприятия гостиница «Лотте» хоть и высока, но её удалось гармонично вписать в квартал. Это само по себе доказывает, что этажность и высота — не такая большая проблема при хорошей архитектуре. Но в нашем случае для сообщества экспертов этот объект стал лакмусовой бумажкой. Люди обосновывают проект, охранные зоны, а сами в это же время строят здания, заведомо превышающие все заявленные параметры. Логично предположить, что они и дальше так будут делать. Поэтому экспертная позиция была на ужесточение требований к застройке. И эти новые требования стали невозможными для реализации проекта с полным возвратом денег.

Есть кризис доверия к самарской власти.

Мы тоже понимаем прекрасно, что старый центр нужно оставлять в его исторических параметрах. Вопрос, каким путем к этому прийти. Всё равно будут компромиссы. Каноническая история в том, что памятник должен оставаться в среде. Но нам была поставлена задача, чтобы была полная возвратность средств. Если не будет механизма воспроизводства ресурсов, мы за рамки одного квартала не уйдем. Мы полагали, что первый квартал из пяти будет на грани фола — с точки зрения сохранения среды. Но он позволил бы поднять капитализацию всего проекта. Позволил бы людям осознать, что жить в центре города не может быть дешево.

Качество среды, которая за этот счет создаётся, позволило бы на следующих кварталах постепенно уходить вниз по этажности. В процессе исследования по городу мы докопались до покупателя, который хотел бы жить в центре города в комфортабельном низкоэтажном жилье. Такие люди есть, и они готовы к достаточно серьезным инвестициям. Мы потренировались на квартале, где расположен бывший магазин «Сюрприз». Примерно спланировали его, а нам говорят: а «Сюрприз» кто снесет? Вы намерены сделать 2-3, максимум 4 этажа, чтобы зеленые террасы на крыше, чтобы закрытость территории, чтобы памятники вдоль Молодогвардейской были отреставрированы, ресторанчики семейные работали, и все такое… Но кто уберет большое желтое здание на Льва Толстого, кто уберет «Сюрприз»?

Чтобы сделать центр города привлекательным для инвестиций, мы должны дать продукт, который будет альтернативой просекам.

Чем выигрывает старый город? Средой! Если ты живешь на просеке, гулять с детьми ты все равно поедешь на набережную. И в школу, наверняка, дети едут в город, и на работу их родители — тоже. А просеки выигрывают приватностью. И если мы хотим развивать центральные городские кварталы, мы должны суметь дать эту приватность в городе. На сегодняшний момент люди хотят получить удобную инфраструктуру. Пусть площадь квартиры будет небольшой, до 150  метров, но чтобы рядом были «свой» ресторанчик, spa-салон, пекарня или овощная лавка. И, конечно, закрытость и безопасность. И тогда есть альтернатива: за 50 миллионов коттедж на просеке, или за вполовину меньшие деньги в центре города.

Проект «5 кварталов» мог быть окупаемым. За три-четыре года реально было закончить первый квартал и,  двигаясь поступательно, завершить весь проект лет за двадцать.

Может ли власть в принципе обеспечить такие условия? Наверное, может, если захочет. Наверное, стоит такие проекты выделять и давать им карт-бланш на много лет вперед. Чтобы довести хотя бы до точки невозврата.

После того, как у СОФЖИ начались проблемы, я предложил: отдайте нам эстафетную палочку. Если не хватает времени и средств, дайте нам официальные полномочия продолжить проект за счет внутренних ресурсов.

Но такие письма остаются без ответа. У нас всё нужно в какие-то рамки запихать. Вопрос в другом: если государство уже потратило 650 миллионов, надо решить, как их возвратить. Если найдется человек, который на эти условия подпишется, с ним заключить меморандум, где обозначить условия о преемственности концепции «5 кварталов» и о возврате потраченных бюджетных средств. Тем более что этот проект может стать моделью развития исторических территорий городов. Не нравится вам «5 кварталов» — давайте потренируемся на 79-м квартале, который в свое время пытался двигать Виталий Стадников. Из него тоже можно сделать хорошую историю. «Стрелка» – та же самая штука. Её надо подредактировать, конечно, поменять приоритеты.

У нас есть правила благоустройства, в рамках которых всё можно сделать. Можно цветовые решения обозначить для фасадов одного квартала, размер вывесок, отсутствие кондиционеров на внешних стенах домов. В Москве власти именно через этот инструмент решают все вопросы, задействовали этот механизм и подробно расписали. Минстрой РФ лоббирует, чтобы правила благоустройства проходили такие же общественные обсуждения, как и правила застройки.

По большому счету ПЗЗ – это про габариты и функции зданий, а правила благоустройства – это про комфорт для людей.

Мы предприняли попытку на этой территории досконально прописать правила благоустройства. На восприятие человека влияют детали: по какой дорожке я иду, какие деревья вокруг растут, вплоть до породы деревьев и кустарников, как устроены детские площадки. Поставить типовую площадку цветов «вырви глаз» мы уже научились. Нам же хотелось двигаться дальше и территорию индивидуализировать.

Старый центр оказался заброшенным еще при советской власти. Было принято решение обустраивать Безымянку, потому что стратегия развития Куйбышева строилась на том, что это — промышленный закрытый город. Все инвестиции вкладывались в то, чтобы рабочих расселить. Если бы не 400-летие Куйбышева, на старый город непонятно когда бы обратили внимание. А так хотя бы Ленинградскую сделали. Деревянные дома вдоль улицы Ленинской расставили.

Лучше на одной улице, в одном квартиле что-то опробовать, а не ждать единую концепцию планировки на весь исторический центр и единые охранные зоны на все кварталы. Не доживет город до этого.

Разрабатывается сейчас городская концепция развития исторического центра. Но, во-первых, хотелось бы её посмотреть. А во-вторых, можно всё каталогизировать и просто положить на полку, будет книжка с цветными фотографиями и долгие обсуждения того, как идеи реализовывать. Я убежден, что надо начинать веерную работу по сохранению старого центра. Власть уже показала хороший пример: на ключевых улицах хотя бы фасады почистим и покрасим. Гигантские тополя подпилили, потому что за ними уже города видно не было. Ребята из «Том Сойер Фест» взяли в руки инструменты и сделали десяток деревянных домов. Процессы внутри города идут, и любая концепция должна цепляться за них.

UPD: Как нам стало известно, буквально в эти дни должны быть подписаны правила планировки территории и правила межевания для проекта «5 кварталов». По неофициальной информации это связано с проведением ЧМ по футболу. Близость к фан-зоне и новой гостинице Lotte полуразрушенных кварталов заставляет власть принимать экстренные меры по их благоустройству.

Текст: Анастасия Кнор

Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город», ВКонтакте и Facebook