САМАРА ДЛЯ ЧАЙНИКОВ

Продолжая тему о земле и недвижимости, представим, что вы оформили участок, а государство за счет кадастра  и реестра прав признало ваше право и защищает его. Поговорим об обязанностях собственников участков и другой недвижимости.

Текст: Андрей Чернов, иллюстрации: Наталья Пирожкова, Анар Мовсумов

Использование объектов недвижимости и плата за них

Земельный участок должен использоваться в соответствии с видом использования, внесенным в кадастр (под индивидуальное жилищное строительство, под торговлю и т.д. – всего в классификаторе около 100 видов).

Правообладатель может самостоятельно выбрать вид использования участка из перечней видов разрешенного использования. Эти виды, в свою очередь, определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых вся территория города разбита на зоны, для каждой из которых установлен перечень видов использования и регламентов, но подробно о ПЗЗ мы поговорим в следующий раз.

Попыток изменить вид использования, чтобы уйти от неслабого земельного налога или «прирезать» себе часть территории, землепользователи предпринимают очень много. Переставляют заборы, строят и не оформляют коттеджи на участках с видом использования «под садоводство», меняют назначение участка так, чтобы снизить налоговую ставку, переоформляют участки на льготные категории граждан.

За самозахватом, использованием без документов и не по назначению следит муниципальный земельный контроль (подразделения Департамента имущества и Департамента строительства) и государственный земельный контроль  (подразделение Росреестра). Если вы обнаружили самозахват, пишите туда или в полицию. Муниципальный земельный контроль проводит плановые проверки, а по заявлениям граждан – и внеплановые. Его сотрудники выписывают предписание об устранении нарушения, потом небольшой штраф, потом повторный штраф побольше – в целом, закон таков, что эти процессы не быстрые. Ну, и на всякий случай, если у вас перед окнами ставят гараж «прямо сейчас», быстро звоните в полицию или городскую ЕДДС.

Кроме обязательности использования участка в соответствии с выбранным видом, возможными обременениями, на собственника еще налагаются общие требования по рациональному использованию земель, содержанию территории – в общем, раз твое, ты и отвечаешь.

Поговорим теперь о плате за землю и недвижимость – общий платный характер использования закреплен в земельном кодексе. Формами платы являются земельный налог, налог на имущество (для иных объектов недвижимости) и арендная плата.

Земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, получаемой на основе оценки земель. Раз в пять-десять лет, а при необходимости и чаще, органы власти проводят массовую кадастровую оценку земель, которая корректирует стоимость квадратного метра под разные виды использования и категории земель (удельный показатель кадастровой стоимости), по возможности приближая его к рыночной стоимости. После этого для всех участков обновляется стоимость, исходя из площади и вида использования. В Самаре последнее обновление было  в начале 2014 г. Можно у оценщиков заказать и индивидуальную оценку участка, чтобы скорректировать стоимость. Налог вычисляется как стоимость участка * ставка налога * налоговые льготы. Ставка налога бывает 0% (лесной и водный фонд и др), 0,3% (садово-дачные участки, личное подсобное хозяйство и др.)  и 1,5% (иные виды, включая производство, торговля). 1,5% — довольно болезненно для производства, поэтому его стараются вынести из центральной части города на периферию или избавиться от части территории. Если  участок находится в аренде, то вместо земельного налога ежегодно вносится арендная плата.

К сожалению, у нас пока не введен единый налог на недвижимость, поэтому налог  на здания, сооружения и квартиры рассчитывается отдельно – как налог на имущество физических и юридических лиц. До недавнего времени это были копейки, но с 2015 года налог начинают рассчитывать из кадастровой стоимости (см. инфографику). Напомним, что весь земельный налог и налог на имущество физических лиц поступает в городскую казну.

Вообще, стоимость земли важна не только для исчисления налога. Она еще и интегральный показатель привлекательности этой территории —  агрегирует внутри себя все факторы местоположения, наличия инженерных коммуникаций, транспортную доступность и многое другое. Например, в стоимости квартиры только 20-30% — балансовая стоимость материалов, а остальное – инфраструктура и местоположение. Умелое управление налоговыми ставками, арендной платой может стимулировать городские процессы. Например, лет 8 назад вся привлекательная часть территории города была «расчерчена» отводами под строительство, Девелоперы «на всякий случай» застолбили территорию и продлевали срок отводов. С введением приличной арендной платы эту практику прекратили.

Наконец, с недавних пор государство может выкупить участок по кадастровой стоимости для государственных или муниципальных нужд, хотя такая практика пока еще единична.  В этом есть большой плюс  для развития города – определенность в затратах, например, на выкуп участков под продление Карла-Маркса. В целом, этого не стоит бояться – процесс муторный и дорогой, и государство это будет делать, только если действительно «очень надо».

Предоставление земельных участков

Как уже было сказано выше, предоставлением земельных участков занимается областной Минстрой для целей, связанных со строительством, и Минимущества — для остальных участков.

Порядок предоставления участков имеет различные вариации. Они зависят от оснований (переоформление «старого права», оформление участка под зданием и др.), от целей предоставления (временный объект, объект торговли, рекламы, капитальное строительство и т.д.), а также от вида права (собственность, пользование, аренда).

В общих чертах  процесс состоит из следующих частей:

1) Прием заявления со схемой расположения участка и других документов, проверка комплектности.
2) Если на эту территорию не было проекта планировки и межевания, то надо определить границы участка. Для этого составляется схема его расположения, затем отправляются запросы в ведомства – Минприроды (не залезаем ли мы на лес, водные объекты или памятники природы), Росреестр (кадастровые выписки соседних участков для отсутствия наложения границ ), муниципалитет (возможности предоставления участка в соответствии с ПЗЗ ) и схема согласовывается. Это все делает Минимущества или Минстрой через СМЭВ, и заботиться об этом не надо
3) Минимущества или Минстрой выполняют кадастровые работы за свой счет, заказывают оценку, ставят участок на кадастр и отправляют его на аукцион. Сведения об аукционе публикуются в газете, выжидается положенный срок, затем проводится аукцион. Для большинства участков на аукционе единственный участник – заявитель.
4) Победитель платит, подписывается постановление о предоставлении участка и договор – основание для оформления права.
5) Договор победитель аукциона регистрирует в регпалате и получает испрашиваемое право.

В отдельных «простых» случаях предоставления участка под садово-дачное хозяйство и огородничество пункты 2-3 не проводятся, а кадастровые работы выполняет заявитель.

Как видите, процесс этот небыстрый, требует много бумаг от заявителя.  И например, количество отказов больше количества предоставленных участков.  В общем, тут бюрократия иногда и помогает — например, в 2009 году в производстве Минимущества находилось более двухсот «подвешенных» заявлений  о предоставлении участков в аренду под пивные ларьки. И предоставить нельзя было, и отказать по формальным основаниям сложно. Сейчас этот «навес», разумеется, снят.

Основная тенденция в последние годы – переход от схемы «хочешь участок – бери и выкупай» к планированию территории  — участки предоставляются на основе утвержденной схемы размещения объектов (нестационарных объектов торговли, рекламы и др.) или проекта планировки территории квартала.

Чтобы упростить этот порядок для оформления «под дачи», с 2014 года на территории региона  действует упрощенный порядок (дачная амнистия), хотя сроки ее формально закончены. У дачников почти никогда нет документов оснований  — в каком-то году по какому-то решению участок выделили, хотя все вокруг знают, что это дача Марь Ивановны, и никто на него не претендует. В результате в массиве оформлено  хорошо, если треть дач, а остальные – «дырки».

«Дачная амнистия» говорит следующее – для основания нужно три условия. Первое – зарегистрированный СНТ.  Второе – план внешней границы дачного массива с координатами, подписанный председателем СНТ. И третье – так называемая «шахматка» — внемасштабная картинка-нарезка территории массива по членам СНТ также за подписью председателя.  Эти документы приносят в Минимущества, а за пределами Самары – в администрацию района. Затем дачник  просто выполняет межевание и без аукциона и каких-либо других документов может получить участок в собственность. Теоретически это должно сильно сократить процесс, увеличить количество оформленных участков, на практике – посмотрим в ближайшее время.

На этом все. Надеемся, теперь Вы знаете про землю ещё что-то, кроме «все там будем».