САМАРА ДЛЯ ЧАЙНИКОВ

Так уж устроен человек, что постоянно стремится к совершенствованию. Не только себя, но и пространства вокруг.  Наш соотечественник пределы «пространства вокруг», как правило, ограничивает стенами собственной квартиры или забором придомового участка. Основную массу жилья в Самаре (как, впрочем, и по всей России), преимущественно составляют  многоэтажные и безликие дома, «фаршированные» небольшими квартирами с типовой планировкой.  Вот здесь-то и появляется  поле бурной деятельности по переустройству и облагораживанию своей «хрущёвки», «лиманки» или «кошелевки». Рушатся стены, стеклятся лоджии и балконы, санузлы «развязываются» и увеличиваются в размерах. Однако, впоследствии коренные изменения удобств и планировки часто тянут за собой целый шлейф неудобств юридических, о которых мы совсем не задумываемся. А теперь от лирики к безжалостной и сухой конкретике в ее самарской версии.

Текст: Анастасия Попова, руководитель Правового агентства «АЮР», иллюстрации: Анар Мовсумов, Наталья Пирожкова

11 ноября 2009 года Постановлением Главы города Самары утвержден новый порядок узаконения перепланировки. В основном это касается самовольно произведенной перепланировки, хотя изменения затронули и согласования планируемого переустройства жилого помещения. Глава города Самара изъял часть дел из судебного производства и предусмотрел для узаконения самовольной переделки жилья  административный порядок.

Перепланировка по всем правилам

Прежде всего, жилищный кодекс РФ разграничивает переустройство и перепланировку. В статье 25 жилищного кодекса РФ даются понятия «перепланировки» и «переустройства».

Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт помещения. Следует отметить, что в сегодня в законодательстве отсутствует четкий перечень случаев, в которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Получается, что без получения разрешения можно сделать косметический ремонт, установить или разобрать встроенную мебель, заменить инженерное оборудование, не меняя его места, установить дверь в существующем проеме. А все остальные работы по обустройству дома разрешены по согласованию. То есть, если вы захотите: перенести стену, разобрать межкомнатные перегородки, сделать нишу, совместить или перенести санузел, устроить камин, объединить балкон с жилой комнатой или кухней, присоединить к квартире общий коридор или тамбур —  придется получать разрешения.

Несмотря на формальное разграничение этих институтов, новый жилищный кодекс устанавливает единый порядок для проведения перепланировки жилых помещений и их переустройства. И то и другое требует согласования с органом местного самоуправления и внесения поправок в технический паспорт квартиры. Для получения разрешения собственник квартиры должен представить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения определнные документы. В Самаре таким органом является Департамент cтроительства и архитектуры г.о. Самары (адрес: 443100, г. Самара, ул. Галактионовская,132).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник  помещения или уполномоченное им лицо или наниматель жилого помещения по договору социального найма (далее — заявитель) представляет в Департамент:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке, форма и содержание которого утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года N 266;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Отдельно несколько слов о проекте вашей будущей перепланировки. Вы должны чётко усвоить, что дизайн-проект и проект перепланировки — это два абсолютно разных проекта. Дизайн-проект делается для того, чтобы вы чётко представляли себе вид будущей квартиры. Сделать такой проект может дизайнер или архитектор, представив в нем даже расстановку мебели. Однако, такой дизайн-проект не имеет никакой юридической силы, так как у дизайнеров нет соответствующей лицензии.  Иными словами, согласовать вы его  не сможете.

Для согласований разрабатывается другой проект, имеющий юридическую силу — «проект перепланировки». Он может содержать в себе идеи дизайн-проекта, но разрабатывается в организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию.
Очень часто по причине незнания дизайнером строительных норм и правил, идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и впоследствии согласовать их будет невозможно. В идеале, профессиональный дизайнер обязан вас предупредить о существовании строительных нормативов и о возможных рисках. Увы, но такое  встречается редко. Наоборот, на практике часто заказчики приходят уже с готовым и оплаченным дизайн-проектом (а иногда даже с заказанной мебелью). Тут-то и выясняется, что дизайнерские идеи не реально согласовать. Приходится либо делать отступления от проекта, либо переделывать его целиком.

По истечении трех дней после подачи всех документов, Департамент cтроительства и архитектуры выдаст вам документ, подтверждающий принятие положительного (а возможно и мотивированного отрицательного) решения о согласовании, что является единственным правовым основанием для проведения перепланировки жилого помещения. И только после этого можно непосредственно приступить к задуманной перепланировке и (или) переустройству.

После проведения строительных работ по переустройству вас посетит приемочная комиссия, которая зафиксирует, что именно вы изменили и соответствует ли это полученному вами разрешению. Акт приемочной комиссии направляется в муниципалитет, давший санкцию на такие действия.

Если в результате перепланировки изменилась площадь и внешние границы помещения, то в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести изменения в Свидетельство о регистрации права собственности. Это можно осуществить только в случае получения разрешения на перепланировку. Без внесения изменений в Свидетельство невозможно осуществлять распоряжение недвижимым имуществом.

Совершенная перепланировка 

Как вам поступить, если перепланировка и (или) переустройство в квартире совершены, но не оформлены  надлежащим образом?

На сегодняшний день самовольно совершенная перепланировка квартиры не препятствует   в сделках по отчуждению (купля-продажа, дарение) и вступлению в права наследования. Лишь скорое окончание бесплатной приватизации жилья  (01.03.2015г.!) обязывает всех, кто хочет стать собственниками своей квартиры или дома, заняться оформлением прав. Также не узаконенная совершенная перепланировка может стать препятствием в случае продажи  квартиры, а вашему покупателю придётся  приобретать её за счет ипотечных средств. Банк может просто отказать в предоставлении ипотечного кредита покупателю.

В соответствии с Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 22.12.2010 № Д05-01-06/73 заявители могут обратиться в Департамент строительства и архитектуры по вопросу получения разрешения на переустройство и (или) перепланировки жилого помещения, а так же по вопросу согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Для согласования самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо или наниматель жилого помещения по договору социального найма (далее — заявитель) представляет в Департамент:

1) заявление о согласовании самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (до и после);
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
7) доверенность, выданная наймодателем жилого помещения нанимателю по договору социального найма, содержащая согласие наймодателя на сохранение жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.

В случае положительного результата, по рассмотрению ваших документов Департамент выдаст вам решение о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В случае, если ваша перепланировка совершена с грубыми нарушениями и результат рассмотрения документов отрицательный, то вы получите в Департаменте решение об отказе в согласовании самовольно произведенных действий и отказ в подтверждении завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается в течение 45 календарных дней со дня регистрации заявления о предоставлении муниципальной услуги. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки выдается в течение 30 календарных дней со дня регистрации заявления о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Как быть в суде

В случае отказа Департамента в согласовании вашей перепланировки, вы имеете право обратиться в суд.

Положительное решение выносится, когда перепланированное помещение соответствует строительным, техническим, пожарным и санитарным нормам, согласно полученным заключениям. Если все члены семьи согласны, и переделанное жилье не затрагивает интересы соседей. И, что очень важно — перепланировка не должна отрицательно сказываться на благоустройстве квартиры. Например, если вы двухкомнатную квартиру  переделали в однокомнатную, то это уже сомнительное благоустройство.

В зависимости от сложности вашей перепланировки суд может дополнительно потребовать, например, разрешение на перенос газового оборудования, проект по электрике, проект на вентиляцию, разрешение на увеличение мощности и другие документы. Учтите, что указанный список не полный. Если при перепланировке затрагивается фасад здания (обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон и т.п.), то еще дополнительно необходимо разрешение на реконструктивные работы.

Если суд сочтет, что прошедшая де-факто перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной.

Если же суд не признает ваше право на сохранение перепланировки, вы должны вернуть квартире прежний вид. Если вы не выполните требование о приведении помещения в прежнее состояние, Государственная жилищная инспекция будет вправе обратиться в суд с иском  к собственнику – о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику полученных средств, за вычетом суммы на принудительное исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние. Это не грозит только тем, кто успел приватизировать квартиру. С нанимателем же просто расторгается договор, и он остается без крыши над головой. При этом, он все равно должен будет оплатить расходы на приведение жилья в первоначальный вид.

Рекомендации

Безусловно, каждому по силам заняться самостоятельно оформлением перепланировки своего жилища. Однако при этом будьте готовы потратить уйму своего личного времени на выстаивания  в гигантских очередях и на частые встречи с малообщительными чиновниками.

Лучше обратиться в юридическую фирму, где вам помогут  грамотно и качественно   собрать все необходимые разрешения и заключения,  профессионально составить исковое заявление и представлять ваши интересы в судебных заседаниях.