ЖЕЛАНИЕ ЗАКАЗЧИКА

В среду, 26 октября, экспертный совет при региональном отделении Союза архитекторов разбирал проект планировки 109-го квартала. Проект предсказуемо раскритиковали за непрофессиональную работу и пренебрежение к градостроительным нормам. Разбор полётов длился полтора часа, но самое интересное случилось уже через пять минут. Участникам обсуждения дали понять, как в Самаре принимаются решения о строительстве, попирающие законодательство и здравый смысл, — на все воля застройщика.

Проект на совете защищал Семён Соловьёв, представитель МП “Архитектурно-планировочное бюро”, разработавшего проектную документацию по 109-му кварталу. Защита длилась недолго, не более пяти минут, после чего специалисту было предложено занять место в зале.

Фото: Армен Арутюнов

Семён Соловьёв сообщил, что заказчиком разработки документов является строительная компания “Трансгруз”, построившая в этом квартале 33-этажную башню. Следующее сообщение Соловьёва о том, что на территории квартала были проведены археологические изыскания, привело собравшихся в Доме архитекторов в некоторое замешательство. Вопросы: “Кто, когда копал в 109-м квартале и где можно посмотреть результаты?” остались без ответа.

И тут, вопреки законам построения сюжета любого классического произведения, случилась кульминация, которую лучше передать посредством диалога.

Соловьёв: — В качестве техзадания от “Трансгруза” нам был предоставлен этот эскиз планировки. На основании эскиза были разработаны границы зон размещения жилой застройки, учитывающие существующую застройку. На этой территории планируется устройство подземных паркингов на 286 машино-мест, детской площадки и встроенных дошкольных учреждений.

Юрий Астахов, архитектор: — На основании чего рассчитывались показатели — количество людей, квадратных метров и т.д.?

Соловьёв: — Цифры были рассчитаны на основании эскизного проекта.

Леонид Кудеров, архитектор: — Какой коэффициент плотности у вас получился?

Соловьёв: — 4,9.

Кудеров: — Почему вы посчитали возможным применить для высотных жилых комплексов коэффициент для застройки зданиями с общественными функциями? 4,9 вместо 3,2?

Соловьёв: — Это было желание заказчика.

Кудеров: — При вашем коэффициенте плотности на территории квартала не сойдётся баланс. Вы просто не натянете эту территорию на эти цифры. Арифметику считали?

Соловьёв: — В этом проекте мы устанавливаем максимальные параметры. Как проектировщики в дальнейшем попытаются разработать проект и пройти госэскпертизу…

Юрий Корякин, архитектор: — То есть вы на них ответственность перекладываете?

Соловьёв: — Это было желание заказчика.

Корякин: — Вы обсчитывали количество школьников и куда они будут ходить?

Соловьёв: — В этом квартале невозможно разместить полноценную школу, поэтому они будут ходить в школу на прилегающей территории.

Корякин: — Вы говорите: школьники пойдут в 6-ю школу, но она переполнена. Куда эти дети пойдут?

Соловьёв: — Это больше вопрос к городу.

Реплика из зала: — Вопрос закрыт. Поехали дальше.

Астахов: — Давайте не будем мучить товарища. Всё понятно. Заказчик высказал свои хотелки — им принесли готовые эскизы, и мы знаем, чем всё это закончится.

Можно опускать занавес или написать три буквы на весь экран: FIN. В этом коротком, но ёмком диалоге показана вся суть так называемой градостроительной деятельности в Самаре последнего времени. Город строится застройщиком и для застройщика, город — это большой комбинат по извлечению прибыли. Застройщик, не имея, возможно, злодейской цели уничтожить историческую Самару, перелопачивает старый город просто потому, что нужны деньги. Много денег.

Отпустив защитника Соловьёва, участники встречи перешли к обмену мнениями, и если и задавали вопросы, то сами на них и отвечали.

Астахов: — Я могу рассказать, почему они так действуют. Чтобы освободить территорию квартала от старого фонда, застройщик несёт затраты в размере 350-400 миллионов. Эти затраты должны возместить 25-35 тысяч квадратных метров продаваемого жилья. Чтобы выйти на 15-25-процентную рентабельность в строительстве, необходимо продать 50-55 тысяч квадратных метров, которые здесь и заявлены. Другое дело, что решением этой сложной задачи должны заниматься не случайные люди, а профессионалы.

Армен Арутюнов, журналист: — Учитывалась ли транспортная ситуация? На днях опубликованы планы по строительству шестиэтажного офисного центра напротив квартала, на углу Ульяновской и Самарской, на месте снесённых бань, будет построено 18-этажное здание. Мы закупориваем перекрёсток.

Астахов: — Сетка улиц нам досталась прекрасная. Сделана с запасом — выдержит в пять раз больше машин. Проблема возникает из-за отсутствия парковочных мест.

Корякин: — Вы учитывали существующую застройку в подсчётах плотности. 33-этажный дом считали?

Астахов: — Все ваши расчёты по детсадам и школам выполнены только на вновь строящееся, считая, что жители 33-этажного дома всем обеспечены.

Кудеров: — Норма 40 квадратных метров на человека не позволит здесь проектировать однокомнатные квартиры элитного жилья. Вы знаете об этом?

Корякин: — Кончится всё тем, что в этом доме появятся «однушки» и «двушки» эконом-класса, так что народу здесь будет жить в три больше, чем по проекту.

Главный архитектор области Анатолий Баранников решил поднять тему обманутых  дольщиков: — В своё время эта площадка была подготовлена как компенсационная для обманутых дольщиков. Площадку выставили на аукцион, победителем которого оказалась компания «Трансгруз». Если мне память не изменяет, они взяли на себя от 50 до 70 квартир обманутых дольщиков (на самом деле — 8 квартир, прим. ред.). Но произошло изменение нормативных документов, которое не позволило передавать “Трансгрузу” эту территорию, результаты аукциона отменили.

В областное законодательство были внесены изменения, и появилась возможность выставить этот квартал на аукцион как инвестпроект. С учётом того, что надо снести, отселить и отдать определённое количество квартир обманутым дольщикам, никто кроме “Трансгруза” инициативы не проявил. При этом “Трансгруз” предлагал 30% жителей оставить на этой площадке, а 70% переселить в Овраг подпольщиков.

На сегодняшний момент они выполнили отселение полностью. Я не знаю, в какую сумму обошлось отселение жителей этого квартала, но по другому кварталу у меня цифры есть — около 1,8 миллиарда рублей. Имея расселённые дома, они заказали проект планировки, который сейчас обсуждается.

Что касается границ исторической части города — каждый специалист для себя определяет её по-разному, но вряд ли дальше, чем Красноармейская или Рабочая улицы. Кто-то скажет: до Полевой. По времени освоения этой территории — да, но исторической застройки там нет.

Игорь Рязанов, депутат: — Самара могла бы осваиваться семимильными шагами, если бы не цена отселяемого жилья, которая обходится застройщику в 150 тысяч рублей за квадратный метр при продажной цене 60 тысяч в этом квартале. То есть он должен построить три квартиры, чтобы отселить одну. Вот отсюда мы и растём (вверх — прим. ред.).

Если бы у нас люди переезжали в жильё, которое город закупает на окраинах по 35 тысяч рублей за квадратный метр, мы бы имели идеальную ситуацию. Жители взяли чемоданы и съехали по 35 тысяч за квадратный метр. Застройщик тогда бы имел возможность продавать здесь по 60 тысяч и получал бы маржу.

И второе. Когда здравомыслящий человек перестанет покупать такие квартиры, у нас не будет такого строительства. Когда “Трансгруз”, вложив сюда пару-тройку миллиардов, и подсядет на миллиард, всем станет понятно, что такое строить нельзя. Для этого кто-то должен вкрячиться, если уж сказать по-русски. Но пока у нас есть спрос на такое жильё, его будут строить.

Архитекторы высказывались о том, что экономика проекта должна складываться не из хотелок инвестора, а исходя из норм и правил, обращали внимание на то, что усадьба Зеленко выглядит в проекте скорее как зона планировочных ограничений, рудимент, который проще не замечать (сам отвалится) и не считаться с историческим контекстом места.

Дмитрий Якурнов призвал не удаляться в философию, рассуждения и поиск путей и дать чёткую оценку проекту, поскольку обсуждается реальный заказ, выставленный на публичные слушания: “То, что я вижу — продукт некомпетентно составленного задания от заказчика, его коммерческие фантазии. И некомпетентное проектирование — проектировщики должны были сказать заказчику, что так нельзя”.

Юрий Корякин, председательствующий на совете, резюмировал, что этот проект планировки нельзя рекомендовать главе города для утверждения: «Мы все горожане Самары и принимаем участие в публичных слушаниях, поэтому наше мнение будет передано в администрацию Ленинского района. В нём обобщим все прозвучавшие замечания и укажем на ошибки, допущенные при проектировании».

UPD 28.10.2016: Заключение

Заключение экспертного совета по рассмотрению проекта планировки квартала №109 опубликовано на сайте региаонального отделения Союза Архитекторов.

Обложка: Дария Григоревская