"30 ЛЕТ - НЕ СРОК"

Российская экономика летит в бездонную пропасть с ускорением свободного падения, а самарские новостройки лезут из-под земли, как будто на них не действуют силы гравитации или невидимая рука Адама Смита. Переживут ли кризис местные застройщики? Кто покупает квартиры в новостройках? Можно ли успеть оформить ипотеку по программе господдержки? Почему стоить брать кредит на максимальный срок? На эти и другие вопросы ДГ ответила Мария Иванова, экс-вице-президент Поволжской гильдии риелторов, а ныне официальный представитель ОАО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе.

---

— Вы давно связаны со строительной отраслью и переживаете вместе с ней не первый кризис. Сравните ситуацию, которая сложилась в строительстве, с кризисом 2008 года.

— Сегодня застройщики чувствуют себя увереннее. К кризису 2008 года никто не готовился — всё произошло внезапно. Долгое время было ощущение, что это недоразумение — ну, упали фондовые рынки, упали продажи, но вот затмение пройдёт и всё наладится. Но ничего не наладилось, напротив, начались проблемы. Первыми пострадали застройщики, набравшие банковские кредиты. Сейчас очень мало закредитованных застройщиков, поэтому можно сказать, что к этому кризису все были готовы, тем более застройщики, пережившие 2008 год.

— В 2008 году застройщики с перепугу сбросили цены — не знали, что делать. Сегодня мы не видим активного снижения цен, а если это и происходит, то мы понимаем, что это акционные продукты. Застройщик выделяет 5-10 квартир, чаще всего не совсем неликвидных, и снижает на них цену. В информационном пространстве появляется сообщение, что продаются квартиры с выгодой 150 тысяч рублей. Мы это считываем и покупаемся, но понимаем, что предложение ограниченно, а в целом цены не снизились.

— В 2008 году государственной поддержки строительства не было никакой. Строители оказались один на один с экономической ситуацией, с упавшим резко спросом, с кредитами. Сегодня через субсидирование процентных ставок по ипотеке мы получаем реальную государственную поддержку и с опаской ожидаем завершения этой программы.

Надо понимать, что история инвестиционных сделок в строительстве заканчивается. Сверхприбылей в этом сегменте больше не будет. Подавляющее большинство покупателей новостроек — это ипотечники, покупающие жильё для себя.

— Сегодня застройщики чувствуют себя уверенно, но как насчёт завтра?

— Мы понимаем, что история инвестиционных сделок в строительстве заканчивается. Сверхприбылей в этом сегменте не будет. Подавляющее большинство покупателей новостроек — ипотечники, покупающие жильё для себя.

— Спекулятивный или ажиотажный спрос в этом сегменте не нужен. Как вы думаете, сколько квартир Кошелев-проекта сейчас продаётся на «Авито”?

— Ну, сотня…

— Более тысячи!

— Вы понимаете, какая это проблема для застройщика и людей, которые инвестировали в этот или любой другой проект. Они выходят с этого рынка, перекрестясь, понимая, что теперь это не работает.

— Спрос на рынке недвижимости достаточен, чтобы застройщики строили и развивались, не получая сверхприбылей при этом. Проходят времена историй в духе “я построю дом, заработаю 150 миллионов” — времена непрофессиональных застройщиков, случайных людей с деньгами в строительной отрасли. Именно эта категория идёт в точечную застройку. Урвал кусочек. Воткнул свечку. Заработал. Взять конфликт на Солнечной. Вы знаете этих застройщиков? И я не знаю.

— Спрос сократился, и если рынок упадет ещё на 50%, оставшиеся 50% всё равно будут покупать. А вот что и у кого — другой вопрос. Заметно, как растёт потребительская культура. Вопросы, которые задают люди при покупке квартир, еще пару лет назад никого не интересовали: какие трубы, отопление, центральное или котельная? Какие поставят окна? А какие лифты? Каким материалом отделают места общего пользования? Что с благоустройством? Будет ли стяжка, какой площади лоджия. Лоджия продается с коэффициентом 1 или 0,5?

— Хотя до сих пор продаются новостройки, в которых из сотни квадратных метров площади квартиры — жилой 54 метра. Всё остальное — площадь лоджий, коридоров, кухни и санузла. Это издевательство над людьми, пережиток “жирных” лет, когда проекты не заказывали, а перекупали по сходной стоимости, и одни и те же планировки кочевали от застройщика к застройщику. Такие квартиры не продаются, потому что люди научились выбирать.

— Застройщики, если они хотят добиться успеха, должны поменять отношение к потребителю, на потребностях которого они зарабатывают. Они должны изменить подход к своим проектам, качеству планировок, комплектации и благоустройству.

— Покупатели выбирают проекты, которые соответствуют их потребительской цепочке: квартира, этаж, подъезд, двор, район, микрорайон. В противном случае человек не купит квартиру. Прошли времена, когда было достаточно купить квартиру, сделать в ней хороший ремонт и поставить железную дверь. Теперь ему интересно, что там за дверью, на лестничной площадке, во дворе, какие дороги и подъезды.

— В Самаре существуют такие продукты?

— Кошелев-проект. Как бы мы ни относились к нему, он изменил ситуацию в городе — сформировал продукт для людей, у которых немного денег. До этого ими никто не занимался. Южный город, учитывая ошибки Кошелев-проекта и оставаясь в том же сегменте, поднялся на уровень выше по качеству самого проекта. Эти два проекта изменили представление о том, как можно жить на выселках.

— Если говорить о городских стройках, пока нет ни одного проекта, способного качественно изменить эту отрасль. Проект СОФЖИ застройки территории 3-го военного города в Октябрьском районе, если он будет реализован так, как задумано, станет образцом комплексной застройки квартала. Правильная компоновка застройки, двор без машин, детский сад, поликлиника, “третье место”.

— Если на минутку отвлечься от грёз о сознательных застройщиках, которые поменяют отношение к стройке, и выбирать из того, что есть, назовите свой субъективный топ самарских строек.

— Если выставить несколько критериев — темпы строительства, темпы продаж, эргономика планировок, качество строительство, уровень комплектации проекта, сформулированный продукт для покупателя, то я бы предпочла ЖК “Арго”, “Ботанический”, Желябово.рф, “Дом у Космопорта”, “Фаворит”, ЖК «Госуниверситет».

Сегодня подключение любого объекта к коммуникациям стоит космических денег, и не потому что энергетики, например, хапуги, хотя и это тоже, а потому что лишний киловатт — это реконструкция подстанции, которая давно выработала свой ресурс.

— Давайте снова погрезим. Расскажите о перспективах проекта СОФЖИ “Пять кварталов”. Если вы помните, на рождественском саммите застройщики раскритиковали его за экономику.

— “Пять кварталов” — идеально проработанный проект. Сам проект не безупречный, но проработан, подчеркну, идеально. Мы видим стратегию и дорожную карту проекта. Понятно, кто, что, как, какими средствами, в какие этапы будет строить. У “Пяти кварталов”, в отличие от другого проекта реконструкции старой Самары — “Стрелки”, есть драйвер. Реализацией первых лотов займется СОФЖИ, чтобы показать, как это может быть сделано.

— Да, проект раскритиковали за экономику. Да, проект сложный. Да, здесь не заложена сверхприбыль, но я поддерживаю сам факт наличия планов реконструкции исторического центра. Подготовка проекта вскрыла важную проблему, на которую городские власти должны обратить внимание — реконструкция и расширение ёмкости городских коммуникаций и энергетических сетей. В центре нет ни электричества, ни водопровода, ни канализации.

— Сегодня подключение объекта к коммуникациям стоит космических денег. Не потому что энергетики, например, хапуги, хотя и это тоже, а потому что лишний киловатт — это реконструкция подстанции, которая давно выработала свой ресурс. Поэтому, если мы хотим, чтобы жильё стало доступнее, нужно уменьшить затраты строителя по «входу на площадку”.

— Инвестиции в модернизацию городских сетей, которые приведут к уменьшению расходов строителей и как следствие к снижению себестоимости квартир, — это такой сложный механизм государственной поддержки строительной отрасли и стимулирования потребительского спроса.

— Как изменятся спрос и цена на квартиры после завершения программы государственного субсидирования ипотеки? И можно ещё успеть получить кредит по льготной ставке?

— Программа господдержки ипотечной ставки заканчивается 1 марта, и за оставшееся время можно успеть оформить документы на получение кредита по ставке до 12%, главное — получить одобрение кредитной комиссии банка до указанной даты.

— Я советую брать на максимально возможный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Русский человек не привык жить в кредит и обычно гасит ипотеку в течение 5-7 лет. Но никто не мешает взять в долг на 30 лет и рассчитаться с банком досрочно, заплатив ему за это время меньше процентов по кредиту. Очевидно же, что сначала мы выплачиваем проценты банку, а затем тело кредита.

Впрочем, окончательное решение о завершении программы субсидирования процентных ставок ипотечного кредита ещё не принято, и вполне возможно, что программа будет продлена. Но если государство не планирует больше субсидировать ставки по ипотеке, с 1 марта ставки вырастут до 15-16%.

Если сесть и посчитать, то увеличение несущественное, размер ежемесячных платежей вырастет не радикально, но ставка 16% вместо 11,4% психологически останавливает покупателя. Чтобы снизить этот шоковый порог, застройщики придумают маркетинговые ставки и станут рекламировать, например, 11%, спрятав разницу в стоимость квартиры. Снизится напряжение, и люди продолжат покупать.

В материале были использованы иллюстрации сообщества «Самара, как я её вижу».