В прошлый четверг, 10 декабря, в одном из конференц-залов гостиницы «Холидей Инн Самара», ставшей теперь известной на всю страну, прошёл рождественский саммит «Стратегический девелопмент региона”. На мероприятии было несколько интересных и ярких выступлений, но нам запомнился доклад Саши Лукича, управляющего партнёра и главного архитектора проектного бюро «Portner Architects», посвящённый инновациям в жилищном строительстве.

Имея богатый опыт проектирования, Саша Лукич представил свой взгляд “со стороны” на современное жильё, которое строится в России. Почему квартиры в отечественных новостройках — это раздутые в размерах хрущёвки и как эффективно использовать каждый квадратный сантиметр помещения, чтобы покупатели не переплачивали за лишнее пространство, читайте в материале ДГ. 

---

— Кризис — это шанс пересмотреть свои планы, он всегда порождает новое качество. Предыдущий экономический спад  очень сильно изменил рынок загородного жилья. Не знаю, как в Самаре, но в Москве уже не строят большие бестолковые дома на участках по 30 соток. Данный кризис до неузнаваемости изменит рынок многоквартирных жилых домов.

И тут возникает вопрос: стоит ли что-то менять в такое нелёгкое время? Как добиться конкурентных преимуществ? Самый простой способ — это снижение себестоимости. Можно бесконечно снижать себестоимость и получить нефункциональные и некрасивые объекты. Другой вариант — отличаться от конкурентов новыми идеями, но это более сложный путь, для этого нужны талант, компетенции, капиталовложения.

Задам провокационный вопрос: сколько стоит килограмм квартиры? На рынке жилья в России сегодня продаётся одно и то же. Я могу ответственно заявить, что качество планировок в России на сегодняшний день отстаёт от мировых норм где-то лет на 40-50. Практически все квартиры, которые сегодня строятся и выставляются на рынок, — это немного адаптированные планировки 70-х, “раздутые”, чтобы увеличить продажную площадь.

Корни этой проблемы нужно искать в конце 1930-х годов, когда была принята доктрина модульного проектирования — основа для начала строительства панельных домов. Для того времени это было гениальное решение, так же как и хрущёвки, которые мы сейчас все не любим. Эти дома решали проблемы быстрого строительства и расселения коммунальных квартир.

Качество планировок в России на сегодняшний день отстаёт от мировых норм где-то лет на 40-50. Практически все квартиры, которые сегодня строятся и выставляются на рынок, — это немного адаптированные планировки 70-х.

Никто, конечно, не планировал, что они будут стоять 60 лет. Но победы коммунизма не случилось, они стоят до сих пор, и за 75 лет панельного строительства у проектировщиков потерялись навыки. Даже в архитектурных вузах в России студентов учат проектировать жильё не так, как это делается во всем мире.

Как проектируется жилье, например, в Европе? Расставляется мебель, очерчиваются и совмещаются зоны обслуживания разных групп мебели и проходов, получается оптимальная площадь каждого помещения в квартире. Из этого выходит конструктив, фасад и посадка объекта на участке.

В Росии всё с точностью до наоборот. Получаем участок, размещаем типовые планировки, проверяем инсоляцию и одеваем фасад. Но планировками никто не занимается — делается нарезка из комнат, и это выпускается на рынок, часто без перегородок.

Покупатель, покупая квартиру без перегородок, строит иллюзии, что он сделает там что-то особое. На самом деле он не сможет сделать то, чего архитектор там не запланировал. Я сам покупал пару лет назад в Москве и со своим опытом не смог организовать санузел. Кстати, фасад был симпатичным.

Так называемое жильё комфорт-класса в России сегодня – это на 100% маркетинговая категория. Это жильё ничем принципиально не отличается от сегмента “эконом”. Мы решили заполнить эту пустую рыночную нишу, используя стандарты проектирования «Эргом2етрика», когда максимально эффективно используется каждый квадратный сантиметр помещения.

В России часто проводятся конкурсы с участием иностранных архитекторов, которые создают интересные проекты. Но когда происходит адаптация этих проектов к российским нормам, получается, что все проекты можно выкинуть в корзину.

У нас ушло почти 2,5 года на то, чтобы лучший опыт стран Скандинавии, Финляндии и Японии локализовать и адаптировать к российским СНиПам и нормам. Мы также сделали фокус группу из всех наших друзей, коллег и знакомых и провели опросник с целью выявить основные ценности для жильцов, которые стали бы для нас техническим заданием. Что же мы выяснили?

— Оказывается, люди покупают количество комнат. Квартира нужна как готовый продукт, и никого не интересует стоимость квадратного метра: “Мне нужна 3-комнатная квартира, бюджет у меня такой-то”. Низкая стоимость стоимость квадратного метра и “раздутая” квартира — это уже в прошлом. Теперь нужно конкурировать качеством.

— Никто не хочет делать перепланировку. Сейчас рынок переориентируется на прагматичного покупателя из среднего класса, получателя ипотеки. “Ипотечник” не может позволить себе год снимать квартиру, делать ремонт и выплачивать кредит. Ему нужна хорошая квартира с хорошим ремонтом. Как в Европе — гладкие белые стены и хороший ламинат или паркет. Немногие покупатели новостроек в Европе едут в OBI или «Леруа Мерлен» за краской и обоями, чтобы доводить квартиру до ума.

— Следующий пункт — предусмотреть в санузле место для стиральной машины, потому что в 90% новостроек её негде разместить. Почему так происходит? Потому что за основу берутся проекты 70-х годов, когда стиральных машин не было. Но согласитесь, приглашать дизайнера интерьеров, чтобы он обыграл и встроил стиральную машину в жилье эконом-класса, — это нонсенс.

— Эргономичная планировка. Мне не нужна спальня и гостиная одинаковой площади по 14 м². Мне нужна спальня 10 м², потому что я там бываю только ночью, но гостиная нужна 20-метровая. Небольшие квартиры с раздельными помещениями кажутся тесными, поэтому мы рекомендуем активную дневную зону столовой, кухни, гостиной объединять, так помещение будет выглядеть просторнее.

— Уменьшить площадь коридоров, которые занимают до 30% общей площади. Но если мы трансформируем коридоры в проходные гардеробные, мы решим еще одну проблему — нехватку кладовых. Встроенные шкафы — самый дешевый и вместительный способ замещения кладовых. Ещё один важный момент — у вас не будет корпусной мебели в малогабаритной квартире.

— Балкон — не место для хлама. Нужно вернуть балкону его функцию.

— В последнее время велосипеды стали частью стиля жизни многих горожан. И все мы знаем, как тяжело поднимать велосипеды на последний этаж, нести через всю квартиру на лоджию. Если есть возможность на первом этажах размещать помещения для хранения велосипедов — это надо делать. Поверьте — это хорошо влияет на продажи.

Важный момент — планировка. Главная особенность наших решений — уменьшая площадь квартиры на 10-15%, мы улучшаем её функционал и повышаем ликвидность.

Разберём типовую планировку однокомнатной квартиры площадью 44 м². Совмещённая с санузлом кухня получается довольно линейной, непрактичной. Основное помещение квартиры днем выполняет функцию гостиной, а ночью — спальни, если она оснащена диваном. Обратите внимание на нефункциональную площадь этого помещения. Лишнее пространство комнаты вместе с коридором занимает около 30-35% всей квартиры — эти квадратные метры покупателю не нужны, он переплачивает за них.

В большинстве стран Евросоюза экспертиза подобного проекта, которая, кстати, проводится частными архитектурными бюро, вернёт его на доработку, потому что лишние площади допустимы только в категории “люкс”. В квартире эконом-класса нефункциональное пространство не может превышать больше 10% — это в Европе называется растратой национального богатства.

Кстати, про экономию. С чего начинают жильцы, купившие квартиры в новостройках Москвы? Первым делом они снимают и выбрасывают тысячу входных дверей. Купить в Китае двери на 3 миллиона долларов, чтобы их выкинуть, — это безумство. За это в некоторых странах Евросоюза девелоперов бы посадили.

Вернемся к нашей квартире. Что можно сделать с этой же площадью? Мы добавили только один стояк, который увеличил её себестоимость на $500, зато следующие 70 лет люди будут жить в более функциональной квартире. За счёт такого решения у нас появляется возможность объединить активную дневную зону кухни и гостиной и сделать полноценную спальню. Фактически в однокомнатной квартире мы получили функционал двухкомнатной, следовательно, продать её можно намного дороже. Аналогичные методы мы применяем в 2- и 3-комнатных квартирах.

С чего начинают жильцы, купившие квартиры в новостройках Москвы? Первым делом они снимают и выбрасывают тысячу входных дверей. Купить в Китае двери на 3 миллиона долларов, чтобы их выкинуть, — это безумство. За это в некоторых странах Евросоюза девелоперов бы посадили.

Что касается балконов, в последние 15 лет дома эконом- и комфорт-класса в Финляндии делаются с просторными лоджиями по технологии компании Lumon. Используются беспереплётные раздвижные стеклянные конструкции, которые позволяют расширить период использования балкона на 4 месяца в год — это очень красиво и практично. Я был свидетелем, как 20 октября в Хельсинки, где климат гораздо жёстче самарского, люди сидели на балконе, обогреваемом инфракрасными лампами.

Такой балкон расширяет зону гостиной или столовой. Однако для того, чтобы достичь этого эффекта, его минимальный размер должен быть 2,4 на 2,4 метра. Вы можете возразить, что, по самарским меркам, такой лоджией может быть оборудовано элитное жилье, но уверяю вас, через пять лет это будет комфорт-класс.

Кстати, я противник строительства открытых балконов, которые в конце концов начнут спонтанно застеклять, испортив фасад. О размещении сплит-систем тоже стоит подумать заранее. По нашему проекту они спрятаны в кассетах с жалюзи, встроенных в балкон, конденсат уводится в канализацию, а не капает на голову.

Мы также не рекомендуем нашим клиентам делать подземные гаражи, потому что они не продаются. Мы в техническом этаже организуем кладовые, которые даже в самом жестком эконом-классе разлетаются вместе с квартирами.

Подобные проектные решения в сочетании с преимуществами технологии монолитного железобетона позволяют нам создавать новые ценности как для жильцов, так и для девелоперов. Мы уменьшаем размеры квартир на 10-15% без потери качества и уровня комфорта, потому что размер всех комнат определён их функциональным назначением. Покупатель покупает ликвидную квартиру и не переплачивает за лишние метры. Девелопер получает дифференцию от конкурентов качеством своего предложения, а это, на мой взгляд, очень важно именно в кризис.

---

P.S.

Самара, по моему мнению, один из трех самых красивых городов России. Сколько бы не стоило — сохраняйте центр, но если вы строите что-то новое, делайте это в духе нашего времени, не создавайте кич. А то наши дети будут писать про нас: “Это было поколение людей, которые не умели создавать хорошие объекты. До них создавали и сейчас создаём, но вот поколение 2000-х предпочитали кич”. Эти исторические здания в Самаре строились по самым передовым проектам того времени. И мы должны строить не квазиклассику, а в том стиле, который соответствует нашему времени.