«КРТ — это не формула успеха»
Министр градостроительной политики Самарской области о проблемах и перспективах комплексного развития территорий
203
,
Корреспондент ДГ Анастасия Кнор побывала на премии «RS-Awards-2024», которая прошла 25 ноября 2025 года в Самаре.
Среди спикеров, выступавших по темам сферы строительства, недвижимости и урбанистики автор ДГ выделила министра градостроительной политики Самарской области Андрея Грачёва.
Он высказал развёрнутое мнение о комплексном развитии территорий (КРТ) в регионе.
Выступление Грачёва было обращено к сути: реальным проблемам, накопленным за годы фрагментарного градостроительства, и попыткам выстроить системный, предсказуемый подход к обновлению городской среды.
Новый подход к КРТ
Андрей Грачёв начал с жёсткого признания: многие проекты КРТ, принятые в прошлые годы, находятся в состоянии «технической реализуемости», но не в состоянии практической.
В них не учтены подземные коммуникации, не релокированы (перемещены на новое место) государственные учреждения, не расселено аварийное жильё.
Как следствие, проекты, формально утверждённые муниципалитетами, требуют ручной «расшивки» — процесса, отнимающего годы и ресурсы.
В ответ на это в региональное законодательство внесено принципиальное изменение. Теперь принятие решения о КРТ возможно только после утверждения мастер-плана, согласованного со всеми профильными министерствами и ведомствами.
Каждое ведомство должно подтвердить отсутствие на территории объектов своей подведомственности: школ, поликлиник, соцучреждений, инженерных сетей. Только такой подход, по мнению министра, позволяет избежать сюрпризов на этапе реализации.
«КРТ — это не формула успеха сама по себе. Это инструмент. Как нож: в руках повара — кулинарный инструмент, в руках преступника — орудие убийства. Суть не в тексте статьи 10 Градостроительного кодекса, а в том, кто и как его применяет».
Почему КРТ – стратегическая необходимость
Многие девелоперы воспринимают КРТ как механизм, снижающий маржинальность бизнеса.
Грачёв не оспаривает этот тезис, но ставит его в более широкий контекст. Он подчёркивает: рынок уже изменился.
Исследования показывают, что 75 % граждан, желающих улучшить жилищные условия, предпочитают оставаться в своём районе. Это означает, что будущее не в освоении периферийных территорий с нулевой инфраструктурой, а в редевелопменте застроенных зон.
«Точечная застройка» в этом контексте – понятие расплывчатое. Министр задаёт риторический вопрос: что такое «точечная застройка»?
Это вставка одного здания в сложившуюся среду? Но важно – какая вставка. Пятиэтажный дом с ландшафтной зоной в центре может повысить качество среды; хаотичная высотка в спальном районе — наоборот, усугубить транспортную и социальную нагрузку.
Поэтому ключевой параметр – не просто этажность, а градостроительная интеграция:
«Высотность – это ценностная категория. Можно ли построить «Самару-Сити»? Да, если это делается в свободной зоне, без нарушения инсоляции и без перегрузки инфраструктуры.
Но в плотной застройке даже пять этажей могут стать проблемой. Всё должно быть обосновано».
Безымянка — реальный кейс честного партнёрства
Особое внимание в выступлении уделено проекту реновации территории Безымянки — одного из самых сложных районов с точки зрения физического состояния жилого фонда и инженерной подготовки.
После комплексного анализа и разбора территорий вместе с девелоперами стало ясно: экономика проекта в классической модели КРТ не сбалансирована.
Решение, предложенное министерством совместно с застройщиками, – объединение двух несмежных участков (в том числе на Безымянке) в единый КРТ-лот.
Такой подход позволяет перераспределить нагрузку, улучшить проектную доходность и обеспечить реализацию социальных обязательств (строительство школ, детских садов, организацию парковок).
Грачев прямо сказал: «Речь идёт не о сверхприбыли, а о возможности получить небольшую, но устойчивую прибыль и сохранить компанию на рынке».
Системные изменения: к профессионализму и прозрачности
Министр обозначил три ключевые меры, направленные на снижение издержек и повышение предсказуемости для добросовестных участников рынка.
Он анонсировал Центр содействия строительству. Эта новая структура при министерстве призвана сопровождать крупные КРТ.
В перспективе Грачёв видит внедрение практики «персонального менеджера проекта». Задача персонального менеджера будет заключаться в содействии при подготовке и согласовании документов, включая анализ зон с особыми условиями использования территорий.
Застройщику останется сосредоточиться на проектировании и строительстве.
Второе – формирование Ассоциации застройщиков Самарской области. Цель – вовлечь профессиональное сообщество в процесс обновления нормативов: правил землепользования и застройки (ПЗЗ), региональных норм градостроительного проектирования (РНГП).
Акцент сделан на участии тех компаний, которые работают в рамках законодательства.
Третий тезис – отказ от произвольных отклонений от нормативов парковочных мест (и, видимо, этажности зданий, хотя про это не говорилось, прим. ред.).
Вместо субъективных решений вводится расчётная методика, учитывающая плотность населения, уровень автомобилизации и развитие общественного транспорта.
Отклонения как практика, по словам Грачёва, упраздняются: «У нас даже термин «отклонение» вводит в заблуждение. Это не отклонение от нормы, это нарушение».
О переходном периоде и ответственности власти
Грачёв откровенно признал: регион находится в периоде «догоняющего развития». Архивы градостроительной документации, особенно проектов планировки 1990–2000-х годов, требуют систематизации и перевода в цифровой формат.
«Нет волшебного ключа, — отметил он, вспомнив опыт коллег из Казани, — есть только упорная ежедневная работа».
На вопрос о судьбе ранее выданных градостроительных планов (ГПЗУ) министр ответил: каждый случай рассматривается индивидуально, с привлечением независимых экспертов, в том числе от Академии строительства и архитектуры СамГТУ.
На заседаниях градостроительного совета теперь обсуждаются не только формальные соответствия, но и реальный контекст — социальный, транспортный и экологический.
Важный момент также – прозрачность изъятия земель. Это был один из вопросов аудитории, который касался неиспользуемых площадок, ранее отданных под застройку.
«По поручению губернатора области, — отметил Андрей Грачев, – в новых КРТ заложен принцип рыночной стоимости компенсации при изъятии участков, в первую очередь для формирования общественных пространств и социальной инфраструктуры.
В качестве примера приведена работа по формированию социальных объектов вдоль 5-й просеки».
Текущая ситуация и перспективы
На сегодня в Самаре принято семь проектов КРТ. Ещё одна территория находится в стадии реализации в Сергиевском районе. Три проекта готовятся к принятию решений. Шесть–восемь ранее принятых решений о КРТ находятся на перепроверке: с учётом инвентаризации земель, объектов и инфраструктуры будет принято решение об их корректировке или отмене.
Важная деталь: только один КРТ в регионе вышел на стадию получения разрешения на строительство — в октябре 2025 года.
Грачёв подчеркнул: «Мы не гонимся за количеством. Мы хотим, чтобы каждый КРТ был не формальностью, а реальным проектом обновления».
Премия «RS-Awards» проводится ежегодно журналом «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale».
Фото: Валерий Сараев
Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город» и ВКонтакте