Проект планировки территории 109-го квартала в историческом центре Самары вызвал шквал профессиональной критики архитекторов и даже уловимое недовольство горожан. Однако тезисы о недопустимости высотного строительства в ценной исторической среде городская власть, судя по всему, прикрыла тем метафорическим предметом, который обычно и кладут на общественное мнение. Тем более что общественное мнение легко подтасовать, нарисовать и создать на ровном месте.

Понимание прекрасного, представление о культурной и исторической ценности в самарских условиях носят, как правило, субъективный характер, и выводы независимых экспертов на этот счёт редко учитываются субъектами, принимающими решения. Однако если культурную ценность нельзя измерить бюрократической шкалой, есть вполне конкретные, документально и законодательно зафиксированные стандарты, которые должны учитываться при строительстве жилых домов. И здесь 17-этажный проект демонстрирует смелое пренебрежение нормами. Именно формальные нарушения могут стать реальным основанием для заморозки проекта, его переработки или полной остановки. Но это возможно, только если власть захочет открыть глаза на очевидные нарушения.

Напомним, речь идёт о проекте строительства жилищного комплекса в границах улиц Вилоновской, Ульяновской, Садовой и Самарской. Проект планировки территории квартала, опубликованный на сайте городской думы, предполагает построить на участке в 34 тыс. кв. м семь 17-этажных домов. Общая площадь новых зданий составит 83,3 тыс. кв. м, из них жилых – 45,8 тыс. кв. м. В новых квартирах должны поселиться 1145 жителей. Существующая застройка сохранится лишь на 6,3 тыс. кв. м с общей площадью 82,6 тыс. кв. м. Последний показатель, очевидно, обеспечен площадями 33-этажной высотки «Трансгруза» на перекрёстке Вилоновской и Садовой. Помимо него в квартале сохранят Дом журналиста на Самарской улице, жилой дом усадьбы архитектора Зеленко, «хрущёвку» на углу Садовой и Ульяновской и девятиэтажную новостройку внутри квартала. Кроме того, на этой территории планируется устройство подземных паркингов на 296 машино-мест, детской площадки и встроенного дошкольного учреждения на 60 человек.

Проект планировки территории, разработанный тем же «Трансгрузом», был выставлен на публичные слушания в форме сбора мнений. Заочное обсуждение в стенах администрации Ленинского района ожидаемо привело к одобрению документа. В поддержку проекта поступило 469 заявлений, против — 249. Заочные публичные слушания – очень удобный формат, экономит на автобусах для голосующих.

В октябре проект планировки 109-го квартала был представлен на экспертном совете при региональном отделении Союза архитекторов. Уже тогда профессиональное сообщество заявило о его несоответствии градостроительным нормам. Проект на совете защищал Семён Соловьёв, представитель МП «Архитектурно-планировочное бюро», разработавшего проектную документацию по заказу «Трансгруза». Резюмируя эмоциональные и резко негативные оценки архитекторов, даже если опустить его несоответствие исторической среде, к проекту остаётся ряд серьёзных претензий, связанных с нарушением градостроительных норм.

Что бы ещё нарушить

Во-первых, никто не отменял, хотя редко о них вспоминают, Генеральный план и Правила землепользования и застройки Самары, которые ограничивают высоту застройки на участке в четыре этажа. Согласно данным на муниципальном геопортале Самары, большая часть квартала, включая угол с 33-этажкой, относится к зонам Ж-3 (многоквартирные дома 2-4 этажей в пределах исторической части). В центре квартала находится зона предприятий обслуживания населения местного значения (Ц-3). Впрочем, вопрос о смене зонирования территории в самарской градостроительной практике принято поднимать на последних этапах строительства. Или не поднимать вовсе.

Проектом предусмотрен коэффициент плотности (отношение площади застройки к площади земельного участка) — 4,9. Как пояснили архитекторы, это коэффициент для застройки зданиями с общественными функциями, для высотных жилых комплексов максимальный коэффициент – 3,2. Таким образом, плотность застройки превышает предельно допустимые нормативы в полтора раза.

Нехватка школ и детских садов. В квартале невозможно разместить полноценную школу, поэтому дети новосёлов будут ходить в школу № 6, которая расположена на прилегающей территории. Однако, по словам экспертов и родителей учащихся, она уже переполнена. Даже сейчас детям приходится заниматься в две смены, и в случае наплыва тысячи новых жителей школе будет непросто справиться с нагрузкой. Та же ситуация обстоит с детскими садами (проектом предусмотрено встроенное дошкольное учреждение на 60 человек, но, как заметили архитекторы, этого, во-первых, недостаточно, во-вторых, встроенное ДОУ не может быть полноценным садом, для которого нужна обширная территория) и другими объектами социальной инфраструктуры. Та же ситуация с местами на автостоянках. Проектом предусмотрено 362 машино-места (296 в подземном паркинге и 66 во дворах), что соответствует нормативу в 300 мест на тысячу жителей, но не учитывает жителей существующей застройки, в том числе жителей 33-этажки.

В проекте межевания территории отмечается, что, согласно заключению Управления государственной охраны культурного наследия, в этом квартале находится объект археологического наследия «Культурные отложения исторического центра г. Самара второй половины XIX – начала XX века». А в ППТ сказано, что на участке нет объектов федерального значения, хотя все без исключения археологические памятники являются федеральными. На презентации проектировщик заявил, что на этой территории проводились археологические изыскания, но не смог рассказать, где и когда они проводились и каковы их результаты.

Возникают вопросы и по другому объекту культурного наследия – усадьбе Зеленко. Он отмечен на ППТ, а в проекте межевания сказано, что участок под объектом занимает 374 кв. м, а на соседних участках нет никакой информации о соседстве с памятником, охранные зоны на проекте не отмечены, как нет и информации об охранном статусе другого ОКН – флигеле усадьбы, которые весной этого года усилиями жителей и общественности внесли в список выявленных объектов культурного наследия. В открытом доступе нет информации об охранных зонах этих объектов, однако, согласно изменениям в федеральном законе об объектах культурного наследия, все памятники без охранной зоны получают защитную зону от 100 до 200 м, в которой запрещено любое строительство.

И, конечно, возникают вопросы к самой процедуре публичных слушаний. Так называемое «заочное обсуждение» среди жителей района нарушает требования Градостроительного кодекса РФ, поскольку сбор мнений среди жителей Ленинского района «отсекает» от обсуждения проекта остальных жителей города. В итоге, как отметил в своём публичном письме глава Самарского союза архитекторов Юрий Корякин, всем заинтересованным лицам «не обеспечены равные возможности для выражения своего мнения», не говоря уже о том, что в период презентации проекта на сайте гордумы висела информация к другому проекту и обновилась она всего за несколько дней до завершения публичных слушаний.

Кто в ответе

В общем-то, в Самаре сложно удивить кого-то строительством с многочисленными нарушениями. Городская власть и надзорные органы могут их просто не заметить. Задача общественности – подсказать чиновникам, где искать. В российской структуре власти предусмотрено множество надзорных органов, которые на разных этапах контролируют ход строительства, начиная с ГИБДД и МЧС и заканчивая прокуратурой, органом, который контролирует и законность решений власти.

Как рассказал ДГ старший партнёр адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнёры» Антон Бегеба, если проект планировки действительно не соответствует законам и нормативам, городская власть не имеет права согласовывать документ, иначе это можно будет рассматривать как правонарушение самой администрации, здесь должна подключаться прокуратура, и решение может быть признано незаконным и оспорено в суде. Аналогичная ситуация с проектом строительства, который согласовывается Государственной экспертизой проектов в строительстве. Если проектная документация не соответствует требованиям Генплана, ПЗЗ и другим нормативным актам, муниципалитет не должен выдавать разрешение на строительство. На замечание о том, что самарские застройщики зачастую обращаются за разрешением на этапе строительства в 4 этажа, юрист посетовал, что это наши реалии, но такое строительство незаконно и также должно интересовать прокуратуру.

Экс-главный архитектор Самары, заместитель декана Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Виталий Стадников сделал акцент на том, что проект не обеспечен социальными объектами, а значит, город не имеет права согласовать такой проект планировки.

«Если в шестой школе уже учатся в две смены, это не соответствует СНиПам, это должен установить Санэпиднадзор. Обеспечивать население социальными объектами – это задача муниципалитета, а не застройщика. Но на этом участке невозможно построить ни школу, ни детский сад. И если город не может построить в этом районе новые школы, обеспечить население учебными заведениями, он не может согласовать этот проект планировки. Та же ситуация обстоит с больницами и детскими садами», — рассказал Стадников.

Как рассказал Антон Бегеба, жители комплексов «Трансгруза» уже сталкивались со «школьными» проблемами. Жилой комплекс в районе Постникова оврага, как предполагал застройщик и городские власти, должна обслуживать школа № 58. Однако, по словам юриста, там уже сейчас обучаются 5-6 потоков детей. Директор школы сначала отказывала в приёме новых учеников, но после вмешательства прокуратуры была вынуждена открыть доступ к знаниям всем юным жителям района.

«Школы не имеют права отказывать в приёме, поэтому шестая школа никуда не денется. Если квартал будет застроен, ученики пойдут в шестую школу. Во вторую смену или в третью, сложно сказать», — рассказал Бегеба.

---

Собрав и резюмировав все эти доводы, редакция ДГ разослала запросы с просьбой прокомментировать соответствие планов застройщиков федеральному и региональному законодательству, а также муниципальным нормативным актам. Запросы направлены в следующие органы:

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, Министерство строительства Самарской области, администрация г. о. Самара, Главное управление МЧС России по Самарской области отметили, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области,  ГАУ СО «Государственная экспертиза проектов в строительстве», МБОУ «Школа № 6 с углубленным изучением отдельных предметов им .М.В. Ломоносова»,  Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области, Министерство социально-демографической и семейной политики Самарской области, департамент образования Самары и прокуратура города Самары.

Пока ответы из ведомств не поступили. Мы будем информировать читателей «Другого города» обо всех комментариях, новых данных от официальных органов.

Текст: Елена Вавина