19 февраля экспертный совет самарского отделения Союза архитекторов обсуждал концепцию преобразования «Пять кварталов», разработанную СОФЖИ. Проект разрабатывался последние два года, и самарские архитекторы, которые по сложившейся в городе традиции не участвовали в разработке концепции, наконец получили возможность с ней ознакомиться. ДГ сходил на обсуждение и узнал, что будет с памятниками архитектуры, расположенными в пяти кварталах, есть ли шансы у местных архитекторов участвовать в проектировании и другие подробности.

---

Авторы концепции решили обсудить её с профессиональным сообществом лишь после того, как основные документы — проект планировки территории пяти кварталов, проект межевания и мастер-план — были переданы в администрацию города для получения заключения. Вероятно, по этой причине столь долгожданное мероприятие не вызвало ажиотажа в архитектурной среде Самары. Участников и зрителей в полупустом Доме архитектора собралось немногим больше, чем на встречу по “Стрелке”, прошедшую неделей раньше.

Проект представил исполнительный директор СОФЖИ Реналь Мязитов. По его сведениям, население Ленинского района Самары с 1950-х годов сократилось на 50%, территория пяти кварталов не обеспечена канализацией, а более 90% жилья не соответствуют современным требованиям.

На реализацию проекта потребуется около 25 миллиардов рублей, и этих средств нет ни у бюджета, ни у частных инвесторов. Поэтому первый шаг сделан правительством области — были выделены средства на разработку документов планирования, подведение инженерных сетей и переселение жителей одного из пяти кварталов в границах улиц Красноармейской, Садовой, Самарской и Льва Толстого. Застройку этого квартала СОФЖИ начнёт к началу чемпионата мира по футболу, “если всё пойдёт удачно”.

«Бюджетные средства выделили на один квартал, чтобы реализовали модель, при которой эти средства вернутся и будут инвестированы в следующий квартал. Деньги на следующий квартал не выделяются».

Финансовая модель проекта, по словам директора СОФЖИ, потребует привлечения не менее 80% частных инвестиций.

«Чтобы привлечь инвестора, нужно снять ограничения и риски, которые сейчас присутствуют. Это аварийное жилье, большое количество объектов культурного наследия. Одной из задач проекта было сохранение 39 памятников, расположенных в границах проектируемой территории.

Зоны охраны памятников скорректируют. Совместно с управлением государственной охраны памятников был проведён конкурс на создание объединенной зоны охраны памятников. Согласно техническому заданию, победитель конкурса должен будет разработать для всех ОКН новую функцию.

— Сегодня доступ к тому или иному памятнику для туристов и жителей города закрыт. Поэтому мы исключили возможность использования ОКН в качестве жилья и офисов. Чаще всего это будут объекты кейтеринга, кафе, рестораны и выставочные объекты».

Территория пяти кварталов поделена на лоты, каждый из них предложат инвесторам на конкурсной основе. Лот — земельный участок с подведенной инженерной инфраструктурой и памятник “в нагрузку”. В каждом лоте можно построить среднем от 5 до 15 тысяч м² жилья и коммерческой недвижимости. Лот будет представляться сроком на три года в аренду. По мнению разработчиков, трёх лет достаточно для того, чтобы спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию новые объекты.

«К сожалению, уже на этой стадии несколько инвесторов отказались от участия, поскольку для них ключевым было наличие права собственности. Но в этом случае мы можем потерять контроль над строительством и получить 33-этажное здание, которое убьёт квартал и коллег по соседним лотам».

По проекту этажность домов по красной линии не должна превышать 3-5 этажей, а центр каждого квартала “нагрузят” 11-этажными новостройками. Это решение повысит рентабельность проекта и “не рушит восприятие архитектурного стиля для пешеходов”.

В завершение доклада Реналь Мязитов предложил провести конкурс на должность главного архитектора проекта “Пять кварталов”.

Продолжил презентацию Олег Никитенко, директор компании “Октогон”. Соавтор концепции “Пять кварталов” заявил, что проект не коммерческий и не рассчитан на хищный девелопмент. Никитенко заверил, что из 27 гектаров территории только 11 вовлекаются в реновацию и новое строительство. На остальной территории планируется благоустройство и облагораживание, восстановление старых зданий.

«Посадить больший объём квадратных метров уже не удастся, потому что мы выбираем все возможности с точки зрения плотности населения, парковочных мест и инженерных сетей. Точечная застройка в историческом центре практически выбрала ресурсы инженерных сетей. Любой крупный девелопмент на этой территории предполагает существенные капиталовложения».

После презентации архитекторы высказали отношение к проекту и задали вопросы.

Юрий Астахов назвал проект романтическим и высказал сомнения, что найдутся инвесторы для его реализации:

— Ситуация в экономике говорит, что халява закончилась. У вас выберут самые привлекательные лоты, а всё остальное останется. Отселение происходит по дорогой цене — более 100 тысяч рублей за квадратный метр. Если сложить все расходы, нагрузка для застройщика на каждый квадратный метр более 30 тысяч рублей.

В свойственной ему эмоциональной манере он заявил, что при реализации “Пять кварталов” возникнут процессы сегрегации и задал резонный вопрос, почему социально-ориентированная компания СОФЖИ на бюджетные средства строит кварталы дорогого жилья?

Архитектор Астахов обратил внимание, что на территории “Пять кварталов” напротив площади Куйбышева ведётся строительство гостиницы по проекту, которого никто не видел.

Олег Никитенко согласился с тезисом о халяве, которая закончилась вместе с возможностью “построить абы что и впарить людям”.

— На сегодняшний день денег у людей нет, даже у людей, которых вы называете богатеями, а мы — средним классом. Желающих поменять жильё из этой категории горожан — 2%. Квартиры у них уже есть, но они не удовлетворены предложением, существующим на рынке.

Он сообщил, СОФЖИ ставит для себя задачи — поднять планку качества нового жилья и среды. Социальная важность проектов реновации, по мнению Никитенко, в том, что они запускают процессы обновления недвижимости, и вспомнил о успехе Кошелев-проекта.

— Предложив квартиры за миллион рублей, он обрушил рынок комнат, и человек, который раньше вообще ничего не мог купить, купил комнату. Создав новую среду для людей, которые сегодня живут в Солнечном микрорайоне, мы стимулируем переезд, мы освобождаем недвижимость. Она становится дешевле.

Олег Никитенко заявил, что инвесторы из других регионов более оптимистично смотрят, чем самарские инвесторы:

— А не потому ли, что у нас слишком легко “заходить” в старый центр и откусывать кусочки?

— Было легко, — зашумели архитекторы.

— Удалось получить много площадок. И все крупные застройщики имеют хороший запас площадок.

Реналь Мязитов объяснил, откуда взялась сумма 100 тысяч рублей за квадратный метр при расселении:

— При расселении СОФЖИ покупает квартиры по цене ниже рыночной, но расселяет по количеству людей, которые там проживали. В итоге сумма приобретенного жилья делится на расселяемую площадь и получается 100 тысяч.

После чего обсуждали вопросы социальной инфраструктуры. Новую школу в пяти кварталах не построят, потому что “если посадить в проект школу, рухнет экономика”. Детские сады разместят на первых этажах, однако у архитекторов возникли сомнения, что они будут обеспечены уличными площадками. Так же, по мнению Юрия Астахова, невозможно построить 2000 парковочных мест, запланированных по проекту.

Руководитель мастерской “Рекон” Игорь Галахов заверил, что все планировочные документы, которые разрабатывала мастерская для проекта“Пять кварталов”, соответствуют градостроительным нормам и нормам проектирования. Парковка будет организована по красным линиям кварталов. Под музеем Алабина построят перехватывающий паркинг, а под каждым кварталом создадут сплошное паркинговое пространство.

На вопрос Виталия Самогорова о том, как будет обеспечено архитектурное качество застройки, Реналь Мязитов предложил архитекторам участвовать в согласовании проектов.

— У нас нет полномочий.

— Мы настаиваем на том, чтобы у проекта появился главный архитектор, и был создан экспертный совет.

Леонид Кудеров заметил, что встреча состоялась слишком поздно, и задал несколько вопросов, которые, видимо, интересовали многих участников дискуссии:

— Что вы имеете в виду под проектированием? Учитывая тот факт, что размежеваны все кварталы по лотам, и у каждого лота заданы основные градостроительные параметры. Можно сказать, что у каждого лота есть свои ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), т.е. объёмно-планировочное решение определено. Вы под архитектурным проектированием понимаете мазню фасадов?

— Вы уверенно сообщаете “здесь — три-пять этажей, здесь — одиннадцать”. Существует такая градостроительная парадигма, которой стоит следовать?

За авторов концепции вступился главный архитектор области Анатолий Баранников, который не согласился с тем, что “здесь нет архитектуры и всё решено”, и высказал расхожий тезис, что “чем сложнее задача, тем интереснее её решать архитектору”.

— Как архитекторы могут участвовать в проектировании? На конкурсной основе, или будут назначаться? — поинтересовался Виталий Самогоров.

— Мы не можем сказать инвестору: “Приди, деньги свои оставь и погуляй. А мы тебе здесь всё нарисуем”, — ответил Реналь Мязитов.

— В условиях лота нужно прописать, что проектирование только конкурсное. Иначе мы получим ещё одну улицу Чкалова, — настаивал архитектор.

— Какой застройщик согласится с тем, что к нему по конкурсу придет какой-то архитектор, — убил надежду Анатолий Баранников. — Все застройщики работают со своими архитекторами, и их нужно поставить в рамки. Этим должен заниматься главный архитектор проекта и экспертный совет, а после — главный архитектор города. Должно быть энное количество фильтров, которые не пропустят халтуру.

Архитекторы не согласились и предложили все-таки проектировать на конкурсной основе, прописав четкое техническое задание, которое устроит и заказчика и застройщика: «Назначив главного архитектора проекта не получим качественной архитектуры, которой можно добиться на вариантной или конкурсной основе».

Обсуждение продолжалось два с половиной часа. Юрий Астахов критиковал деление на мелкие лоты и предлагал разработать и утвердить новые градостроительные нормативы. Дмитрий Якурнов, напротив, увидел в разделении на лоты идеальную картинку из Градостроительного кодекса, где все земли разделены, и для каждого участка прописано чёткое регулирование. По его мнению, за счет разделения исторических кварталов можно будет добиться качества архитектурной среды, и не будет соблазна сделать что-то глобальное. Ира Фишман разглядела “ничьи” земли и сквозные пожарные проезды, за которые как в микрорайоне никто не отвечает. Выступали другие архитекторы, высказывались мнения, задавались другие вопросы.

Итогом экспертного совета стала договоренность встретиться ещё раз и обсудить концепцию после изучения архитекторами проекта планировки территории, мастер-плана и других планировочных документов.