Квартира могла подрасти

«Альянс-Менеджмент» потребовал от дольщиков «Паруса» и «Галактики» доплатить за квартиры до 300 тысяч рублей

 2 627

Автор: Редакция

.

,

У дольщиков одного их самых дорогих и «видовых» домов в Самаре — ЖК «Галактика» рядом со «Звездой» — конфликт с застройщиком, компанией «Альянс Менеджмент». После сдачи дома в эксплуатацию застройщик сообщил дольщикам об изменении планировок четверти квартир и просит доплатить за них по 150-300 тыс. рублей. Насколько это нормальная ситуация для новостроек, выясняет ДГ.

Утром доплата, вечером ключи

— В начале апреля некоторые дольщики ЖК Галактика получили в Whatsapp или Viber сообщения с некого номера, в которых говорилось, что дом сдается в эксплуатацию. И два файла — письмо дольщикам и дополнительное соглашение на доплату, в которых говорилась, что площадь квартир увеличилась и требуется доплатить определенную сумму — 150-350 тыс. рублей, в зависимости от превышения, — рассказал ДГ один из дольщиков «Галактики», Александр (в распоряжении редакции есть скриншоты переписки, договоры и другие документы, подтверждающие его слова).

Планы квартир, приложенные к допсоглашениям, показали дольщикам, что площадь квартир увеличилась за счет присоединения к ним части общих коридоров. Изначально по проекту двери нескольких квартир были утоплены в ниши, а затем эти ниши были убраны, а двери выдвинуты в коридор, что и дало увеличение площади.

ЖК «Галактика» — один из самых современных жилых домов из числа строящихся в Самаре. Он находится рядом с развлекательным центром «Звезда», из квартир открываются виды на Волгу и на Самару.

Удачное расположение в центре Самары, панорамные окна 24-этажного дома, видовые квартиры, дорогая отделка общих помещений — все это сформировало цену на квартиры выше среднего по Самаре. В начале строительства цены были относительно невысокими — 62-67 тыс. рублей за кв. метр, но затем стали быстро расти. Сейчас квартиры перепродаются по 115 тыс.руб. за метр, или 5,3 млн рублей за квартиру площадью 46 кв. метров.

На сайте «Галактики» ее называют «проектом компании «Альянс Менеджмент», но формально застройщиком является другая компания — ООО «Сити-Строй».

Основным владельцем компании является Иван Аветисян (66%) — сын Владимира Аветисяна, еще 26% принадлежит менеджеру АДС «Волгопромгаз» Александру Розенцвайгу и 8% — Светлане Малаховой.

Директором «Сити-Строя» работает Данил Либуркин, он же ведет все переговоры с дольщиками.

Застройщику, судя по проектной декларации, удалось заработать. Стоимость строительства «Галактики» на 441 квартиру согласно декларации составила 1,5 млрд рублей, а стоимость заключенных договоров на квартиры — 1,8 млрд рублей. Еще 128 млн рублей застройщик выручил от продажи нежилых помещений и машиномест в подземном паркинге.

Тем не менее, застройщик на этапе приемки-передачи квартир поставил часть дольщиков перед условием — доплатить за увеличенные площади и только потом получить ключи.

Доплаты, по словам дольщиков, рассчитывались индивидуально исходя из цены квадратного метра по каждому договору. По оценке собеседника ДГ, они составили 150-300 тысяч рублей.

Изменились конфигурации более 100 квартир из 441. Часть владельцев сразу согласилась на доплату, утверждают другие участники строительства. Еще нескольким дольщикам удалось получить ключи без доплаты после переговоров с застройщиком, но у большинства возник конфликт — доплачивать они не хотят и требуют перенести двери обратно.

При этом, утверждают дольщики «Галактики», им так и не была представлена проектная декларация и технические паспорта квартир, в которых были бы утверждены новые площади квартир.

Площадь увеличения

Разрешение на ввод в эксплуатацию, опубликованное на сайте дома, датировано 26 марта 2021 года. Проектная декларация, опубликованная на сайте, датирована чуть более ранней датой — 9 марта 2021 года. В ней изменения, по словам дольщиков, не отражены. Также и в поэтажных планах, опубликованных на сайте в числе прочей документации, приведены старые планы квартир.

Это не единственный конфликт «Альянс-Менеджмента» с дольщиками по поводу доплат за увеличенную площадь квартир. Одновременно компания достроила еще один дорогой дом — ЖК «Парус» на ул. Мусоргского (район бывшего силикатного завода на берегу Волги, рядом с территорией ЗиМ). Формально застройщиком является ООО «Дельта-Строй», которое, согласно проектной декларации на сайте «Паруса», принадлежит Владимиру Аветисяну (33,34%), Александру Розенцвайгу (33,33%) и Данилу Либуркину (33,33%).

В «Парусе» дольщикам также предложили доплатить за квартиры уже на этапе сдачи, однако здесь площади квартир не увеличивались — возникли расхождения по замерам площадей лоджий и балконов. Кроме того, застройщик предлагал учесть их площадь без понижающего коэффициента. В результате разница в площади составила намного больше погрешности в 1 кв. метр, оговоренной договором долевого участия, — более 2 и даже 3 кв. метров, за что дольщикам предложили доплатить. Размер доплат зависит от стоимости покупки, в некоторых случаях он составил 300 тыс. рублей (примеры документов есть в распоряжении ДГ).

В результате конфликтных переговоров с Либуркиным дольщики «Паруса» добились возможности пригласить в квартиры независимых кадастровых инженеров еще до подписания актов приемки-передачи квартир. Согласно этим замерам, сообщили ДГ представители группы дольщиков (они общаются в телеграм-канале parus163, а дольщики Галактики — в канале galak63), площади увеличения оказались гораздо меньше, нежели по расчетам застройщика.

«Парус» на 408 квартир — также проект премиального класса. Стоимость строительства составляет 1,8 млрд рублей, сумма договоров на жилые помещения, согласно проектной декларации, — 2,45 млрд рублей. Стоимость квартир в «Парусе» была выше, чем в «Галактике», — начиналась от 68 тысяч за кв. метр в 2018 году, в 2020 году дошла до 100 тыс. за кв. метр. Сейчас квартиры перепродаются начиная от 150 тыс. рублей за кв. метр — например, квартиру площадью 47 кв. метров предлагают приобрести за 7,2 млн рублей.

Часть претензий дольщиков дорогих домов связана с общим характером коммуникаций с застройщиком — их не уведомляют о действиях застройщика в письменном виде, жалуются они, не показывают часть документации, характер общения в целом грубый.

«Все, что мы хотим, это вернуться к конструктивному диалогу с застройщиком», — утверждают дольщики.

Состояние ЖК «Галактика» 

В довершение всего дольщикам «Галактики» сообщили, что горячая вода у них появится только с началом отопительного сезона, хотя часть из них уже получила ключи от квартир. Тепловые сети и сети ГВС, к которым подключен дом, принадлежат ООО «ЗИМ-Энерго», «унаследовавшему» коммуникации завода. Владельцами компании (через ООО «Арэс») также являются Владимир Аветисян и Александр Розенцвайг.

Старший партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» Елена Козина считает, что далеко не каждое требование застройщика о необходимости заключения с ним дополнительного соглашения и последующего внесения дольщиком на его расчетный счет доплаты за «лишние» квадратные метры, должно быть исполнено.

— В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена сторонами после его заключения только в том случае, если самим договором предусмотрена такая возможность. Кроме того, в нем должны быть четко закреплены случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2.3 типовой формы договора участия в долевом строительство застройщика ООО «Сити-Строй» (далее – «Типовая форма ДДУ») установлено,что размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, а также стоимость одного квадратного метра являются фиксированными и изменению не подлежат. Исключение из этого правила лишь одно — увеличение или уменьшение площади объекта более чем на 1 кв.м. В такой ситуации стороны должны зафиксировать расхождение в дополнительном письменном соглашении и определить сумму доплаты или возврата (пункты 5.2 и 5.3 Типовой формы ДДУ).

Таким образом, инициирование застройщиком ООО «Сити-Строй» процедуры подписания с дольщиками дополнительных соглашений об увеличении стоимости квартир в ЖК «Галактика» само по себе является правомерным и соответствует требованиям действующего законодательства.

Более того, в случае необходимости застройщик имеет право предъявить к дольщикам иск о взыскании причитающихся ему денежных средств и всех понесенных судебных расходов.

Следует понимать, что все механизмы разрешения споров имеют свои плюсы и недостатки. Описанный выше — не исключение. Так, вместо реально существующего объекта недвижимости участник долевого строительства получает лишь денежное право требования к застройщику. В процессе исполнительного производства у дольщика могут возникнуть серьезные трудности с получением денежных средств. Застройщик может находиться в трудном финансовом положении и заявленной суммы у него может не оказаться.

В связи с этим участникам долевого строительства не следует отказываться от внесудебных вариантов действий, которые могут компенсировать часть средств, направленных на доплату, или снизить финансовую нагрузку.

Новые проекты «Альянс-Менеджмента»

Почему мы пишем об этом, в общем, частном конфликте — да еще с дольщиками, которые, в целом, готовы за себя постоять сами, оплатить юридическую поддержку, судиться с застройщиком?

Дело в том, что «Альянс-Менеджмент» со сдачей двух этих домов превратился в одного из крупнейших застройщиков в Самаре, а в перспективе станет еще более крупным и в каком-то смысле стратегически важным для города.

Владимир Аветисян — владелец части огромной пустующей территории в центре Самары, на берегу Волги — площадей бывшего завода ЗиМ, на отдельных участках которой теперь и строит свои дома «Альянс-Менеджмент». Относительно всей территории завода у него был план комплексного освоения, для чего в 2013 году был проведен масштабный архитектурный конкурс с участием известных бюро.

Реализованы эти проекты не были. Один из участков ЗиМа Аветисян подарил администрации Самары под строительство школы — он находится за «Галактикой», но к его освоению город так и не приступил.

В 2021 году часть территории перешла в собственность другого крупного самарского девелопера — компании «Древо» Николая Чудаева.

От планов застройки территории бывшего завода Аветисян, тем не менее, не отказался.

В интервью «Другому городу» в марте 2021 года Владимир Аветисян рассказывал, какие планы у него на территорию ЗиМа.

«Работа вовсю идёт. Естественно, ни у кого не должно возникать иллюзий, что если есть проект «комплексной застройки», значит, одновременно взяли и всё построили. Будет всё строиться очередями, в зависимости от конъюнктуры рынка. Это абсолютно рыночный проект, рассчитанный, как минимум, лет на 10-15.

Мы провели открытый конкурс не так давно. Пригласили архитекторов со всей страны. В рамках публичного предложения нам прислали заявки. Мы выбрали несколько на наш взгляд лучших эскизных проектов. К подведению итогов мы привлекли самарских архитекторов и представителей городской администрации, то есть тех, кто имеет отношение к комплексному плану застройки города. Выбрали три варианта. Я думаю, что нам нужно еще чуть-чуть времени, чтобы окончательно определиться и начать работу с конкретным проектом. Пока идёт подготовка площадки».

По словам Аветисяна, он хочет построить на ЗиМе «здания с необычной архитектурой, которые станут украшением города. Да, там на десяток тысяч квадратных метров жилой площади будет поменьше, но зато проект будет знаковым для самарской архитектуры — необычные, с непростой геометрией здания, в которых будут и подземные парковки, и стилобаты, в которых могут находиться магазины, офисы, досуговые центры и так далее. Я думаю, в этом году начнём».

Он сказал в интервью, что эти дома «будет строить компания, которая успешно справлялась и со сдачей объектов, и с продажами, — квартиры в «Галактике» и «Парусе» распроданы. Но всегда возможны варианты».

Такой важный для Самары и по описанию интересный проект вряд ли должен быть дешевым. Платящие, готовые покупать дорогие квартиры инвесторы нужны городу не меньше, чем энергичные застройщики. Захотят ли дольщики «Паруса» или «Галактики» — а некоторые из них являются «серийными инвесторами» — покупать новые квартиры у того же самого застройщика? В Самаре строятся единицы домов хоть сколько-то премиального класса — кроме объектов «Альянс-Менеджмента», сейчас это, по сути, только «Гранд-Империал» на Самарской. При отсутствии объектов и проблемах с застройщиками — почему инвесторы должны размещать свои активы в Самаре, а не в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Сочи?

ДГ обратился за комментариями также и в «Альянс Менеджмент», предложив прокомментировать ситуацию с доплатами и рассказать о планах застройки на ЗиМе. Но за неделю ответа не получил.

UPD на 23 июня 2021 года 

После публикации в редакцию обратились представители компании «Альянс-Менеджмент». Комментарий предоставил генеральный директор Данил Либуркин.

- Согласно правовой природе договора долевого участия конечная площадь квартиры всегда отличается от проектной (она может стать как больше, так и меньше). Дольщики покупают не готовую квартиру четких параметров и конфигураций, а долю, которая может корректироваться в ходе строительства.

Эта норма отражена в тексте договора долевого участия, где указано, что площадь объекта уточняется по техническому паспорту, составленному на момент получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Это обычная практика долевого строительства.

В соответствии с договором долевого участия фактическое расхождение площади объекта более чем на 1 м2 по сравнению с данными проектной документации подлежит компенсации сторонами договора.

При этом застройщик ЖК «Галактика» при сдаче объектов заключал дополнительные соглашения с дольщиками не только на доплату, если увеличилась площадь квартиры, но и на возврат денежных средств, если она уменьшилась.  В этих случаях застройщик ЖК «Галактика» вернул дольщикам денежные средства.

В 105 квартирах из 441 в ЖК «Галактика» фактическое увеличение площади составило более 1 метра (в среднем на 1,5 – 2,5 м2). Уже зарегистрировано 89 дополнительных соглашений, что составляет 85% от общего числа таких случаев.

10 допсоглашений находятся в процессе оформления, так как дольщики сейчас в отпусках или не могут подписать соглашения по иным личным обстоятельствам. 6 дольщиков не готовы подписывать дополнительные соглашения, требуют передать им квартиры без доплаты, сместить входную дверь и уменьшить полезную площадь. Застройщик изучает техническую и правовую возможность удовлетворения этих требований.

В процессе строительства любой проект может корректироваться. Все изменения проектной документации на объектах ЖК «Галактика» и ЖК «Парус» своевременно получили положительные заключения экспертиз.

Цена компенсации применяется застройщиком исходя из условий договоров долевого участия на дату их заключения. То есть, действует цена на момент заключения договора и дольщики могут получить дополнительные полезные метры по «старой» цене. При этом рыночная стоимость квартир увеличилась за время строительства минимум на 30%.

Наша компания стремится выстраивать коммуникации со своими дольщиками с помощью наиболее доступных и удобных им каналов связи. Свою контактную информацию и предпочитаемые способы связи дольщики указывают в договоре.

В ЖК «Парус» конфигурации квартир не менялись. Проектная декларация по объекту была своевременно размещена на сайте наш.дом.рф. Проект корректировался с учетом изменений в законодательстве РФ. За этим строго следит Министерство строительства Самарской области и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Технический паспорт объекта находится в отделе продаж застройщика. Дольщики получают планы квартир и экспликацию помещений по мере обращения. Технический паспорт не подлежит официальному опубликованию во избежание использования этой информации третьими лицами.

Техническая инвентаризация новых объектов капитального строительства осуществляется кадастровым инженером, который несет ответственность за произведенные им замеры.

В случае, если дольщик сомневается в правильности произведенных замеров, он имеет право привлечь независимого кадастрового инженера для перепроверки. Застройщик не препятствует в этом, а оказывает содействие до подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи квартиры.

Источники фото: один, дватри 

Следите за нашими публикациями в Telegram на канале «Другой город»ВКонтактеFacebookInstagram и Twitter  

HYPER_COMM

comments powered by HyperComments

HYPER_COMM