Разрушение уникальной архитектуры старого города и утрата культурного наследия не кажутся сторонникам высотной застройки в историческом центре Самары очевидными аргументами против. Совместно с архитектором Константином Африкантовым ДГ подготовил ещё несколько причин не любить высотки в центре.

 

Необеспеченность социальной инфраструктурой

Высотное строительство многократно увеличивает плотность населения в центре, что приводит к дополнительной нагрузке на существующие школы и сады. Всё просто: чем больше этажей, тем больше нагрузка. Беда в том, что по существующим нормативам разместить новую школу или полноценный детский сад в историческом квартале практически невозможно.

Нормы позволяют размещать на первых этажах жилых домов детские сады, но встраивать школы в периметральную застройку нельзя. У здания школы должен быть отступ от красной линии и своя территория. Например, для учебного заведения на 1100 человек нужно 2,5 га земли — территория, сопоставимая с площадью квартала. Снести квартал, чтобы построить школу? Такой сценарий кажется невероятным.

Когда мы говорим о встроенных детских садах, мы должны понимать, что речь идёт о коммерческих учреждениях, а не муниципальных. Получается, что жители будущих новостроек будут вносить плату за право жить в бывшем историческом центре в виде расходов на частный детский сад. А это минимум 10 тысяч рублей в месяц.

Но даже пересмотрев действующие советские градостроительные нормы, определявшие микрорайонную среду, нельзя быть уверенным, что в старом городе будут построены школы. В тех же “Пяти кварталах” при существующих нормах можно было разместить школу. Но у операторов проекта не возникло такого желания, как и у потенциальных инвесторов. Так же дело обстоит с медицинскими учреждениями и другими объектами социальной инфраструктуры.

Несоразмерное увеличение нагрузки на инженерные коммуникации

Городские сети не модернизировались с советских времён, и строительство высотных зданий усугубляет проблему — труба не резиновая и давно выработала свой ресурс. Пару лет назад называли процент изношенности канализационных труб — 90%, сетей водоснабжения — на уровне 80%. Можно нагуглить.

Город в развитие инженерных сетей деньги не вкладывает, поэтому каждый застройщик сам решает эту задачу и либо нагружает существующую сеть, либо тянет свои коммуникации. В обоих случаях мы получаем прорывы, аварии, низкое давление и перегруженные инженерные сооружения — ширина улицы всего 25 метров, под землёй тоже место не безгранично.

Проблемы с парковками и транспортной доступностью

Существует норма 350 машино-мест на 1000 жителей, и застройщик должен в неё уложиться. Если в одном квартале живут 3000 жителей — это примерно 1000 машино-мест. Даже построив двухуровневый паркинг под всем кварталом, такое количество машин в нём разместить не удастся. К тому же паркинг — сооружение сложное и дорогое, поэтому девелоперы предпочитают не зарываться под землю, “обосновывая” соблюдение норм возможностями уличной сети. Так машины обитателей новостроек выдавливаются на улицу — территорию общего пользования.

Сегодня в старом городе практически не бывает пробок, но по мере его “освоения” перемещаться по центру станет всё сложнее, в том числе за счёт припаркованных в правом ряду автомобилей. Рано или поздно властям придётся вводить платные парковки в центре, как это происходит в Москве. То есть проблема транспортной доступности будет решаться из кармана потенциального жителя новостройки.

Несоответствие масштаба высотной застройки уличной сети старого центра

Речь идёт о том, что квартальная сетка спланирована под определённую типологию застройки. Ширина уличной сети, её плотность рассчитаны на дома высотой два-три, максимум шесть этажей. Если строить выше, нарушается баланс, необходимо вводить дополнительные меры регулирования, о которых говорилось выше: платные парковки, дорожные развязки и т.п.

— Так себе аргумент, — возразят сторонники высотной застройки старого центра и наверняка приведут в пример Манхэттен, в котором похожая квартальная сетка улиц застроена небоскрёбами. Но если сравнить возможности Самары и Нью-Йорка по решению проблем, связанных с высотным строительством, сопоставив городские бюджеты за прошлый год (14 миллиардов рублей против 78,9 миллиарда долларов), станет понятно, что сравнение некорректное.

Проблемы с экологией

Получается, кто первым построил в квартале высотный дом, тот молодец. Проблемы начинаются у владельцев других участков в этом квартале. Поскольку аналогичный участок земли на той же улице, закрытый тенью высотного дома, теряет в цене — жилья по нормам инсоляции там не построишь.

Площадь парков и скверов, в отличие от высоты зданий и плотности застройки в старом центре, не увеличится. Чем выше этажность, тем сложнее соблюсти баланс и обеспечить жителей зелёными насаждениями общего пользования.

Утрата туристической привлекательности и потеря бренда города

Распад исторической среды — невосполнимая потеря для бренда города. Речь идёт не об уничтожении отдельных памятников, а об утрате исторической среды города, которая разрушается под натиском спальных районов. Старый город, купеческая Самара, самарский модерн, деревянная Самара — с этими городскими кодами нам придётся попрощаться.

Что делать туристу, который приедет в Самару лет через пять или десять? Гулять по спальным районам? Сомнительное удовольствие. И не только туристу. Жители, которые живут сегодня в многоэтажных домах в центре, выбирают старый город за его масштаб, транспортную доступность, разнообразие архитектурной среды и городских функций, другие преимущества.

Нарушение баланса между экономически активными функциями и жильём

Современный город — это сложная система, состоящая из нескольких функциональных зон: историческое ядро и центральная зона, срединная зона и периферия. Историческое ядро и центральная зона города — это место концентрации учреждений делового, социального и культурного обслуживания, уникальных ансамблей архитектуры, памятников и исторической среды. В этой части города доминируют общественные и коммерческие функции, доля жилья в центре — не более 30%. Названные функции генерируют дополнительную стоимость, которая позволяет всем остальным жить в спальных районах. В срединной части города всё наоборот — 60-70% жилья и треть — других функций. Периферия — это жильё и производство.

Увеличивая долю высотного жилого строительства в центре, мы смещаем пропорции: уничтожаем деловую ткань города, которая генерирует рабочие места, налоги, функции, то зачем в город едут люди, стоя каждое утро в пробках. Спальный район не генерирует новых функций и налогов от бизнеса. Утратив историческую среду и превратившись в спальный район, центр потеряет привлекательность для тех, кто ещё хочет жить в нем.

Фото: Влад Виноградов