Чем хороши последние изменения в правилах землепользования и застройки и будут ли они соблюдаться

В городские правила землепользования и застройки изменения вносятся регулярно и не всегда последовательно. Рассказываем, какие новшества появились в основном градостроительном документе месяц назад и будут ли они соблюдаться.

Для начала неплохо бы разобраться в том, что такое Правила землепользования и застройки, сокращенно — ПЗЗ. Этот документ, утверждаемый городской думой и мэром, делит город на территориальные зоны и устанавливает в них градостроительные регламенты.

Зоны фиксируют сложившуюся планировку, существующее землепользование и планируемое развитие территории города. Они определяют, как можно использовать городскую землю, разделяя её на четыре типа зон по функциональному значению: Ц — общественно-деловые зоны, Ж — жилые, Р — рекреационные, ПК — промышленно-коммунальные. Карту зонирования города можно посмотреть на муниципальном геопортале.

Градостроительные регламенты определяют виды разрешенного использования земли в этих зонах (что можно построить — многоквартирный дом, начальную школу, клуб, детский сад и т.д.), предельные параметры строительства (этажность и плотность застройки), допустимые расстояния от стен зданий до красных линий, количество машино-мест и другие ограничения.

Виды использования земельных участков бывают основные (например, среднеэтажная жилая застройка в Ц-1 «Общественно-деловая зона в границах исторической части города»), вспомогательные, т.е. сопутствующие (например, стоянки автомобилей) и условно разрешенные, требующие согласования комиссии при главе города (это может быть высотная застройка в том же историческом центре).

ПЗЗ были приняты в 2001 году, и с тех пор в правила неоднократно вносились изменения. Чтобы понять, насколько часто, достаточно взглянуть на титульный лист документа, пройдя по ссылке. Правила уточняли, приводили в соответствие с федеральным законодательством, меняли порядок проведения публичных слушаний и т.д. Более того, сейчас московский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» готовит проект новых ПЗЗ и генплана.

Скрин с сайта «Техэксперт»

Последние изменения Городская дума внесла 2 февраля, и связано это с необходимостью привести документ в соответствие с федеральным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. В Минэкономразвития РФ решили, что, к примеру, среднеэтажная жилая застройка — это многоквартирные дома высотой не выше восьми надземных этажей — соответственно, в ПЗЗ всех муниципалитетов формулировка должна совпадать.

Еще одним новшеством стали четыре обязательных параметра, разработанные ко всем видам использования. Например, к виду использования «среднеэтажная жилая застройка», ограниченному этажностью до восьми надземных этажей, добавилась предельная высота. Этот показатель изменяется в зависимости от зоны, в которой предполагается строительство.

Например, в вышеназванной зоне Ц-1 высота здания не может быть больше 12 метров, то есть четырёх этажей. На участках, расположенных полностью или частично в границах исторической части города, среднеэтажная жилая застройка может быть не выше 17,8 метра (до шести этажей), за пределами исторического центра — не выше 31 метра.

Многоэтажная жилая застройка в пределах исторического центра может быть не выше 34,3 метра, за пределами — до 75 метров. При расчете предельной высоты разработчики исходили из того, что застройщик не пожалеет бетона и построит первый общественный этаж высотой четыре метра, каждый жилой этаж — не ниже 3,3 метра от перекрытия до перекрытия, завершит двухметровым техническим этажом и парапетом. При таком подходе здания в историческом центре должны быть не выше девяти этажей.

Таким образом предельная высота зданий работает как дополнительное ограничение в исторической части города. Даже «волшебная» Ц-3 «Общественно-деловая зона районного значения», в которую, к примеру, была переведена территория «Пяти кварталов», не позволит застройщикам возвести высотки выше 34,3 метра. Если всё делать по закону.

Следующие два параметра — это минимальный размер земельного участка и минимальный отступ здания от красной линии. После вступления в силу изменений эти параметры равны нулю. Первое новшество связано с многочисленными обращениями потенциальных собственников земли, столкнувшихся с невозможностью приватизации участков размером менее 300 квадратных метров. Второе изменение позволяет застройщикам более эффективно использовать земельные участки, при этом пятно застройки не должно выходить за красную линию.

Максимальный процент застройки земельного участка в измененных ПЗЗ не позволяет девелоперу застраивать более половины участка. Этот параметр поможет создать дополнительное пространство для двора. Пятно застройки не может превышать 50% для среднеэтажной жилой застройки и 40% — для многоэтажной. Хотя в историческом центре это соотношение трудновыполнимо, поскольку застройка в этой части города плотнее.

Еще один параметр, который скорее всего застройщики будут нарушать, это количество парковочных мест на одну квартиру. Изменения в ПЗЗ устанавливают норму — одно машино-место на квартиру.

В силу ограниченности пространственных ресурсов застройщику высотного дома не удастся обеспечить всех жильцов парковками на участке. Кроме того, строительство подземного паркинга увеличивает себестоимость строительства. Эта норма должна либо ограничить высотное строительство, либо стимулировать девелоперов и мэрию на поиск альтернативных решений.

Обязательный параметр «Количество парковочных мест на квартиру», став частью стратегии транспортного развития города, помог бы избавить Самару от коллапса, в котором город когда-нибудь окажется.

Однако стратегии транспортного развития у города нет, альтернативных решений, по крайней мере в исторической части, не принимается. Поэтому застройщики будут игнорировать эту норму, тем более что существует путь для законного преодоления ограничений, установленных ПЗЗ, будь то высотность, этажность или количество машиномест.

На языке профессионалов процесс нарушения норм называется «отклонением», а институт, позволяющий их узаконить, — комиссией по застройке и землепользованию при главе города. Комиссия после проведения публичных слушаний выдает разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства. Таким образом, какими бы строгими ни были требования ПЗЗ, в них заложено право их не соблюдать.

Обложка: Влад Виноградов