ПЯТЬ КВАРТАЛОВ ПОД СНОС

На прошлой неделе областное Министерство строительства опубликовало планы по застройке пяти кварталов в историческом центре Самары. На фоне всеобщего ажиотажа по поводу очередного падения курса рубля эта новость осталась незамеченной. “Другой город” встретился с жителями одного из кварталов, узнал, что они думают о планах Минстроя и получил комментарий юриста.

Речь идет о так называемом проекте реновации пяти кварталов Ленинского района города в границах улиц Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Садовой, Льва Толстого и Молодогвардейской. Проект разрабатывает «ТеррНИИгражданпроект». Застраивать территорию будет Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). Что представляет из себя этот проект реновации — неизвестно. Судя по всему, его еще не существует, но уже известно, что застройщик планирует уложиться в 25 миллиардов рублей. Сумма красивая, без остатка делится на пять, вот и вся не сложная бухгалтерия.

«Нам всем очень страшно»

За эти, немалые даже по сегодняшнему курсу, деньги Фонд планирует возвести почти 300 тысяч квадратных метров недвижимости, благоустроить территорию, организовать «знаковые места», отреставрировать 38 памятников исторического и культурного наследия. В общем, привести «историческую часть города в надлежащее состояние и включить ее в круг туристически-значимых объектов».

Несмотря на то, что разрешение мэрии на планировку территории СОФЖИ получил пару недель назад, людей уже начали расселять, — бодро рапортует нам один из самарских порталов.

Мы сходили в народ и пообщались с потенциальными переселенцами.

Ольга и Александр

— Ну, вот представьте. Живете в своей квартире и думаете, что вы со своим правом собственности охраняетесь законом (так в Конституции написано). В один прекрасный день приходит почтальон и приносит вам письмо следующего содержания: “Ваше жилище признанно аварийным, обеспечьте его снос и убирайтесь”.

— На каком основании наше жилье признанно аварийным? Где заветные слова про выплату компенсации или предоставление равноценного жилья? Кто-нибудь из этих граждан читал Конституцию?

— Признание жилого помещения аварийным осуществляется специальной комиссией. Собственник помещения должен быть включен в состав комиссии, более того, сама процедура признания дома аварийным производится комиссией на основании заявления собственника. Надо ли говорить, что мы никаких заявлений не писали, в комиссию никто нас не включал, да и самой комиссии и обследования нашей квартиры мы не припомним.

— В августе этого года приходили две молодые дамы. На вопрос “кто вы?” ответили, что от СОФЖИ, по доверенности. Посмотрели на дом, поковыряли пальцами в кирпичной кладке. В квартиры не проходили, обследованием я бы это не назвал.

— После осмотра дома составили некий акт, в котором указали “промерзание стен”. Это в августе-то?! Каким образом они это определили? Акт на руки не дали.

— Да, дом страшненький, но если его подкрасить все будет нормально. Только в этом году отремонтировали крышу. Живем в двухкомнатной квартире, 25 квадратных метров с частичными удобствами. Воду давно можно было бы провести, но все стоит денег. Поймите нас, жителей старого города. Сколько я себя помню, нас все время обещают снести и переселить. Вы станете вкладывать деньги, если у вас нет уверенности в завтрашнем дне?

— Все просто — городу понравилась эта территория, земля-то интересная. А жилье признается аварийным для того, чтобы компенсацию нам выплатить не по коммерческой стоимости, а по какой-нибудь остаточной.

— Мы уже обратились в суд с жалобой на неправомерные действия должностных лиц. Будем обжаловать признание нашего жилья аварийным.

Элина с дочерью Алисой

— Мы с дочкой живем в 3-х комнатной квартире на улице Самарской. Дома у нас очень хорошо и переезжать мы никуда не планируем, ну если только для расширения площади.

— 9 декабря нас, собственников жилья по улице Самарской, пригласили в администрацию Ленинского района на так называемое заседание комиссии по признанию нашего жилья аварийным. На этом заседании нас известили о том, что до конца января 2015 года наш дом будет признан аварийным, в ближайшее время снесен, а мы выселены.

— Меня поразила сама процедура проведения “заседания”. Собравшихся держали в коридоре и вызывали в кабинет группами.

— Говорили с нами дерзко и безапелляционно: “Экспертиза признала ваш дом аварийным и подлежащим сносу. Результаты получите позже”. Поставили перед фактом и живите с этим, как хотите. А что дальше? Какие перспективы, какие будут предложения? К чему готовиться?

— Мы стали возражать, что никаких экспертиз состояния нашего дома не проводилось. Никаких подозрительных личностей, даже отдаленно похожих на экспертов, мы в последнее время не встречали. Никто не приходил, не интересовался, в квартиры не просился. Нам ответили: “Совсем не обязательно обследовать дом, для того чтобы понять, что он непригоден для жизни и подлежит сносу. Достаточно его осмотреть снаружи”.

— Когда нам стали показывать документы, наш юрист решила их сфотографировать. У нее попытались вырвать папку с документами. Конечно же, на руки нам никаких документов не дали, и это несмотря на то, что они имеют к нам прямое отношение, к нашей собственности, земле, нашему будущему.

— В нашем доме 4 квартиры — две частные и две в муниципальной собственности. Квартиры со всеми удобствами. Дом деревянный, не является аварийным. Зимой бывает иногда прохладно, но у меня автономное отопление, я в любой момент могу температуру поднять до комфортной.

— Меня удивляет скорость, с которой они все это провернули. О нас десятки лет никто не вспоминал — все свои проблемы мы решали самостоятельно. Хочешь провести водопровод и канализацию? — Плати! Крыша течет? — Плати, а лучше сделай сам! И теперь мы в один момент становимся владельцами квартир, не пригодных для проживания.

— Нам часто говорят о неприглядности фасадов наших домов. Но, черт возьми, никому не приходит в голову обвинять владельцев квартир в многоквартирных домах, построенных десять лет назад в том, что отвалилась штукатурка или облупилась краска! Все претензии к управляющей компании.

— И что это такое ваш Мундиаль? Почему город нужно приводить в порядок не для того, чтобы создать горожанам среду, пригодную для жизни, а для того чтобы блеснуть перед туристами и фанатами, которые приедут на пару дней во время чемпионата.

— Мы собираемся писать заявление в прокуратуру городскую и областную на действия СОФЖИ и Департамента строительства. Планируем также приватизировать землю и получить кадастровый паспорт, хотя мы слышали про негласный запрет, но закон на нашей стороне.

Вячеслав

— Мы живем в двухкомнатной квартире по соседству с Элиной. Провели себе все удобства, и никто из нас не желает переезжать. Я не вижу никаких оснований для признания дома аварийным. Да, фасад не красили лет 25, но вы пойдите, добейтесь чего-нибудь от управляющей компании!

— Для нас это было очень неожиданно. Преподнесли нам подарок под новый год. Вели себя высокомерно, как будто мы не собственники, а паразиты-приживальщики.

— Я не пойму, как можно, не согласовывая с собственником, фактически против его воли заниматься какими-то вопросами относительно собственности? С их слов городской Департамент имущества является собственником муниципальных квартир в нашем доме, и поэтому может делать с нашим домом все, что угодно, в том числе инициировать процедуру признания его аварийным.

— Нам всем очень страшно. Если жилье признали аварийным — значит, в случае пожара никто и расследовать не будет, мало ли что могло произойти. А пожары в старом городе в последнее время как-то уж больно часто стали происходить. Мы не хотим оказаться в такой ситуации, хотим спокойно жить.

Наталья

— Жилье, в котором живет наша семья — муниципальное, а с муниципалами у нас не церемонятся: «Вон Бог — вон порог«. О том, что у города какие-то планы на наш квартал, я узнала из СМИ.

— Наше жилье — не аварийное. Да, его можно назвать ветхим, потому что дому триста лет в обед, но он еще триста лет простоит, если не сожгут. Кстати, в этой комнате была скобяная лавка моего прадеда.

— Боюсь, как бы не было пожаров, потому что идти нам некуда и все что мы имеем— все здесь. Когда стройка приближается — всегда начинаются пожары, это страшно. Но хуже всего неизвестность и так называемая “надежда”, обещания, мол, переселим. Помню, что еще в 7-м классе училась — моя мама радовалась, что подвалы будут засыпать, а людей переселять. Как видите, мы до сих пор здесь.

— 10 лет мы долбили наш ЖЭК, и в этом году они нам наконец покрыли крышу. Ремонтируем внутри, так сказать, регулярно, все удобства сами провели, все узаконили.

— Я не держусь за это жилье, мне надоел этот подвал, этот постоянный ремонт. И я была бы рада уехать отсюда, но что нам могут предложить?

— Пусть придут и хоть что-нибудь предложат. Мы не претендуем на проспект Ленина, но и на выселках жить не хотим — в “Кошелевке”, например, или “Озерках”, к тому же, выяснилось, что в “Озерках” построили жилье, не пригодное для жизни. Тот же СОФЖИ наводит теперь там порядок. Два варианта, которые нам бы подошли — это “Волгарь” или “Южный”, они поближе к центру и хороши по соотношению “цена-качество”. Но нам пока ничего не предлагали.

«Предложим варианты»

За разъяснениями ситуации мы обратились к  руководителю отдела по освобождению земельных участков от прав третьих лиц (говорящее название должности) Дмитрию Ртищеву. Он был короток.

 — Комиссия вынесет свое заключение до конца декабря 2014 года, — сказал Ртищев. — На основании этого заключения в начале следующего года будет издано распоряжение органов местного самоуправления г.о. Самары. И вот после его получения у нас появятся основания для работы по расселению жителей домов, подлежащих сносу. Мы пригласим всех собственников жилых помещений и будем предлагать им варианты переселения — квартиры равнозначной площади. 

Комментарий юриста

09 декабря 2014 года состоялось заседание межведомственной комиссии г. Самары по Ленинскому району, на которой присутствовали собственники квартир, расположенных в домах в квадрате улиц Самарская-Красноармейская-Галактионовская-Л. Толстого.

Моим клиентам, жильцам ветхого дома по ул. Самарская 94, предъявили инженерно-техническое заключение по обследованию здания, изготовленное ООО «ВолгаЭнергоСервис» по заказу «СОФЖИ», согласно которому дом является аварийным.

В разделе «собственник здания» числится Департамент имущественных отношений г.о. Самары, и именно от Департамента, как органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении квартир, переданных по договорам социального найма, поступило заявление в комиссию о признании дома аварийным.

Комиссия сообщила о том, что в январе 2015 г. решением органа местного самоуправления дом будет признан аварийным и снесен. Расселением жильцов будет заниматься «СОФЖИ», условия предоставления жилья взамен снесенного на комиссии не озвучили.

Процедура признания дома аварийным регламентирована Положением о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года.

Согласно нормам российского законодательства, каждый вправе иметь имущество в собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе: крыши, ограждающие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом и др.

Поэтому собственники многоквартирных домов имеют право знать о состоянии принадлежащего им имущества, о его судьбе, обстоятельствах, так или иначе влияющих на качество и оценку имущества, вправе принимать участие в обследовании состояния имущества, заседаниях комиссии, принимающей решение о судьбе имущества, заявлять свои возражения, предоставлять альтернативные обследования и доводы как за, так и против признания жилья аварийным, проведения ремонта или сноса.

В конечном счете, все это влияет на право человека жить в том месте и доме, где ему нравится, либо иметь объективную информацию о стоимости имущества и возможность им выгодно распоряжаться: продать, сдать, заложить, обменять.

Признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией (далее – Комиссия).

К работе в комиссии, кроме специалистов в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, должны привлекаться собственники жилых помещений, причем с правом совещательного голоса.

Оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания целый перечень: это и наличие вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность его жизни и здоровья в связи с физическим износом здания в целом или его отдельных частей, и изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, и другие.

Оценка помещения и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции проводится Комиссией на основании заявления собственника помещения. Положением предусмотрен исчерпывающий перечень видов решений, которые может принять Комиссия:

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки жилого помещения;

— о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Оно составляется в 3 экземплярах. На основании полученного заключения орган местного самоуправления издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно — восстановительных работ.

Фактически решение принимается органом власти в одностороннем порядке, оставляя несогласным с данным решением собственникам лишь право обжаловать его в суде.

Причем, основной повод для отмены решения судом — это не нарушение публичности и альтернативности процедуры принятия решения, которая обеспечена российским законодательством в части защиты прав собственности Конституцией РФ (ст.35), Гражданским (ст. 209) и Жилищным (ст. 36) кодексами, а некачественное обследование объекта.

Например, отсутствие у комиссии технических заключений и актов органов жилищного надзора, из которых следует соответствие, либо несоответствие состояния помещений требованиям СниПов, отсутствие строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения.

В ближайшее время мы планируем провести собственную независимую техническую экспертизу, а как только получим на руки распоряжение о сносе дома, будем обжаловать его в суде.